Пинуй-Бинуй как инструмент иностранного инвестора

Пинуй-Бинуй – это программа городского обновления, при которой старые здания сносятся и заменяются новыми, а инвесторы получают увеличенные квартиры или денежную компенсацию.

Для иностранных инвесторов эта схема представляет особый интерес: входная цена ниже рынка, а после завершения строительства актив существенно дорожает. Однако иностранный статус влечёт конкретные налоговые последствия, которые необходимо учитывать заранее.

Покупатель-нерезидент (Тошав Хуц) платит налог на приобретение (Мас Рехиша) по инвестиционным ставкам: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Льготные ставки для единственного жилья на иностранцев не распространяются.

При последующей продаже применяется налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25%. Освобождение от налога при продаже единственного жилья теоретически доступно нерезидентам, но требует официального подтверждения от налоговых органов страны проживания – получить его на практике бывает затруднительно.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Какие города выбирают иностранные инвесторы в 2026 году

Наиболее активные зоны Пинуй-Бинуй для иностранного капитала сосредоточены в приморских агломерациях – Тель-Авив, Бат-Ям, Хайфа и ряд городов Гуш Дана.

Тель-Авив остаётся эталонным рынком. Старый жилой фонд 1950-1970-х годов в районах Флорентин, Неве Шаанан и южных кварталах активно включается в программы обновления. Критическое преимущество – значительная доля частной земли (Табу / фрихолд). Именно в сложившихся городских кварталах второй рынок с большей вероятностью предлагает объекты на частной земле, что снимает вопросы о продлении аренды у Рашут Меקаркеин Исраэль.

Бат-Ям демонстрирует высокую концентрацию проектов Пинуй-Бинуй вдоль прибрежной полосы. Здесь ценовой порог входа ниже, чем в Тель-Авиве, а потенциал прироста стоимости после реновации аналитики оценивают как значительный – хотя конкретные цифры роста варьируются и требуют проверки на дату сделки.

Хайфа привлекает инвесторов прежде всего районом Дания и склонами Кармеля. Городской мастер-план предусматривает существенное уплотнение застройки, что создаёт стимулы для девелоперов инициировать проекты сноса и перестройки.

Стоит отметить, что Ришон ле-Цион и Петах-Тиква входят в число городов с одобренными проектами обновления в спальных кварталах 1970-1980-х. Эти рынки привлекают инвесторов, ориентированных на арендный доход в период строительства.

Ключевые критерии выбора района

Грамотный выбор района в рамках стратегии Пинуй-Бинуй основывается на трёх параметрах: статус земли, стадия согласования проекта и арендный потенциал в переходный период.

Статус земли и регистрация

Перед покупкой обязательно получите Несах Табу – официальную выписку из реестра недвижимости. Этот документ подтверждает собственника, наличие ипотек и обременений. 93% израильской земли управляется Рашут Меקаркеин Исраэль, и большинство покупателей получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Объекты на частной земле в старых городских кварталах ценятся существенно выше.

Стадия проекта и порог согласия

Для стандартного Пинуй-Бинуй требуется согласие 67% собственников квартир в здании. Это принципиальное отличие от программы реконструкции пострадавших от войны объектов, где порог снижен до 51% (закон «Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама», принятый Кнессетом 31 марта 2026 года). Инвестор должен чётко понимать, по какой схеме идёт конкретный проект.

При этом следует проверить наличие действующего разрешения на строительство. Покупка объекта с несогласованными строительными работами создаёт серьёзную юридическую и финансовую ответственность для покупателя согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года.

Арендный доход и налогообложение

В переходный период, пока идёт строительство, инвестор нередко сдаёт квартиру в аренду. Весь арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом – для резидентов и нерезидентов одинаково. Если ежемесячная аренда не превышает 5 654 шекеля, применяется освобождение от налога (трек 1). Важно учесть: если нерезидент получает арендный доход, арендатор обязан удерживать налог у источника в размере 25%, если у арендодателя нет освобождающего сертификата от налоговой инспекции.

Ипотека для нерезидентов ограничена 50% от стоимости объекта (LTV). Это снижает кредитное плечо по сравнению с резидентами, которые могут получить до 75% для первичного жилья.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Операционные расходы и структура сделки

Помимо налогов, инвестор несёт стандартные транзакционные издержки. Агент по недвижимости (Метавэх) получает около 2% от стоимости объекта плюс НДС – от каждой стороны отдельно. Услуги адвоката обойдутся в 0,5-1,5% плюс НДС. Юридическое сопровождение настоятельно рекомендуется.

Новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18% (действует с 1 января 2025 года). Перепродажа между частными лицами, как правило, НДС не облагается. Арнона – муниципальный налог – выплачивается тем, кто фактически занимает объект.

На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Израиль имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Германией, Францией, США, Великобританией и рядом других стран. Это позволяет инвесторам структурировать сделку с учётом налоговых обязательств в обеих юрисдикциях.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор в проекте Пинуй-Бинуй?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – без льгот для единственного жилья.

Вопрос: Какой порог согласия собственников нужен для запуска стандартного Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартного проекта городского обновления требуется согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Облагается ли арендный доход нерезидента налогом в Израиле?

Ответ: Да, арендный доход облагается налогом. Без освобождающего сертификата арендатор удерживает 25% у источника.

Вопрос: Какую ипотеку может получить иностранный инвестор на израильскую недвижимость?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку с покрытием не более 50% от стоимости объекта (LTV).

Вопрос: Как проверить статус земли перед покупкой в проекте реновации?

Ответ: Необходимо получить Несах Табу – официальную выписку из реестра, подтверждающую права собственности и обременения.