Почему Израиль привлекает инвесторов из СНГ

Инвесторы из стран СНГ стабильно выбирают израильский рынок недвижимости как надёжный актив в иностранной юрисдикции с развитой правовой защитой.

Несколько факторов делают этот рынок привлекательным. Во-первых, Израиль обладает прозрачной системой регистрации прав собственности через Реестр земель – Табо. Каждая сделка подтверждается документом Несах Табу, который отражает владельца, обременения и залоги. Это снижает риск мошенничества, хорошо знакомого инвесторам на постсоветских рынках.

Аналитики фиксируют устойчивый спрос на жильё в последние годы, хотя конкретные темпы роста цен варьируются по регионам и периодам – уточняйте актуальные данные у местных специалистов. Небольшая территория страны при высокой плотности населения создаёт структурный дефицит жилья, который поддерживает ценовой уровень.

Правовой статус земли: что важно знать до покупки

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекарkeин Исраэль (Израильского земельного управления), и большинство покупателей получают долгосрочную аренду, а не полное право собственности.

Это принципиальный момент для инвесторов из СНГ, привыкших к понятию «своя земля». Стандартный договор аренды заключается на 49 или 98 лет. Продление требует согласования с земельным управлением и может быть связано с дополнительными расходами.

Тем не менее, в устоявшихся городских районах – например, в Тель-Авиве или Бат-Яме – значительная часть объектов вторичного рынка расположена на частной земле с полным правом собственности (Табо/фрихолд). Это серьёзное преимущество: владелец не зависит от решений земельного управления и не несёт рисков непродления аренды. Опытные инвесторы целенаправленно ищут именно такие объекты.

Налоговая нагрузка для нерезидентов: реальные цифры

Инвестор из СНГ, не имеющий статуса репатрианта, платит налог на покупку (Мас Рехиша) по повышенной ставке – как для инвестиционной недвижимости, вне зависимости от того, единственная ли это его квартира в Израиле.

Ставки на 2025 год (заморожены до 2027-го): 8% с суммы до 6 055 070 шекелей и 10% свыше этой суммы. Для сравнения: израильский резидент, покупающий единственное жильё, не платит налог с первых 1 978 745 шекелей. Разница существенная.

При продаже объекта нерезидент платит 25% налога на прирост капитала (Мас Шевах). Освобождение от этого налога теоретически доступно, но на практике крайне сложно получить: потребуется официальная справка от налогового органа страны проживания, подтверждающая отсутствие жилья за рубежом. Для граждан большинства стран СНГ это труднодостижимо.

Важно учесть, что Израиль заключил договоры об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной и другими государствами. Это означает, что часть уплаченного в Израиле налога может быть зачтена на родине инвестора – но механизм зачёта требует отдельного анализа.

Арендный доход: три пути налогообложения

Все доходы от аренды израильской недвижимости облагаются налогом – как для резидентов, так и для иностранных владельцев.

Законодательство предлагает три режима. Первый: полное освобождение при арендной плате ниже 5 654 шекелей в месяц (порог 2025 года). Второй: фиксированная ставка 10% с валового дохода без права вычета расходов. Третий: стандартная прогрессивная шкала с возможностью учесть амортизацию, расходы на обслуживание и проценты по ипотеке.

Для нерезидентов действует специальное правило: арендатор обязан удерживать 25% налога у источника, если у арендодателя нет справки об освобождении от налогового инспектора. На практике это создаёт административную нагрузку и может снизить привлекательность аренды без должной подготовки.

Доходность от аренды, по данным участников рынка, составляет ориентировочно 3-5% годовых в зависимости от локации и типа объекта – данные могут меняться, проверяйте актуальные показатели у местных брокеров.

Дополнительные расходы и риски

Помимо налогов, инвестор несёт ряд обязательных расходов, которые напрямую влияют на итоговую доходность.

Услуги Метавэха (риэлтора) составляют около 2% от стоимости объекта плюс НДС – отдельно для каждой из сторон сделки. Услуги адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Юридическое сопровождение не является обязательным по закону, однако настоятельно рекомендуется: израильское право в сфере недвижимости имеет многочисленные нюансы.

Ежемесячный взнос в ваад байт (управление домом) варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания. Муниципальный налог Арнона уплачивается пропорционально площади и региону.

Отдельный риск – незаконное строительство. Израильский закон о планировании и строительстве 1965 года возлагает всю финансовую и правовую ответственность за незаконные постройки на нового покупателя. Перед сделкой необходимо проверить наличие всех разрешений на строительство.

Более того, ипотека для нерезидентов ограничена: максимальное соотношение кредита к стоимости (LTV) составляет 50%, тогда как резиденты могут получить до 75% на первичное жильё.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку платит гражданин России, приобретающий квартиру в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Теоретически да, но потребуется официальная справка из налогового органа страны проживания об отсутствии жилья.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая владельца, обременения и залоги на объект.

Вопрос: Какой порог освобождения от налога на аренду в 2025 году?

Ответ: Арендная плата ниже 5 654 шекелей в месяц полностью освобождена от подоходного налога.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.