Шаг 1: Подготовка и первичный анализ рынка

Прежде чем выходить на просмотры, инвестор должен чётко определить бюджет, цель покупки и правовой статус объекта. Это экономит время и защищает от дорогостоящих ошибок.

Начните с изучения типов земли. 93% земли в Израиле находится под управлением Israel Land Authority (Рашут Мекаркеин Исраэль). Покупатель в таких случаях получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет – а не полное право собственности. Частная земля (Табу, фрихолд) встречается преимущественно в старых городских кварталах. Для иностранного инвестора объект на частной земле – значимое преимущество. При покупке вторичной недвижимости в Израиле шансы найти именно такой объект существенно выше.

Параллельно уточните свой налоговый статус. Резидент, нерезидент и новый репатриант (Оле Хадаш) платят разные ставки налога на покупку (Мас Рехиша). Это напрямую влияет на общий бюджет сделки.

Шаг 2: Поиск объекта и работа с агентом

Поиск ведётся через лицензированного риэлтора – Метавэха – или самостоятельно через профильные платформы. Агент каждой из сторон получает около 2% от стоимости объекта плюс НДС (Мам) – 18%.

Не экономьте на профессиональном сопровождении. Метавэх знает локальный рынок, понимает нюансы конкретного района и помогает отфильтровать объекты с проблемным юридическим статусом. При этом его гонорар оплачивается отдельно каждой стороной – это израильская практика, отличающаяся от европейской модели.

На этапе поиска фиксируйте интересующие объекты, сравнивайте цены в аналогичных локациях и задавайте вопросы о типе земли, годе постройки и статусе разрешений на строительство. Закон о планировании и строительстве 1965 года возлагает на покупателя ответственность за незаконные постройки – даже если они существовали до сделки.

Шаг 3: Проверка объекта и Несах Табу

До подписания любых документов необходимо получить выписку из реестра – Несах Табу. Этот документ подтверждает право собственности продавца, наличие ипотек и обременений.

Несах Табу – ключевой документ сделки. Он содержит сведения о владельце, типе права (собственность или аренда у ILA), зарегистрированных залогах и ограничениях. Адвокат анализирует выписку и сопоставляет её с физическими характеристиками объекта.

Заметим: проверка разрешений на строительство проводится отдельно через местный муниципалитет. Если часть постройки возведена без разрешения, покупатель берёт на себя весь связанный с этим правовой риск. Адвокат также проверяет наличие долгов по арноне (муниципальный налог) и ваад байт (товарищество дома).

Шаг 4: Переговоры и предварительный договор (Зикрон Дварим / Хозе Меков)

После достижения договорённости по цене стороны подписывают предварительное соглашение или сразу переходят к основному договору купли-продажи.

Предварительный договор (Зикрон Дварим) фиксирует ключевые условия: цену, сроки, состав сделки. Он имеет юридическую силу, поэтому подписывается только после консультации с адвокатом. Основной договор (Хозе Меков) детализирует все условия, механизм передачи и распределение рисков.

Важно учесть: покупатель вносит задаток, как правило, в момент подписания договора. Размер задатка обсуждается индивидуально. Потеря задатка или штрафные санкции при отказе от сделки – стандартная практика израильского рынка.

Шаг 5: Финансирование и ипотека

Израильские банки предоставляют ипотеку резидентам на первичное жильё с LTV до 75%, нерезидентам – не более 50%.

Иностранному инвестору важно заранее получить ипотечное одобрение (Эшур Ипотека). Банки требуют подтверждение дохода, кредитную историю и документы о происхождении средств. Процесс занимает несколько недель. Параллельно откройте счёт в израильском банке – без него проведение транзакции затруднено.

Шаг 6: Расчёт налогов и уведомление налоговой службы

После подписания договора у покупателя есть 60 дней для подачи декларации и уплаты Мас Рехиша в Рашут hа-Мисим.

Ставки Мас Рехиша в 2025 году зависят от статуса покупателя. Резидент, приобретающий единственное жильё, платит 0% на первые 1 978 745 шекелей, затем ставка ступенчато растёт. Нерезидент (Тошав Хуц) платит 8% с первого шекеля до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – без льготных ступеней. Новые репатрианты (Оле Хадаш) имеют право на льготные ставки: уточните условия у специалиста.

Вместе с тем продавец параллельно подаёт декларацию по налогу на прирост стоимости (Мас Шевах). Стандартная ставка – 25% от чистой прибыли. Резидент, продающий единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, может претендовать на полное освобождение (Патор).

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Шаг 7: Передача средств и регистрация в Табу

Финальный этап – полная оплата, получение ключей и регистрация права собственности в Земельном реестре (Табу).

Средства переводятся через адвоката или нотариально заверенный эскроу-счёт. После уплаты всех налогов и снятия обременений адвокат подаёт документы на регистрацию в Табу. Срок регистрации варьируется: от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от загруженности реестра и полноты документов.

После завершения регистрации покупатель получает новый Несах Табу – уже со своим именем в качестве владельца. С этого момента сделка считается полностью закрытой.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Покупка на вторичке в Израиле (Яд Шния) 2026: полное руководство для инвестора

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – выписка из реестра, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения на объект.

Вопрос: Какой налог платит нерезидент при покупке квартиры в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% от суммы до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Вопрос: Сколько стоят услуги адвоката при покупке недвижимости?

Ответ: Гонорар адвоката составляет приблизительно 0,5-1,5% от стоимости объекта плюс НДС.

Вопрос: Можно ли получить ипотеку в Израиле без резидентства?

Ответ: Да, нерезиденты могут получить ипотеку, но LTV ограничен 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Когда нужно платить Мас Рехиша после подписания договора?

Ответ: Декларацию подают и налог уплачивают в течение 60 дней с даты подписания договора.