Что такое ТАМА 38/2 и почему это важно для инвестора

ТАМА 38/2 – программа сноса и нового строительства, которая позволяет инвесторам войти в проект на ранней стадии и получить новую квартиру взамен старой. Это один из наиболее обсуждаемых инструментов городского обновления в Израиле.

Инвесторы, рассматривающие вложения в проекты ТАМА 38/2, сталкиваются с уникальным соотношением риска и потенциальной доходности. Старое здание сносится полностью, жильцы получают новые квартиры увеличенной площади, а застройщик реализует дополнительные этажи. Схема выгодна всем участникам – при условии, что проект доходит до финала.

Порог согласия собственников для стандартного проекта Пинуй-Бинуй составляет 67% владельцев квартир. Это критически важная цифра: без неё проект юридически не стартует. Именно здесь кроется один из главных рисков для раннего инвестора.

Сравнение доходности: ТАМА 38/2 против классической аренды

Доходность инвестиций в ТАМА 38/2 формируется не за счёт арендного потока, а за счёт прироста стоимости актива – новая квартира в новом доме стоит значительно дороже старой.

Классическая стратегия аренды приносит валовую доходность, по оценкам аналитиков рынка, в диапазоне примерно 3-5% годовых (данные могут меняться в зависимости от города и типа объекта). Арендный доход облагается налогом по одному из трёх режимов. При ставке ниже 5 654 шекелей в месяц действует полное освобождение – Трек 1. При более высокой аренде инвестор выбирает между фиксированными 10% с валовой выручки или маргинальными ставками с правом вычета расходов.

В проекте ТАМА 38/2 доход иной природы. Инвестор фактически обменивает старый актив на новый, более дорогой. Прирост стоимости квадратного метра в новостройке по сравнению со старым фондом аналитики фиксируют как существенный, однако конкретные цифры зависят от локации, класса проекта и рыночной конъюнктуры на момент завершения строительства.

При продаже новой квартиры возникает Мас Шевах – налог на прирост капитала по ставке 25% от чистой прибыли. Израильские резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут претендовать на освобождение от налога при соблюдении условий владения. Нерезиденты лишены этой льготы, если владеют жильём в стране проживания.

Ключевые риски проектов сноса и перестройки

Главный риск ТАМА 38/2 – длительный период реализации и неопределённость сроков, в течение которых актив не генерирует арендный доход.

Выделим три категории рисков, с которыми сталкивается инвестор.

Риск согласования и сроков

Получение согласия 67% собственников – процесс небыстрый. Несогласные жильцы могут затянуть или заблокировать проект. Цикл от первоначального решения до получения ключей от новой квартиры нередко занимает несколько лет. Всё это время инвестор не получает арендного дохода.

Риск застройщика

Финансовая устойчивость девелопера – критический фактор. Банкротство застройщика на этапе строительства создаёт серьёзные правовые и финансовые проблемы для всех участников. Перед подписанием договора необходима юридическая проверка девелопера, его разрешений и банковских гарантий.

Налоговый риск при покупке

Нерезиденты платят Мас Рехиша по инвестиционным ставкам: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Эта сумма уплачивается немедленно при покупке и не возвращается. Новые репатрианты могут претендовать на льготные ставки – условия зависят от даты алии и стоимости объекта.

Ликвидность: можно ли выйти из проекта досрочно

Ликвидность в проектах ТАМА 38/2 существенно ниже, чем при владении готовой квартирой, – продать актив в разгаре строительного цикла значительно сложнее.

Рынок вторичной продажи прав в незавершённых проектах существует, однако круг покупателей узок. Покупатель принимает на себя все риски незавершённого строительства, что автоматически снижает цену предложения. При этом нотариальное оформление и регистрация в Табо остаются обязательными на каждом этапе передачи прав.

Важно учесть, что 93% израильской земли находится под управлением Рашут Меקрקхин Исраэль (Израильское земельное управление). Большинство городских участков под проектами ТАМА 38/2 арендованы на 49 или 98 лет, а не являются частной собственностью. Однако в старых городских кварталах Тель-Авива и Бат-Яма нередко встречаются участки на частной земле – Табо. Это существенно повышает ликвидность и инвестиционную привлекательность объекта.

Долгосрочная стратегия: когда ТАМА 38/2 оправдана

Проект ТАМА 38/2 оправдан как долгосрочная стратегия для инвестора с горизонтом от 5 лет, готового к периоду без арендного дохода и принимающего строительные риски.

Оптимальный профиль инвестора: наличие достаточного резервного капитала, понимание израильского налогового законодательства и готовность к активному юридическому сопровождению сделки. Иностранному инвестору при ипотечном финансировании следует учитывать, что LTV для нерезидентов ограничен 50% от стоимости объекта.

Стоит отметить, что VAT в размере 18% применяется при покупке новой квартиры от застройщика. Это дополнительная статья расходов, которую необходимо учитывать в финансовой модели проекта.

Расходы на входе включают Мас Рехиша, гонорар адвоката (примерно 0,5-1,5% от стоимости плюс НДС) и комиссию метавэха (около 2% плюс НДС). Эти суммы напрямую влияют на точку безубыточности инвестиции.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Инвестиции иностранных граждан в проекты ТАМА 38/2 в Израиле 2026

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой порог согласия требуется для старта проекта ТАМА 38/2?

Ответ: Для стандартного проекта Пинуй-Бинуй требуется согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Платит ли нерезидент налог на прирост капитала при продаже новой квартиры?

Ответ: Да, нерезидент платит Мас Шевах по ставке 25%, если владеет жильём в стране проживания.

Вопрос: Какова ставка налога Мас Рехиша для иностранного инвестора в 2025 году?

Ответ: Нерезиденты платят 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли получать арендный доход во время реализации проекта ТАМА 38/2?

Ответ: Нет – на период сноса и строительства объект не пригоден для сдачи в аренду.

Вопрос: Какой максимальный LTV доступен нерезиденту при ипотеке в Израиле?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку с LTV не более 50% от стоимости объекта.