Что такое ТАМА 38/2 и почему это интересно иностранным инвесторам

ТАМА 38/2 – это программа городского обновления, предусматривающая снос старого здания и строительство нового на том же участке. Иностранные инвесторы получают возможность войти в проект на ранней стадии и зафиксировать стоимость ещё до завершения строительства.

Программа ТАМА 38/2, известная также как «Пинуй-Бинуй» на уровне отдельного здания, была разработана для замены ветхого жилого фонда. Застройщик сносит существующее здание и возводит новое – большей площади и этажности. Жильцы получают увеличенные квартиры, а девелопер продаёт дополнительные юниты на рынке. Иностранный инвестор приобретает один из таких новых апартаментов.

Для нерезидентов привлекательность схемы очевидна: покупка на стадии проекта часто предполагает более низкую цену входа. При этом объекты в рамках ТАМА 38/2 нередко расположены в сложившихся городских кварталах с развитой инфраструктурой – районах, где земля исторически находится в частной собственности (Табо / фрихолд).

Право собственности: государственная аренда или частная земля

93% израильской земли находится под управлением Управления земельными ресурсами Израиля (Рашут Мекаркеин Исраэль), и покупатель, как правило, получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности.

Однако в старых городских кварталах Тель-Авива, Бат-Яма и других крупных городов значительная часть участков находится в частной собственности. Именно там чаще всего реализуются проекты ТАМА 38/2. Покупая квартиру в таком доме, иностранный инвестор получает полноценное право собственности без необходимости продлевать арендные договоры с государством.

Перед подписанием договора адвокат обязан проверить статус участка через Несах Табу – официальную выписку из Земельного реестра. Она подтверждает форму собственности, наличие обременений и ипотек. Без этого документа сделка несёт серьёзные юридические риски.

Налог на покупку для иностранных граждан

Нерезиденты Израиля (Тошав Хуц) платят налог на покупку (Мас Рехиша) по ставкам инвестиционной недвижимости: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Льготная шкала для единственного жилья на иностранных граждан не распространяется – даже если это первая и единственная их недвижимость в Израиле. Исключение составляют новые репатрианты (Оле Хадаш): они могут претендовать на сниженные ставки в течение определённого периода после алии. Конкретные условия зависят от даты репатриации и стоимости объекта.

Важно учесть, что квартиры в рамках ТАМА 38/2 от застройщика облагаются НДС (Мам) по ставке 18%. Это существенно увеличивает итоговую стоимость покупки. Налог на покупку рассчитывается от полной стоимости сделки, включая НДС.

Налог на прирост капитала при продаже

При продаже израильской недвижимости нерезидент уплачивает налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли.

Освобождение от этого налога (Патор) теоретически доступно и нерезидентам – но только при условии, что в стране постоянного проживания у них нет другой жилой недвижимости. Подтвердить это необходимо официальным сертификатом от налоговых органов страны резидентства. На практике получить такой документ крайне сложно.

Однако существует альтернатива – так называемый линейный льготный расчёт (Хисув Линеари Мотав), который может снизить налоговую нагрузку. Расчёт зависит от даты первоначального приобретения здания и доли периода до 2014 года в общем сроке владения. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Доход от аренды: три налоговых трека

Весь доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом – как для резидентов, так и для нерезидентов.

Инвестор может выбрать один из трёх режимов налогообложения. Первый – освобождение: если аренда не превышает 5 654 шекеля в месяц, доход полностью освобождён от налога. Второй – фиксированная ставка 10% от валового дохода без права на вычет расходов. Третий – стандартные ставки подоходного налога с правом вычета амортизации, процентов по ипотеке и эксплуатационных затрат.

Для нерезидентов существует важный нюанс: арендатор по закону обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет освобождения от налогового инспектора. Это требует заблаговременного оформления соответствующих документов.

Аналитики фиксируют рост интереса к аренде в городах с активными проектами обновления, хотя конкретные показатели доходности варьируются в зависимости от локации и типа объекта.

Ипотека и финансирование для иностранных инвесторов

Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в израильском банке, однако максимальный LTV ограничен 50% от стоимости объекта.

Это означает, что половину суммы инвестор должен обеспечить собственными средствами. При стоимости квартиры в 2-3 миллиона шекелей размер первоначального взноса будет весьма значительным. Следовательно, планирование структуры финансирования – ключевой этап подготовки к сделке.

Вознаграждение риэлтора (Метавэх) составляет около 2% от стоимости объекта плюс НДС – и выплачивается каждой из сторон отдельно. Услуги адвоката обойдутся примерно в 0,5-1,5% плюс НДС. Юридическое сопровождение при покупке строящегося объекта крайне важно.

Израиль имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США и рядом других стран. Это позволяет зачесть уплаченный в Израиле налог против обязательств в стране резидентства инвестора.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли иностранный гражданин купить квартиру в проекте ТАМА 38/2?

Ответ: Да, иностранные граждане вправе приобретать недвижимость в Израиле, включая проекты ТАМА 38/2.

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент?

Ответ: Нерезиденты платят 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – льготных ставок нет.

Вопрос: Облагается ли новая квартира от застройщика НДС?

Ответ: Да, новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18% с 1 января 2025 года.

Вопрос: Какой максимальный кредит может получить иностранный инвестор в израильском банке?

Ответ: Максимальный LTV для нерезидентов составляет 50% от стоимости приобретаемого объекта.

Вопрос: Нужно ли проверять разрешения на строительство при покупке в ТАМА 38/2?

Ответ: Да, покупка объекта с неразрешённым строительством создаёт серьёзную юридическую и финансовую ответственность для покупателя.