Что такое Пинуй-Бинуй и почему это важно для инвестора

Пинуй-Бинуй – это программа сноса и реконструкции устаревшего жилого фонда, при которой жильцы получают новые квартиры большей площади, а застройщик – право на коммерческую застройку участка.

Для иностранного инвестора это один из немногих механизмов, позволяющих войти в израильский рынок недвижимости с перспективой значительного прироста стоимости актива. Ключевое условие участия – согласие не менее 67% собственников квартир в стандартном проекте. Именно это число определяет, насколько реалистично запустить процесс в конкретном доме.

Тель-Авив: высокая ликвидность и частная земля

Тель-Авив остаётся наиболее ликвидным рынком для проектов Пинуй-Бинуй благодаря концентрации частной земли, высокому спросу на аренду и развитой инфраструктуре.

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль – Земельного управления Израиля. Однако в старых городских кварталах Тель-Авива исторически сложился значительный массив частной земли (Табо). Это принципиальное преимущество: покупатель получает полноценное право собственности без долгосрочной аренды и необходимости согласований с земельным ведомством при последующей продаже.

Стоимость квартир в Тель-Авиве традиционно высокая. Иностранный инвестор (Тошав Хуц) уплачивает налог на приобретение (Мас Рехиша) по инвестиционным ставкам: 8% с суммы до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Льготные ставки для единственного жилья на нерезидентов не распространяются. При продаже прибыль облагается налогом Мас Шевах по ставке 25% – если нет права на освобождение.

Проекты Пинуй-Бинуй в Тель-Авиве, особенно в районах Флорентин, Неве-Шаанан и исторический центр, демонстрируют устойчивый интерес застройщиков. Аналитики фиксируют рост цен в последние годы, хотя точные данные зависят от конкретного квартала и типа объекта.

Хайфа: растущий рынок с точечными возможностями

Хайфа предлагает инвестору более доступный входной порог и активно развивающуюся программу городского обновления, особенно в районе Хадар и нижнего города.

Цены на квартиры здесь заметно ниже тель-авивских. Это означает, что налог Мас Рехиша для нерезидента в большинстве случаев будет рассчитываться по ставке 8% – при стоимости объекта ниже 6 055 070 шекелей. Муниципалитет Хайфы в последние годы активно поддерживает проекты реновации, что создаёт благоприятный административный климат для застройщиков.

Вместе с тем земельная структура Хайфы неоднородна. Значительная часть участков в старых кварталах находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль, что добавляет процедурных шагов при согласовании Пинуй-Бинуй. Инвестор должен заранее проверить статус земли через выписку Несах Табу и убедиться в отсутствии обременений.

Рынок аренды в Хайфе устойчив, но менее динамичен, чем в Тель-Авиве. Доходность от сдачи в аренду варьируется – по данным риэлторов, ориентировочно в диапазоне 3-5% годовых, однако эти цифры могут существенно меняться. Напомним: доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом вне зависимости от резидентства владельца. При доходе свыше 5 654 шекелей в месяц освобождение от налога не применяется.

Нетания: доступность и туристический потенциал

Нетания привлекает инвесторов сочетанием сравнительно невысоких цен, близости к морю и активного жилищного строительства – в том числе в рамках программы Пинуй-Бинуй.

Город исторически популярен среди выходцев из франкоязычных стран. Это формирует устойчивый арендный спрос как в долгосрочном, так и в краткосрочном сегменте. Однако инвестору важно учитывать: покупка новой квартиры от застройщика облагается НДС (Мам) по ставке 18% с 1 января 2025 года. Перепродажа между частными лицами, как правило, НДС не облагается.

Проекты Пинуй-Бинуй в Нетании активно реализуются в центральных районах вблизи набережной. Застройщики заинтересованы в этих локациях, поскольку повышение этажности даёт значительный коммерческий потенциал. Стоит отметить, что административная скорость согласований в Нетании нередко выше, чем в Тель-Авиве, – это сокращает инвестиционный горизонт ожидания.

С другой стороны, ликвидность вторичного рынка в Нетании уступает тель-авивской. При выходе из актива инвестор может столкнуться с более длительными сроками экспозиции объекта.

Сравнительный анализ: три города в одной таблице

Тель-Авив против Хайфы и Нетании

Тель-Авив выигрывает по ликвидности и наличию частной земли. Хайфа привлекает доступным входным порогом и муниципальной поддержкой реновации. Нетания предлагает баланс цены и туристического спроса, но уступает по скорости перепродажи.

Важно учесть: в любом из трёх городов до совершения сделки необходимо проверить статус земельного участка через Несах Табу, убедиться в наличии всех строительных разрешений и оценить степень готовности проекта Пинуй-Бинуй – в частности, набрано ли согласие 67% собственников.

Услуги агента (Метавэх) составляют около 2% от стоимости объекта плюс НДС. Юридическое сопровождение адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Ипотека для нерезидентов доступна с коэффициентом покрытия не выше 50% от стоимости объекта.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Стратегии иностранных инвесторов в Пинуй-Бинуй 2026: выбор городов и районов

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой минимальный процент согласия собственников нужен для запуска стандартного Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартного проекта необходимо согласие не менее 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Платит ли иностранный инвестор налог на покупку по льготным ставкам?

Ответ: Нет. Нерезиденты платят Мас Рехиша по инвестиционным ставкам: 8% до 6 055 070 шекелей, 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Облагается ли доход от аренды налогом для нерезидента?

Ответ: Да, весь доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом вне зависимости от резидентства владельца.

Вопрос: В каком городе наибольшая вероятность найти объект на частной земле?

Ответ: Тель-Авив исторически имеет наибольшую долю частной земли (Табо) в старых городских кварталах.

Вопрос: Нужен ли адвокат при покупке квартиры в рамках Пинуй-Бинуй?

Ответ: Юридическое сопровождение настоятельно рекомендуется. Гонорар составляет от 0,5% до 1,5% от стоимости объекта плюс НДС.