Два актива, тридцать лет истории

За период с 1996 по 2026 год израильская недвижимость и фондовый рынок показали принципиально разные профили доходности, риска и ликвидности.

Инвестор, выбирающий между этими классами активов, сталкивается не просто с вопросом цифр. Речь идёт о разных механизмах накопления капитала, разных налоговых режимах и разной степени контроля над вложением.

Израильский фондовый рынок, представленный индексом ТА-125, прошёл через технологический пузырь 2000 года, кризис 2008-го и резкое падение в начале пандемии. Каждый раз рынок восстанавливался, однако волатильность оставалась значительной. Рынок недвижимости демонстрировал иную динамику: аналитики фиксируют устойчивый рост цен на протяжении большей части этого периода, с относительно короткими периодами стагнации.

Недвижимость: структура дохода и реальные издержки

Доходность израильской недвижимости складывается из двух компонентов – прироста капитала и арендного дохода, однако реальная чистая доходность существенно ниже номинальной после учёта налогов и расходов.

Рассмотрим типичную структуру для инвестиционной квартиры. Покупатель-резидент, приобретающий второй объект, платит Мас Рехиша по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Для нерезидента (Тошав Хуц) ставки аналогичны – льготные скобки для единственного жилья на них не распространяются.

Арендный доход облагается по одному из трёх режимов. При аренде ниже 5 654 шекелей в месяц действует полное освобождение от налога (Трек 1). Флat-ставка 10% без вычета расходов – Трек 2 – удобна при высокой арендной плате. Трек 3 предполагает стандартные прогрессивные ставки с правом вычета амортизации и расходов на содержание.

При продаже применяется Мас Шевах – налог на прирост капитала по ставке 25% от чистой прибыли. Резидент, продающий единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, вправе получить полное освобождение (Патор) при владении не менее 18 месяцев. Нерезидент может претендовать на аналогичную льготу, только если докажет отсутствие жилья в стране проживания – что на практике требует официального сертификата от иностранного налогового органа.

Дополнительные издержки включают: комиссию агента (Метавэх) – около 2% плюс НДС, услуги адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС, а также ежегодную Арнону и взносы в ваад байт, которые варьируются от 80 до 1 000+ шекелей в месяц в зависимости от объекта.

Фактор земли и тип собственности

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Israel Land Authority). Большинство покупателей получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полноценное право собственности. Частная земля (Табо / фрихолд) сосредоточена преимущественно в старых городских районах – Тель-Авиве, Бат-Яме и ряде других городов. Для иностранных инвесторов это принципиальное различие: фрихолд обеспечивает постоянное владение без необходимости продления аренды.

Фондовый рынок: доходность без стен

Израильские акции и глобальные индексы обеспечили высокую долгосрочную доходность, однако инвестор должен быть готов к просадкам в 30-50% в периоды кризисов.

Вложения в индексные фонды (ETF) на ТА-125 или американский S&P 500 через израильские брокерские счета отличаются высокой ликвидностью и низким порогом входа. Налог на прирост капитала от ценных бумаг для физических лиц составляет 25% – тот же уровень, что и Мас Шевах при продаже недвижимости.

Однако фондовый рынок не предоставляет ипотечного плеча в том виде, в каком оно доступно при покупке квартиры. Израильские банки кредитуют резидентов под первичное жильё до 75% LTV, под инвестиционную квартиру – до 50%. Нерезиденты получают не более 50% LTV. Это плечо исторически усиливало реальную доходность на собственный капитал при росте цен на жильё.

С другой стороны, управление портфелем ценных бумаг не требует затрат на ремонт, поиск арендаторов и взаимодействие с муниципалитетом. Порог входа в фонды доступен практически любому инвестору без значительного начального капитала.

Риски и события последних лет

Война Железных Мечей (с октября 2023 года, официально переименованная в Милхемет ха-Ткума в октябре 2025-го) создала новый класс рисков для израильских активов обоих типов.

Операция Ам Кeлав в июне 2025 года нанесла прямой ущерб жилым зданиям. 31 марта 2026 года Кнессет официально принял закон о восстановлении пострадавших от войны объектов (Хок ле-шикум нифгаей милхама). Порог согласия для реконструкции здания – 51% владельцев по объекту или 80% по всему комплексу. Закон предусматривает компенсацию в размере стоимости нового расширенного жилья.

Фондовый рынок также реагировал на военные события – индексы фиксировали снижение в острые фазы конфликта. Тем не менее исторически израильский рынок демонстрировал способность к восстановлению после военных эпизодов.

Диверсификация и выбор стратегии

Опытные инвесторы, как правило, не противопоставляют эти два класса активов, а комбинируют их. Недвижимость обеспечивает стабильный денежный поток и защиту от инфляции. Акции дают ликвидность и возможность быстрого перераспределения капитала. Важно учесть, что налоговая нагрузка при обоих подходах требует предварительного планирования – особенно для нерезидентов, у которых нет доступа к льготным ставкам Мас Рехиша и Мас Шевах.

Все сделки с недвижимостью в Израиле подлежат регистрации в Земельном кадастре (Табо). Перед покупкой необходимо получить выписку Несах Табу, подтверждающую право собственности, ипотеки и обременения. Покупка объекта с неоформленным строительством создаёт серьёзную юридическую ответственность для нового владельца.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог платит нерезидент при продаже квартиры в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит Мас Шевах 25% от чистой прибыли, если не может подтвердить отсутствие жилья за рубежом.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Какой порог арендного дохода освобождён от налога в 2025 году?

Ответ: Арендный доход до 5 654 шекелей в месяц полностью освобождён от подоходного налога по Треку 1.

Вопрос: Может ли нерезидент получить ипотеку в Израиле?

Ответ: Да, нерезиденты могут получить ипотеку с максимальным LTV 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из Земельного кадастра, подтверждающая право собственности и все обременения на объект.