Почему израильская недвижимость подходит для наследственного планирования

Недвижимость в Израиле – один из наиболее надёжных инструментов передачи капитала следующим поколениям. Жилые и коммерческие объекты сохраняют ценность и обеспечивают стабильный доход.

Аналитики фиксируют устойчивый рост цен на израильскую недвижимость в последние годы. Это делает подобные активы привлекательными не только для текущих инвестиций, но и для долгосрочного планирования наследства. Семейный капитал, вложенный в квартиры Тель-Авива или коммерческие площади Хайфы, способен работать на несколько поколений вперёд.

Важно учесть: 93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль. Большинство покупателей получают не право собственности, а долгосрочную аренду на 49 или 98 лет. Исключение составляют объекты на частных землях – они обеспечивают полное право собственности (Табо). Именно такие объекты особенно востребованы при наследственном планировании.

Налог на прирост капитала при передаче недвижимости

При продаже унаследованной недвижимости наследники платят Мас Шевах – налог на прирост капитала в размере 25% от чистой прибыли.

База расчёта – разница между ценой продажи и ценой приобретения, скорректированная на инфляцию и допустимые расходы. Для резидентов Израиля, продающих единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, предусмотрено полное освобождение от налога (Патор). Условие – объект находился в собственности не менее 18 месяцев и являлся единственным местом проживания.

Освобождение распространяется на семейную единицу: продавца, супруга и несовершеннолетних детей. Если наследник получает квартиру и впоследствии продаёт её, расчёт прироста ведётся от первоначальной стоимости приобретения объекта наследодателем. Это может существенно увеличить налогооблагаемую базу.

Нерезиденты также вправе претендовать на освобождение – при условии, что в стране проживания у них нет другой недвижимости. Подтверждение требует официальной справки от налоговых органов страны проживания, что на практике бывает затруднительно. При наличии зарубежной собственности применяется ставка 25%, либо расчёт по методу Хисув Линеари Мотав – уточните детали у специалиста.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налог при покупке недвижимости наследниками

Когда наследники принимают решение о покупке дополнительных объектов для формирования семейного портфеля, ключевую роль играет Мас Рехиша – налог на покупку.

Ставки на 2025-2027 годы зафиксированы на уровне 2024 года. Резидент, приобретающий единственное жильё, платит 0% на первые 1 978 745 шекелей. При покупке второго объекта – 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Нерезиденты платят по инвестиционным ставкам независимо от того, является ли объект их единственным в Израиле.

Новые репатрианты (Оле Хадаш) вправе претендовать на льготные ставки Мас Рехиша в течение определённого периода после алии. Точные условия зависят от даты репатриации и стоимости объекта – необходима консультация специалиста.

При формировании семейного портфеля стоит учитывать, что покупка нескольких объектов на разных членов семьи может снизить совокупную налоговую нагрузку. Это законный и широко применяемый инструмент планирования.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Арендный доход как инструмент передачи капитала

Сдача недвижимости в аренду позволяет обеспечить регулярный денежный поток, который может распределяться между членами семьи ещё при жизни наследодателя.

В 2025 году действуют три налоговых режима для арендодателей. Первый – полное освобождение от налога при доходе до 5 654 шекелей в месяц. Второй – фиксированная ставка 10% на весь валовый доход без вычета расходов. Третий – стандартные ставки подоходного налога с правом вычета расходов на амортизацию, обслуживание и проценты по ипотеке.

Для нерезидентов-арендодателей арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет справки об освобождении от налогового инспектора. Это важный операционный нюанс при управлении объектами из-за рубежа.

Стоит отметить: льгота для новых репатриантов по статье 14 Налогового кодекса распространяется только на доходы из источников за пределами Израиля. Аренда израильской недвижимости этой льготой не охвачена.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Жилая и коммерческая недвижимость: что предпочесть

Выбор между жилым и коммерческим объектом при наследственном планировании зависит от целей семьи: жильё обеспечивает стабильность, коммерческая недвижимость – потенциально более высокую доходность.

Жилые объекты в устоявшихся городских районах, расположенные на частных землях (Табо), передаются наследникам без риска отказа в продлении аренды у Рашут Мекаркеин Исраэль. Это делает их предпочтительным выбором для семей, планирующих долгосрочное владение.

Коммерческая недвижимость облагается НДС (Мам) по ставке 18% при покупке у застройщика. Тем не менее, при грамотной структуре владения такие объекты могут обеспечить устойчивый доход и диверсификацию семейного портфеля. Перепродажа между частными лицами жилых объектов, как правило, освобождена от НДС.

Ипотечное финансирование для нерезидентов ограничено: максимальный LTV составляет 50% от стоимости объекта. Резиденты при покупке основного жилья могут привлекать до 75% заёмных средств, для инвестиционных объектов – до 50%.

Все сделки с недвижимостью регистрируются в Земельном реестре (Табо). Перед покупкой необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку, подтверждающую право собственности, наличие ипотек и обременений. Покупка объекта с незарегистрированными постройками создаёт серьёзные правовые и финансовые риски для покупателя.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Платят ли наследники налог при получении недвижимости в Израиле?

Ответ: В Израиле нет налога на наследство. Налоги возникают при последующей продаже или сдаче объекта в аренду.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от Мас Шевах при продаже унаследованной квартиры?

Ответ: Да, но только при отсутствии жилья в стране проживания. Требуется официальное подтверждение от местных налоговых органов.

Вопрос: Какой тип земли предпочтителен при наследственном планировании?

Ответ: Объекты на частных землях (Табо) предпочтительнее: они передаются без ограничений и без участия Рашут Мекаркеин Исраэль.

Вопрос: Какой налоговый режим аренды выгоднее для семейного портфеля?

Ответ: Зависит от суммы дохода и расходов. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Вопрос: Нужно ли регистрировать завещание на израильскую недвижимость?

Ответ: Да, регистрация в Земельном реестре обязательна. Проконсультируйтесь с лицензированным адвокатом в Израиле.