Как менялась доходность активов за три десятилетия

За последние 30 лет инвесторы из СНГ, вложившие средства в израильскую недвижимость и фондовый рынок, получили принципиально разный опыт в зависимости от выбранного инструмента и момента входа.

В 1990-е годы массовая репатриация из бывшего СССР создала мощный спрос на жильё. Цены на недвижимость в крупных городах росли, однако инфляция и нестабильность шекеля существенно съедали реальную доходность. Фондовый рынок Израиля в тот период был волатильным и малоизвестным для новых репатриантов.

В 2000-е годы картина усложнилась. Кризис доткомов 2000-2001 годов обрушил технологические акции. Индекс Тель-Авивской биржи (TASE) потерял значительную часть стоимости. Рынок недвижимости в тот же период оставался относительно стабильным, хотя и не демонстрировал взрывного роста.

Недвижимость: стабильность или иллюзия?

Израильская недвижимость исторически считается защитным активом, однако реальная доходность для иностранного инвестора из СНГ значительно ниже номинальной из-за налогов и транзакционных издержек.

С 2008 по 2022 год аналитики фиксируют устойчивый рост цен на жильё в крупных центрах – Тель-Авиве, Иерусалиме, Хайфе. Для инвесторов из России и Украины, покупавших в этот период, номинальная прибыль выглядела привлекательно. Однако налоговая нагрузка существенно корректировала итоговый результат.

Нерезидент (Тошав Хуц) уплачивает налог на покупку (Мас Рехиша) по ставке 8% от суммы до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. При продаже взимается налог на прирост капитала (Мас Шевах) – 25% от чистой прибыли с учётом инфляционной корректировки. Освобождение от Мас Шевах теоретически доступно нерезидентам, но лишь при условии доказательства отсутствия жилья в стране проживания – через официальную справку местного налогового органа. На практике получить такой документ крайне сложно.

Арендный доход также облагается налогом. При доходе свыше 5 654 шекелей в месяц инвестор выбирает между тремя режимами: полное освобождение (только до порога), фиксированные 10% от валового дохода без вычета расходов, либо прогрессивная шкала с правом на вычеты. При этом арендатор обязан удерживать 25% налога у источника, если у арендодателя-нерезидента нет специального сертификата от налоговой инспекции.

Кроме того, 93% земли в Израиле управляется Рашут Меkаркехин Исраэль (Израильским земельным управлением). Большинство покупателей получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Исключение составляют объекты на частной земле – особенно в центре Тель-Авива и Бат-Яма, где вторичный рынок чаще предлагает фриголд-собственность.

Транзакционные издержки: скрытый вычет из доходности

Помимо налогов, инвестор несёт обязательные расходы. Агент по недвижимости (Метавэх) получает около 2% от стоимости плюс НДС от каждой из сторон. Юридическое сопровождение обходится примерно в 0,5-1,5% плюс НДС. Новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18%. Ипотека для нерезидентов ограничена 50% стоимости объекта (LTV).

Фондовый рынок: высокая волатильность и потенциал роста

Фондовые рынки – израильский и американский – за последние 30 лет показали высокую долгосрочную доходность, но с периодами глубоких просадок, которые психологически тяжело переносятся инвесторами из СНГ.

Инвесторы, купившие диверсифицированный портфель акций в конце 1990-х и удержавшие его через кризисы 2001, 2008 и 2020 годов, в долгосрочной перспективе получили значительный прирост капитала. Израильский технологический сектор, представленный в том числе на американских биржах, рос опережающими темпами.

Однако волатильность была высокой. Кризис 2008 года временно уничтожил треть и более стоимости портфелей. Война, начавшаяся 7 октября 2023 года (первоначально – операция Железных Мечей, в октябре 2025 года официально переименованная в Милхемет ха-Ткума), создала дополнительную неопределённость для локальных активов.

Для инвесторов из СНГ дополнительным фактором служат соглашения об избежании двойного налогообложения. Израиль подписал такие договоры с Россией, Украиной и рядом других постсоветских государств – это снижает суммарную налоговую нагрузку при инвестировании через официальные каналы.

Сравнение двух подходов: что выбирают инвесторы из СНГ

Недвижимость привлекает консервативных инвесторов – осязаемый актив, защита от инфляции, возможность арендного дохода. Акции дают ликвидность, низкий порог входа и диверсификацию. Тем не менее оба инструмента требуют глубокого понимания местного законодательства.

Важно учесть: доходность в шекелях не всегда совпадает с доходностью в долларах или евро из-за курсовых колебаний. Инвестор из СНГ, считающий результат в рублях или гривнах, получает дополнительный валютный риск.

Более того, политическая ситуация влияет на оба класса активов одновременно – военные операции, такие как операция Ам Кeлав в июне 2025 года, наносят прямой ущерб объектам недвижимости в отдельных районах и создают краткосрочное давление на биржевые индексы.

Следовательно, универсального ответа нет: оптимальная стратегия зависит от горизонта инвестирования, налогового статуса и готовности к риску конкретного инвестора.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог платит нерезидент из СНГ при покупке квартиры в Израиле?

Ответ: Нерезидент уплачивает Мас Рехиша по ставке 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли не платить налог с продажи израильской квартиры?

Ответ: Нерезидент может претендовать на освобождение, только доказав отсутствие жилья в стране проживания. Это сложно на практике.

Вопрос: Какой налог берётся с арендного дохода для иностранного владельца?

Ответ: Арендный доход сверх 5 654 шекелей в месяц облагается налогом. Арендатор обязан удерживать 25% у источника.

Вопрос: Есть ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Чем отличается доходность акций от доходности недвижимости за 30 лет?

Ответ: Акции давали более высокую волатильность, недвижимость – стабильность, но с высокими транзакционными издержками для нерезидентов.