Израиль как направление для долгосрочных инвестиций

Израиль привлекает инвесторов из СНГ стабильностью правовой системы, прозрачностью сделок и устойчивым спросом на жильё. Иностранные инвесторы из России, Украины и других стран СНГ всё чаще рассматривают израильский рынок как надёжный способ сохранить и приумножить капитал.

Местный рынок недвижимости отличается высокой ликвидностью в ключевых городах. Спрос на аренду стабильно превышает предложение. Это создаёт благоприятную среду для тех, кто ориентируется на долгосрочный доход, а не на краткосрочные спекуляции.

Правовая база: что важно знать с самого начала

Все сделки в Израиле регистрируются в Земельном реестре – Табо. Перед покупкой необходимо получить выписку Несах Табу, подтверждающую права собственности, обременения и ипотеки. Без этого документа сделка сопряжена с серьёзными правовыми рисками.

Важно учесть, что 93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Покупатель в большинстве случаев получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полноценное право собственности. Частная земля в собственности (Табо / фрихолд) существует преимущественно в исторических городских кварталах – в частности, в Тель-Авиве и Бат-Яме.

Именно поэтому вторичные квартиры в центральных районах крупных городов особенно привлекательны для иностранных инвесторов: высока вероятность, что участок находится в частной собственности, без необходимости продления аренды или согласований с земельным управлением.

Налоги при покупке: расчёт для нерезидента

Нерезиденты Израиля уплачивают налог на приобретение (Мас Рехиша) по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% – на сумму сверх этого порога.

Льготные ставки, действующие для израильтян при покупке единственного жилья, на иностранных граждан не распространяются. Это принципиальное отличие, которое необходимо учитывать при расчёте бюджета сделки. Новые репатрианты (Оле Хадаш) вправе претендовать на сниженные ставки Мас Рехиша в течение определённого периода после алии – точные условия зависят от даты репатриации и стоимости объекта.

К расходам на сделку также относятся: комиссия агента (Метавэх) – около 2% от стоимости объекта плюс НДС, и гонорар адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Юридическое сопровождение настоятельно рекомендуется при любой сделке.

Налог с продажи и арендный доход

При продаже недвижимости нерезидент уплачивает налог на прирост стоимости (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли с учётом инфляционной корректировки и допустимых расходов.

Освобождение от налога при продаже единственного жилья теоретически доступно и нерезидентам – при условии, что они документально докажут отсутствие жилой недвижимости в стране своего проживания. На практике получить соответствующую справку от налоговых органов страны СНГ бывает непросто. Если такое доказательство предоставить невозможно, налог уплачивается в полном объёме.

Аренда: три налоговых режима

Доход от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом как для резидентов, так и для нерезидентов. Действуют три режима налогообложения. Первый – освобождение от налога при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц (порог 2025 года). Второй – фиксированная ставка 10% от валового дохода без вычета расходов. Третий – стандартные ставки подоходного налога с правом вычета допустимых расходов.

Тем не менее нерезидентам следует учитывать: если арендодатель не имеет освобождения от налогового инспектора, арендатор обязан удерживать 25% налога у источника. Это требует заблаговременного оформления соответствующего разрешения.

НДС и муниципальные платежи

Новые квартиры, приобретаемые у застройщика, облагаются НДС (Мам) по ставке 18%, действующей с 1 января 2025 года. Вторичное жильё между частными лицами, как правило, НДС не облагается.

Кроме того, каждый владелец или арендатор уплачивает арнону – муниципальный сбор, рассчитываемый исходя из площади и местоположения объекта. Размер арноны устанавливается муниципалитетом. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания.

Ипотека и финансирование

Иностранные инвесторы могут получить ипотечный кредит в израильском банке с покрытием до 50% стоимости объекта (LTV).

Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной и рядом других государств СНГ. Это позволяет инвесторам легально оптимизировать налоговую нагрузку в обеих юрисдикциях. Условия применения договора зависят от конкретной ситуации – необходима консультация специалиста.

Перспективы рынка и реновация

Аналитики фиксируют устойчивый рост цен на жильё в последние годы. Дефицит предложения в крупных городах поддерживает спрос. Программы городского обновления – Пинуй Бинуй – позволяют владельцам квартир получить новое жильё большей площади взамен снесённого. Для стандартных проектов достаточно согласия 67% собственников здания.

Строительство ведётся строго на основании разрешений местных и региональных плановых комитетов. Покупка объекта с незарегистрированными постройками влечёт серьёзную правовую и финансовую ответственность. Всегда проверяйте наличие разрешений до подписания договора.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли гражданин России купить недвижимость в Израиле?

Ответ: Да, иностранные граждане вправе приобретать недвижимость в Израиле без ограничений по гражданству.

Вопрос: Какой налог платит нерезидент при покупке квартиры?

Ответ: Нерезидент платит Мас Рехиша: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Облагается ли арендный доход налогом для иностранного владельца?

Ответ: Да, доход от аренды облагается налогом. При отсутствии разрешения арендатор удерживает 25% у источника.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения объекта.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Читать полный гид: Выбор безопасного рынка: опыт иностранных инвесторов СНГ в Израиле