Что такое ТАМА 38/2 и почему это важно для инвестора

ТАМА 38/2 – это государственная программа сноса и строительства, позволяющая снести старое здание и возвести на его месте новое, увеличив этажность и площадь квартир.

В отличие от ТАМА 38/1, которая предполагает лишь укрепление существующего здания, вторая редакция программы дает застройщику максимальную свободу действий. Именно поэтому ТАМА 38/2 остается одним из наиболее привлекательных инструментов городского обновления в Израиле.

Для инвестора это означает потенциальное получение новой квартиры большей площади взамен старой – без прямых затрат на строительство. Однако реальный горизонт реализации таких проектов нередко растягивается на годы из-за административных задержек.

Скорость выдачи разрешений: ключевые факторы в 2026 году

Главным узким местом в проектах ТАМА 38/2 по-прежнему остается этап согласования в местных и региональных плановых комиссиях, который может занимать от одного до нескольких лет.

Согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года, любое строительство в Израиле требует разрешения от уполномоченных плановых органов. Для проектов сноса и нового строительства в рамках ТАМА 38/2 этот процесс включает несколько уровней проверки: местный комитет, окружной комитет, а в ряде случаев – и национальный уровень.

На практике средний срок получения всей разрешительной документации по проектам ТАМА 38/2 в крупных городах существенно варьируется. Аналитики рынка фиксируют значительные различия между муниципалитетами: одни активно поддерживают программу, другие затягивают рассмотрение заявок.

Факторы, ускоряющие или замедляющие выдачу разрешений

Среди ключевых переменных, влияющих на темп согласования, выделяют несколько групп. Первая – административная нагрузка конкретного муниципалитета. Комиссии крупных городов перегружены заявками, что объективно увеличивает очереди.

Вторая группа факторов – качество поданной документации. Проекты с неполным пакетом документов возвращаются на доработку, добавляя месяцы к общему сроку. Третья переменная – наличие соседских возражений. Жители прилегающих зданий вправе подавать апелляции, что дополнительно нагружает процедуру.

Стоит отметить, что после введения поправок, стимулирующих ускоренное рассмотрение проектов городского обновления, ряд муниципалитетов внедрил специализированные «зеленые коридоры» для ТАМА 38/2. Эффективность таких механизмов на практике неодинакова и зависит от конкретного города.

Согласие жильцов и правовые пороги

Для стандартных проектов городского обновления (Пинуй Бинуй / ТАМА 38) требуется согласие не менее 67% собственников квартир в здании.

Это условие является одним из наиболее сложных на практике. Даже один несогласный собственник может заблокировать проект на начальном этапе или затянуть его через суд. Застройщики вынуждены вести длительные переговоры с жильцами, что само по себе добавляет время к общему циклу проекта.

Важно учесть, что для проектов, связанных с реконструкцией в зонах военных повреждений, действует отдельный правовой режим – с порогом согласия 51% по зданию или 80% по всему комплексу. Не следует смешивать эти два различных правовых механизма.

Влияние программы на стоимость недвижимости и позицию инвестора

Квартиры в зданиях, включенных в активный проект ТАМА 38/2, как правило, торгуются с определенной премией на вторичном рынке – рынок закладывает в цену ожидаемое улучшение.

Однако разрыв между ожиданиями и реальностью здесь особенно велик. Инвестор, купивший квартиру в здании «под снос», может столкнуться с многолетним периодом неопределенности: проект одобряется, откладывается, пересматривается. В это время квартира де-факто сложнее сдается в аренду и хуже реализуется на продажу.

При этом налоговые обязательства владельца сохраняются в полном объеме: налог на покупку (Мас Рехиша), муниципальный сбор Арнона, а при последующей продаже – налог на прирост капитала Мас Шевах по ставке 25% от чистой прибыли. Для нерезидентов действуют ставки для инвестиционной недвижимости: 8% с первых 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Регистрация прав и юридическая чистота

Перед вложением средств в объект, задействованный в программе ТАМА 38/2, необходимо получить выписку Несах Табу – официальный документ о праве собственности, обременениях и ипотечных залогах. Без этого документа невозможно адекватно оценить юридический статус актива.

Более того, покупка квартиры с неузаконенными перестройками или пристройками создает серьезные правовые и финансовые риски. Это прямо предусмотрено израильским законодательством о планировании и строительстве.

93% земли в Израиле находится под управлением Израильского земельного управления (Рашут Мекаркеин Исраэль). При этом в старых городских кварталах значительная доля объектов расположена на частной земле (Табо / фрихолд), что является весомым преимуществом для иностранного инвестора – полная собственность без арендных ограничений.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Сколько времени занимает получение разрешения по ТАМА 38/2?

Ответ: Срок варьируется в зависимости от муниципалитета и полноты документации – нередко несколько лет.

Вопрос: Какой процент жильцов должен согласиться на снос по стандартной программе?

Ответ: Для стандартных проектов городского обновления требуется согласие не менее 67% собственников квартир.

Вопрос: Платит ли иностранный инвестор налог при продаже квартиры после сноса и строительства?

Ответ: Да, нерезидент платит Мас Шевах по ставке 25% от чистой прибыли. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Вопрос: Можно ли сдавать в аренду квартиру в здании, ожидающем сноса?

Ответ: Технически можно, однако статус объекта снижает привлекательность для арендаторов и усложняет управление.

Вопрос: Как проверить юридический статус объекта перед покупкой?

Ответ: Необходимо запросить выписку Несах Табу и проверить наличие действующих строительных разрешений.