Что такое вторичный рынок в Израиле и почему он интересен инвесторам

Яд Шния – это вторичный рынок недвижимости Израиля, где частные лица продают уже готовые квартиры без участия застройщика. Именно здесь сосредоточены самые выгодные предложения для инвесторов с реальным опытом владения активом.

В отличие от новостроек, вторичная квартира не облагается НДС (Мам) при сделке между частными лицами. Покупатель экономит 18% от стоимости объекта – это существенное финансовое преимущество. При этом квартиру можно осмотреть лично, оценить реальное состояние, соседей и инфраструктуру района. Аналитики фиксируют рост цен на израильскую недвижимость в последние годы, однако конкретные цифры ежегодного прироста рекомендуем уточнять у актуальных источников.

Право собственности: 93% земли под управлением государства

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Управление земли Израиля), поэтому большинство покупателей получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности.

Исключение составляет частная земля – Табо (фрихолд). Такие объекты сосредоточены преимущественно в старых городских кварталах: Тель-Авиве, Бат-Яме и ряде других городов. Для иностранного инвестора это критически важное различие. Полное право собственности без необходимости продлевать аренду и получать одобрение Рашут Мекаркеин Исраэль – весомый аргумент в пользу именно таких объектов. Вторичный рынок в центральных городах с большей вероятностью предложит квартиры именно на частной земле.

Перед любой сделкой необходимо получить Несах Табу – официальную выписку из реестра прав на недвижимость. Документ подтверждает право собственности, наличие ипотек и обременений. Без него подписание договора – грубая ошибка.

Налог на покупку (Мас Рехиша): ставки 2025-2026

Налоговые ставки Мас Рехиша зафиксированы до 2027 года и зависят от статуса покупателя – резидент, нерезидент или новый репатриант.

Израильский резидент, приобретающий единственное жильё, пользуется льготной шкалой: 0% на первые 1 978 745 шекелей, 3,5% на сумму до 2 347 040 шекелей, далее 5% до 6 055 070 шекелей. Инвестор, покупающий вторую квартиру, платит 8% с первого шекеля до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Нерезидент (Тошав Хуц) не имеет права на льготные ставки, даже если это его единственная недвижимость в Израиле. Для него действуют инвестиционные ставки: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% выше этого порога. Новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на сниженные ставки в определённый период после алии – конкретные условия зависят от даты репатриации и стоимости объекта.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Доходность от аренды и налоги на арендный доход

Доходность аренды на вторичном рынке Израиля составляет, по данным риэлторов, приблизительно 3-5% годовых – данные варьируются в зависимости от города, района и состояния квартиры.

Все три налоговых трека доступны как резидентам, так и нерезидентам. Трек первый – освобождение от налога при арендной плате ниже 5 654 шекеля в месяц (порог 2025 года). Трек второй – фиксированный налог 10% от валового дохода без вычета расходов. Трек третий – стандартные ставки подоходного налога с правом вычета расходов на обслуживание, амортизацию и проценты по ипотеке.

Важно учесть: если нерезидент получает арендный доход, арендатор обязан удерживать налог у источника в размере 25%, если у арендодателя нет справки об освобождении от налоговой инспекции. Новые репатрианты также не освобождены от налога на аренду израильской недвижимости – льгота по статье 14 Ордонанса о подоходном налоге распространяется только на доходы за пределами Израиля.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Расходы при сделке: что нужно заложить в бюджет

Помимо цены квартиры и налога на покупку, инвестор несёт обязательные транзакционные расходы – агентское и юридическое вознаграждение.

Метавэх (агент по недвижимости) получает от каждой стороны отдельно примерно 2% от стоимости объекта плюс НДС. Адвокат по недвижимости берёт от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Юридическое сопровождение в Израиле – не опция, а необходимость: ошибки в договоре или пропущенные обременения могут обернуться значительными потерями.

Стоит отметить: при покупке квартиры с самовольными постройками или незарегистрированными перепланировками покупатель принимает на себя всю юридическую и финансовую ответственность. Проверка разрешений на строительство – обязательный этап due diligence перед любой сделкой.

Ежемесячный взнос в Ваад Байт (товарищество собственников дома) варьируется от 80 до 1000+ шекелей в зависимости от типа здания и его расположения. Муниципальный налог Арнона оплачивает тот, кто проживает в квартире – владелец или арендатор.

Ипотека для нерезидентов

Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в израильском банке, однако соотношение кредита к стоимости (LTV) ограничено 50% от стоимости объекта.

Израильские резиденты при покупке первой квартиры имеют право на LTV до 75%. Инвестиционная ипотека для резидентов – не более 50%. Более того, банки предъявляют требования к подтверждению дохода и кредитной истории, что для иностранных граждан может быть сложнее. Рекомендуем заранее уточнить условия в нескольких банках.

Налог с продажи (Мас Шевах): когда применяется и как снизить

При продаже израильской недвижимости стандартная ставка налога на прирост капитала составляет 25% от чистой прибыли с поправкой на инфляцию и допустимые расходы.

Израильский резидент, продающий единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей (порог 2025 года), может получить полное освобождение от Мас Шевах – при условии, что владел квартирой не менее 18 месяцев и проживал в ней. Освобождение распространяется на семейную единицу: продавец, супруг и несовершеннолетние дети.

Нерезидент также может претендовать на освобождение, но обязан доказать, что не владеет жилой недвижимостью в стране проживания. Для этого требуется официальный сертификат от налогового органа страны резидентства – получить его на практике бывает крайне сложно. Тем не менее существует механизм линейного льготного расчёта (Хисув Линеари Мотав), позволяющий снизить налог – детали уточняйте у специалиста.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли платить НДС при покупке вторичной квартиры в Израиле?

Ответ: Нет. Сделки между частными лицами освобождены от НДС – это главное финансовое преимущество вторичного рынка.

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент при приобретении квартиры?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – льготные ставки не применяются.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения на объект.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Какой максимальный LTV по ипотеке доступен иностранному инвестору?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку с LTV не более 50% от стоимости объекта.