Зачем покупать недвижимость в Израиле для семейного наследования

Израильская недвижимость остаётся одним из наиболее надёжных инструментов для сохранения и передачи капитала следующему поколению. Межпоколенческое планирование активов требует чёткого понимания местного законодательства и налоговых правил.

Аналитики фиксируют устойчивый интерес русскоязычных инвесторов к израильскому рынку. Причины понятны: развитая правовая база, международные налоговые соглашения и высокий спрос на аренду. При этом структура земельной собственности здесь принципиально отличается от большинства стран: 93% земель Израиля находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Покупатель, как правило, получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полноценное право собственности.

Исключение составляют объекты на частных землях – Табо. Они особенно привлекательны для инвесторов: полное право собственности передаётся наследникам без каких-либо ограничений. В устоявшихся городских районах, например в Тель-Авиве или Бат-Яме, вторичные квартиры значительно чаще расположены именно на частной земле.

Шаг 1. Выбор объекта и проверка юридической чистоты

До подписания любых документов необходимо получить выписку Несах Табу – официальный документ, подтверждающий право собственности, наличие ипотек и обременений.

Несах Табу заказывается в Земельном реестре. Он показывает реального владельца, историю сделок и все зарегистрированные притязания. Без этой проверки покупка невозможна.

Отдельно необходимо убедиться в наличии разрешений на строительство. Закон о планировании и строительстве 1965 года возлагает полную юридическую и финансовую ответственность за незаконные постройки на нового владельца. Перед подписанием договора адвокат должен проверить соответствие фактической планировки утверждённой документации.

Стоит отметить, что тип земли – арендованная у государства или частная – напрямую влияет на условия передачи объекта наследникам. Уточните этот вопрос ещё на этапе выбора квартиры.

Шаг 2. Расчёт налога на покупку (Мас Рехиша)

Ставка налога на покупку в 2025 году зависит от статуса покупателя: резидент, нерезидент или новый репатриант.

Израильский резидент, приобретающий единственное жильё, пользуется льготными ставками: 0% на первые 1 978 745 шекелей, 3,5% – на следующий диапазон до 2 347 040 шекелей, и далее по нарастающей шкале. При покупке второго объекта ставки иные: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Нерезиденты (Тошав Хуц) не имеют права на льготную шкалу. Для них действует единый инвестиционный тариф: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% выше. Даже если объект является единственной собственностью в Израиле, льгота не применяется.

Новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на сниженные ставки в течение определённого периода после алии. Конкретные условия зависят от даты репатриации и стоимости объекта – уточните у специалиста.

Шаг 3. Оформление сделки и регистрация права

Юридическое сопровождение в Израиле – не формальность, а практическая необходимость. Адвокат защищает интересы покупателя на всех этапах сделки.

Гонорар адвоката составляет примерно 0,5-1,5% от стоимости объекта плюс НДС. Агент по недвижимости – Метавэх – получает около 2% от каждой из сторон отдельно, плюс НДС. Эти расходы необходимо учитывать при планировании бюджета.

После подписания договора купли-продажи сделка должна быть зарегистрирована в Земельном реестре. Именно регистрация в Табо является юридическим подтверждением перехода права собственности. До этого момента покупатель не считается полноправным владельцем.

Важно учесть, что НДС в размере 18% начисляется только при покупке новых квартир от застройщика. Вторичный рынок между частными лицами, как правило, освобождён от НДС.

Шаг 4. Налоги при аренде и последующей продаже

Доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом как у резидентов, так и у нерезидентов – выбор налогового трека существенно влияет на итоговую нагрузку.

Действуют три варианта. Первый – освобождение от налога, если ежемесячная аренда не превышает 5 654 шекелей в 2025 году. Второй – фиксированная ставка 10% с валового дохода без вычета расходов. Третий – стандартные ставки подоходного налога с правом вычета амортизации, расходов на обслуживание и процентов по ипотеке.

Нерезиденты должны учитывать дополнительное требование: арендатор обязан удерживать налог у источника в размере 25%, если у арендодателя нет справки от налогового инспектора об освобождении.

При продаже объекта применяется налог на прирост стоимости – Мас Шевах – по ставке 25% от чистой прибыли. Резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут получить полное освобождение при соблюдении условий: владение не менее 18 месяцев и статус единственного жилья. Нерезиденты вправе претендовать на ту же льготу, но обязаны доказать отсутствие жилой собственности в стране проживания – через официальную справку местного налогового органа.

Шаг 5. Передача объекта наследникам – ключевые нюансы

Грамотное структурирование сделки с самого начала существенно упрощает будущую передачу актива детям или внукам.

Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран. Это снижает риск двойного налогообложения при получении наследниками дохода от продажи или аренды.

Если объект расположен на арендованной у государства земле, передача прав наследникам требует одобрения Рашут Мекаркеин Исраэль и может сопровождаться дополнительными условиями. Частная земля (Табо) в этом отношении предпочтительнее: переход права собственности осуществляется в стандартном наследственном порядке.

Вместе с тем необходимо заблаговременно обсудить с адвокатом вопросы завещания по израильскому праву. Структура семейной собственности, количество объектов у наследников и их налоговый статус – всё это влияет на ставку Мас Рехиша, которую они заплатят при получении актива.

Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания. Этот расход также стоит учитывать при долгосрочном планировании.

Читать полный гид: Межпоколенческие инвестиции в недвижимость Израиля: опыт русскоязычных покупателей

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от налога на прирост при продаже?

Ответ: Да, но только при отсутствии жилой собственности в стране проживания. Требуется официальная справка иностранного налогового органа.

Вопрос: Какой налог на покупку заплатит нерезидент за квартиру стоимостью 3 миллиона шекелей?

Ответ: 8% на всю сумму до 6 055 070 шекелей. Льготная шкала для единственного жилья нерезидентам недоступна.

Вопрос: Существует ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из Земельного реестра. Она подтверждает владельца, ипотеки и обременения на объект.

Вопрос: Какой максимальный кредит может получить нерезидент в израильском банке?

Ответ: Нерезиденты могут рассчитывать на ипотеку с покрытием до 50% стоимости объекта.