Налоговое положение иностранного инвестора при покупке

Статус нерезидента (Тошав Хуц) определяет налоговый режим при любой сделке с израильской недвижимостью. Понимание этого – базовое условие для грамотного планирования передачи активов. Иностранный инвестор не может воспользоваться нулевой ставкой Мас Рехиша, предусмотренной для резидентов, приобретающих единственное жильё. Ставки 2025-2027 годов заморожены на уровне 2024 года – это создаёт прогнозируемую среду для долгосрочного планирования.

Новые репатрианты (Оле Хадаш) имеют право на сниженные ставки покупного налога в течение определённого периода после алии. Конкретные параметры зависят от даты репатриации и стоимости объекта – уточняйте у специалиста.

Налог на прирост капитала при продаже: есть ли льготы?

Стандартный Мас Шевах составляет 25% от разницы между ценой продажи и скорректированной ценой покупки. Иностранный инвестор вправе претендовать на освобождение (Патор), если продаваемый объект является его единственным жилым помещением в мире. Условия жёсткие: стоимость объекта не должна превышать 5 008 000 шекелей, срок владения – не менее 18 месяцев, и продавец обязан документально подтвердить отсутствие жилой собственности в стране своего проживания.

Подтверждение отсутствия зарубежной собственности требует официального сертификата от налогового органа страны резидентства. На практике получить такой документ бывает крайне сложно. При наличии любого жилого объекта за рубежом право на Патор утрачивается автоматически.

Однако существует альтернатива – инструмент Хисув Линеари Мотав (линейный льготный расчёт). Он позволяет снизить налоговую нагрузку, распределяя прирост стоимости пропорционально периодам владения. Применение этого метода требует консультации с квалифицированным налоговым советником.

Доходы от аренды: три налоговых трека

Законодательство предлагает три режима налогообложения арендного дохода. Первый трек – освобождение: если арендная плата не превышает 5 654 шекеля в месяц, налог не взимается вовсе. Второй трек – фиксированная ставка 10% от валового дохода без права вычета расходов. Третий трек – налогообложение по прогрессивным ставкам с вычетом амортизации, затрат на обслуживание и процентов по ипотеке.

При этом нерезиденты сталкиваются со специфической обязанностью арендатора: тот обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя отсутствует освобождение от налогового ассесора. Получение такого освобождения требует заблаговременного обращения в Рашут hа-Мисим.

Важно учесть: льгота для новых репатриантов по статье 14 Ордонанса о подоходном налоге распространяется исключительно на доходы за пределами Израиля. Арендный доход от израильской собственности этой льготой не покрывается.

Инструменты передачи недвижимости и снижения налоговой нагрузки

Израиль подписал соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией, Францией и рядом других стран. Эти соглашения позволяют зачитывать израильский налог против обязательств в стране резидентства инвестора – при соблюдении условий каждого конкретного договора.

Выбор формы владения объектом напрямую влияет на стоимость его последующей передачи. Владение через физическое лицо, израильскую или иностранную компанию – каждый вариант несёт свои налоговые последствия при дарении, наследовании или продаже. Израильское законодательство не имеет отдельного налога на наследство, что создаёт определённые возможности для структурирования активов.

Стоит отметить, что 93% израильской земли управляется Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильским земельным управлением) и передаётся в долгосрочную аренду на 49 или 98 лет. Передача прав по такому договору может требовать согласования с управлением. Объекты на частной земле (Табо / фрихолд) – особенно в центральных районах Тель-Авива и Бат-Яма – существенно проще в наследственном и дарственном оформлении.

Все сделки регистрируются в Земельном реестре. Перед покупкой или передачей прав необходимо получить выписку Несах Табу, подтверждающую права собственности, наличие ипотек и обременений.

Более того, при ипотечном финансировании нерезиденты ограничены уровнем LTV 50% – вдвое ниже, чем для резидентов при первичном жилье. Это требует большего объёма собственного капитала и влияет на структуру передачи актива с обременением.

Муниципальные и сопутствующие расходы

Арнона (муниципальный налог) уплачивается ежегодно и зависит от площади объекта и его местонахождения. Её платит фактический пользователь – арендатор или собственник. Гонорар агента по недвижимости (Метавэх) составляет около 2% от стоимости объекта плюс НДС – каждая из сторон платит своему агенту отдельно. Услуги адвоката обходятся в 0,5-1,5% от стоимости сделки плюс НДС. НДС (Мам) в размере 18% взимается только при покупке новостройки у застройщика; вторичные сделки между частными лицами НДС не облагаются.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли иностранный инвестор получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Да, при условии отсутствия жилой собственности за рубежом и подтверждения этого официальным сертификатом иностранного налогового органа.

Вопрос: Какую ставку налога на покупку платит нерезидент в 2025 году?

Ответ: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% на сумму сверх этого порога.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Проконсультируйтесь со специалистом по актуальному положению дел.

Вопрос: Какой трек налогообложения аренды выгоднее для нерезидента?

Ответ: Зависит от размера арендного дохода и структуры расходов – рекомендуется расчёт у налогового консультанта.

Вопрос: Защищает ли соглашение об избежании двойного налогообложения от уплаты Мас Шевах в Израиле?

Ответ: Соглашение позволяет зачесть израильский налог против обязательств на родине, но не отменяет его уплату в Израиле.

Читать полный гид: Эффективное планирование наследства через недвижимость Израиля