Почему русскоязычные семьи выбирают недвижимость Израиля как актив для нескольких поколений

Недвижимость в Израиле привлекает русскоязычных инвесторов как долгосрочный семейный актив, способный сохранить капитал и обеспечить доход для следующих поколений.

Русскоязычная диаспора в Израиле насчитывает сотни тысяч семей. Многие из них уже прошли путь от первой съёмной квартиры до владения несколькими объектами. Сегодня их взрослые дети и внуки рассматривают израильскую недвижимость иначе – не только как жильё, но и как инструмент передачи капитала между поколениями.

Аналитики фиксируют устойчивый интерес к израильскому рынку среди покупателей из России, Украины и других стран СНГ. Этот интерес подкреплён правовой стабильностью, развитой банковской системой и понятной структурой прав собственности.

Форма собственности: что реально покупают инвесторы

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления), что означает: большинство покупателей получают долгосрочную аренду, а не полное право собственности.

Срок аренды составляет 49 или 98 лет. Это принципиальное отличие от привычной модели полного владения. Однако в центральных городах – Тель-Авиве, Бат-Яме и других исторических районах – значительная часть вторичного жилья расположена на частной земле (Табо). Такие объекты передаются наследникам без ограничений и без участия земельного управления.

Для межпоколенческой стратегии это различие критично. Частная земля (Табо/фрихолд) обеспечивает полный контроль над активом на десятилетия вперёд. Перед покупкой обязательно запрашивайте Несах Табу – официальную выписку из реестра, подтверждающую форму собственности, обременения и ипотеки.

Налог при покупке: расчёт для нерезидентов и новых репатриантов

Ставка налога при покупке (Мас Рехиша) напрямую зависит от статуса покупателя – резидент, нерезидент или новый репатриант (Оле Хадаш).

Нерезиденты (Тошав Хуц) платят по инвестиционным ставкам: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Льготные ставки для единственного жилья на них не распространяются – даже если квартира в Израиле является их единственной собственностью.

Новые репатрианты (Оле Хадаш) вправе претендовать на сниженные ставки Мас Рехиша в течение определённого периода после алии. Точные условия зависят от даты репатриации и стоимости объекта. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Израильские резиденты, покупающие единственное жильё, освобождены от налога на сумму до 1 978 745 шекелей. Далее применяются прогрессивные ставки – от 3,5% до 10% в зависимости от стоимости. При покупке второй или инвестиционной квартиры ставка начинается с 8%.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налог на прирост капитала при продаже: что важно знать наследникам

При продаже израильской недвижимости взимается налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли – если не применяется освобождение.

Резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут получить полное освобождение (Патор). Условие – объект находился в собственности не менее 18 месяцев и являлся единственным местом проживания. Освобождение распространяется на семейную единицу: продавец, супруг(а) и несовершеннолетние дети.

Нерезиденты также могут претендовать на это освобождение – но лишь при условии, что они не владеют жильём в стране своего проживания. Для подтверждения требуется официальный документ от налоговых органов страны проживания. На практике получить такую справку бывает крайне сложно.

Передача объекта по наследству порождает новый расчётный базис. Наследники, планирующие продажу, должны заблаговременно оценить налоговые последствия. В ряде случаев применяется механизм «Хисув Линеари Мотав» – пропорциональный расчёт, снижающий налоговую нагрузку.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Доход от аренды: три режима налогообложения

Все владельцы израильской недвижимости – резиденты и нерезиденты – обязаны платить налог с арендного дохода, выбрав один из трёх режимов.

Первый режим – освобождение: если арендная плата не превышает 5 654 шекеля в месяц, налог не взимается. Второй режим – фиксированная ставка 10% от валового дохода без вычета расходов. Третий режим – стандартные ставки подоходного налога с правом вычета расходов на амортизацию, обслуживание и ипотечные проценты.

Важно учесть: для нерезидентов действует особое правило. Арендатор обязан удерживать 25% налога у источника, если у владельца нет специального освобождения от налогового инспектора. Это требует заблаговременной регистрации в налоговых органах Израиля.

Новые репатрианты нередко рассчитывают на 10-летнее освобождение от налогов (статья 14 Ордонанса о подоходном налоге). Однако это освобождение распространяется исключительно на доходы за пределами Израиля. Арендный доход от израильской квартиры под него не подпадает.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Ипотека и дополнительные расходы

Нерезиденты могут получить ипотеку в израильском банке, однако максимальная доля финансирования (LTV) ограничена 50% от стоимости объекта.

Резиденты при покупке первичного жилья вправе привлечь до 75% стоимости в кредит. Для инвестиционных объектов лимит снижается до 50%. Новые репатрианты могут претендовать на условия для резидентов – уточняйте в банке.

Среди дополнительных расходов: услуги метавэха (агента по недвижимости) составляют около 2% от стоимости объекта плюс НДС – отдельно для каждой из сторон сделки. Гонорар адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. НДС на новые квартиры от застройщика составляет 18%. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания.

Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США и рядом других государств. Это снижает налоговую нагрузку для инвесторов, имеющих активы в нескольких странах.

На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от Мас Шевах при продаже единственной квартиры в Израиле?

Ответ: Да, но только если он не владеет жильём в стране проживания и предоставит официальное подтверждение от местных налоговых органов.

Вопрос: Какова ставка Мас Рехиша для покупателя-нерезидента в 2025 году?

Ответ: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога – без льготных исключений.

Вопрос: Распространяется ли налоговое освобождение для новых репатриантов на аренду израильской квартиры?

Ответ: Нет. Льгота по статье 14 распространяется только на доходы за пределами Израиля.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая форму собственности, обременения и ипотеки на объект.

Вопрос: Какой максимальный кредит (LTV) доступен нерезиденту в израильском банке?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку на сумму не более 50% от стоимости приобретаемого объекта.