Что такое ТАМА 38/2 и зачем это иностранному инвестору

Схема работает так: застройщик сносит старый дом, строит новый и увеличенный, а взамен получает право продавать дополнительные квартиры. Существующие жильцы получают новые квартиры большей площади бесплатно. Иностранный инвестор входит в проект на этапе подписания договора с застройщиком – задолго до получения разрешения на строительство. Именно здесь начинаются главные риски. Подробнее о механизме программы читайте в нашем материале: ТАМА 38/2: разрешения и сроки.

Налоговая нагрузка на нерезидента при покупке в рамках ТАМА 38/2

Льготные ставки для единственного жилья на нерезидентов не распространяются. Это принципиальный момент: даже если квартира в новом доме – первая и единственная собственность инвестора в Израиле, ставка остается повышенной. Квартиры в рамках ТАМА 38/2 от застройщика облагаются НДС (Мам) по ставке 18% – это стандартное правило для новых квартир. Покупка у частного лица на вторичном рынке НДС не облагается.

При продаже квартиры нерезидент платит налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли. Освобождение от налога теоретически возможно, но требует официального подтверждения от налоговых органов страны проживания об отсутствии там недвижимости. На практике получить такой документ крайне сложно.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Бюрократические задержки: главные источники риска

Строительный процесс в Израиле регулируется Законом о планировании и строительстве 1965 года. Любое строительство требует разрешений от местных и региональных плановых комитетов. В рамках ТАМА 38/2 для стандартных проектов необходимо согласие не менее 67% собственников квартир в здании. Без этого порога проект юридически не может стартовать.

Вместе с тем даже при наличии согласия жильцов комитеты по планированию могут затянуть выдачу разрешений на месяцы. Иностранный инвестор в этот период несет операционные расходы: обслуживание ипотеки, взносы в ваад байт (ежемесячный взнос варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа здания), расходы на управление.

Как минимизировать задержки на практике

Первый шаг – проверка статуса разрешений до подписания договора. Запросите у застройщика актуальный статус согласований в местном комитете. Сделка без проверки разрешений создает серьезные юридические и финансовые риски для покупателя – это прямое требование израильского законодательства.

Второй шаг – проверка земли. 93% израильской земли находится под управлением Рашут Меkаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Однако в старых городских кварталах – Тель-Авиве, Бат-Яме – значительная часть участков находится в частной собственности (фрихолд, Табо). Участки на частной земле освобождают инвестора от согласований с земельным управлением и ускоряют процесс.

Третий шаг – правильный выбор адвоката. Адвокат по недвижимости (расходы составляют примерно 0,5-1,5% от стоимости объекта плюс НДС) должен специализироваться именно на городском обновлении. Он проверяет Несах Табу – официальную выписку из реестра недвижимости, подтверждающую право собственности, ипотеки и обременения.

Ипотека для нерезидента в проекте ТАМА 38/2

Это означает, что половину стоимости квартиры инвестор финансирует из собственных средств. Израиль имеет договоры об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран. Это позволяет учитывать налоги, уплаченные в Израиле, при расчете обязательств на родине инвестора. Конкретный порядок зачета зависит от страны – уточните у консультанта.

Доход от аренды в новом доме

Доступны три режима налогообложения. Освобождение от налога действует при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц. Фиксированная ставка 10% применяется к полному валовому доходу без вычета расходов. Стандартные прогрессивные ставки позволяют вычитать расходы – амортизацию, обслуживание, проценты по ипотеке. Однако нерезидент обязан учитывать: арендатор по закону должен удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет справки об освобождении от налогового инспектора.

Более того, льгота по разделу 14 Ордонанса о подоходном налоге для новых репатриантов (Оле Хадаш) распространяется только на доходы за пределами Израиля. Арендный доход от израильской недвижимости этой льготой не покрывается.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли нерезидент купить квартиру в проекте ТАМА 38/2?

Ответ: Да, иностранный инвестор вправе купить квартиру в таком проекте без ограничений по гражданству.

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – льготные ставки не применяются.

Вопрос: Какой процент жильцов должен согласиться на снос здания?

Ответ: Для стандартных проектов ТАМА 38/2 требуется согласие не менее 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Как проверить юридическую чистоту объекта перед покупкой?

Ответ: Запросите Несах Табу – официальную выписку из реестра, подтверждающую право собственности и обременения.

Вопрос: Какова максимальная ипотека для нерезидента в Израиле?

Ответ: Нерезидент может получить ипотеку с LTV не более 50% от стоимости объекта.

Читать полный гид: ТАМА 38/2 (Снос и строительство) 2026: как программа влияет на скорость выдачи разрешений