Израильская недвижимость как инструмент передачи капитала

Квартира в Израиле позволяет передать значительный актив детям с минимальной налоговой нагрузкой – при грамотном структурировании сделки. Именно поэтому состоятельные семьи из России, Украины и других стран СНГ всё активнее рассматривают израильский рынок как инструмент межпоколенческой передачи капитала.

Израильское законодательство не предусматривает налога на наследство и налога на дарение недвижимости между близкими родственниками. Это принципиальное отличие от большинства европейских юрисдикций, где передача активов детям облагается по ставкам от 20% до 40%. Для инвестора из СНГ, думающего о долгосрочном планировании, это весомый аргумент.

Отсутствие налога на наследство: факт, а не маркетинг

В Израиле нет федерального налога на наследство и нет налога на дарение недвижимости детям или супругу.

Передача квартиры по наследству или в дар не порождает самостоятельного налогового события для получателя. Однако важно понимать: при последующей продаже унаследованной квартиры возникнет налог на прирост капитала – Мас Шевах. Стандартная ставка составляет 25% от чистой прибыли, рассчитанной с учётом инфляционной корректировки и допустимых расходов.

Если наследник-резидент Израиля продаёт единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей (порог 2025 года) и соблюдает условие владения не менее 18 месяцев – он вправе претендовать на полное освобождение от Мас Шевах. Это делает стратегию ещё более привлекательной для семей, планирующих переезд в Израиль.

Налоговая нагрузка при покупке для нерезидентов

Инвестор из СНГ, не имеющий статуса резидента Израиля, платит налог на покупку (Мас Рехиша) по ставкам инвестиционной недвижимости: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Льготные ставки для единственного жилья нерезидентам недоступны – даже если квартира в Израиле является их первой и единственной в стране. Это существенная статья расходов, которую необходимо закладывать в финансовую модель заранее.

Новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на сниженные ставки Мас Рехиша в течение определённого периода после алии. Конкретные условия зависят от даты репатриации и стоимости объекта – уточняйте у специалиста.

Структура сделки: на чьё имя оформить квартиру

Стратегически важный вопрос – оформить квартиру сразу на имя ребёнка или передать позднее. Каждый вариант имеет свои последствия.

При оформлении на имя взрослого ребёнка-нерезидента применяются те же ставки Мас Рехиша, что и для любого нерезидента: 8% и 10%. Если ребёнок уже является резидентом Израиля и это его единственное жильё – он пользуется льготными ставками: 0% на первые 1 978 745 шекелей и далее по прогрессивной шкале.

Следовательно, момент получения резидентства ребёнком напрямую влияет на налоговую эффективность всей схемы. Планирование нужно начинать задолго до сделки.

Тип земли и форма собственности: почему это важно

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления) и передаётся покупателям в долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не в полную собственность.

Для долгосрочного семейного планирования предпочтительнее объекты на частной земле с полным правом собственности (Табо). Такие объекты чаще встречаются в старых городских кварталах Тель-Авива, Бат-Яма и других исторических центров. Вторичный рынок в этих районах даёт реальный шанс приобрести полноценное фрихолд-право.

Все сделки регистрируются в Земельном реестре – Табо. Перед покупкой необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку, подтверждающую право собственности, обременения и залоги.

Доход от аренды: три налоговых трека

Пока дети не достигли совершеннолетия или не переехали в Израиль, квартира, как правило, сдаётся в аренду. Арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом для всех владельцев – резидентов и нерезидентов.

Доступны три варианта налогообложения. Трек освобождения: аренда до 5 654 шекелей в месяц полностью освобождена от подоходного налога (порог 2025 года). Трек 10%: фиксированная ставка на весь валовый доход без права вычета расходов. Трек маржинальных ставок: стандартные прогрессивные ставки с возможностью вычета амортизации, расходов на содержание и процентов по ипотеке.

Важно учесть: если нерезидент получает арендный доход, арендатор по закону обязан удержать налог у источника по ставке 25% – если только владелец не предоставил освобождение от налогового органа.

Дополнительные расходы и практические моменты

Помимо налогов, покупатель несёт расходы на услуги метавэха (агента по недвижимости) – около 2% от стоимости плюс НДС, и адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18%. Перепродажа между частными лицами НДС не облагается.

Ипотека для нерезидентов доступна с коэффициентом LTV до 50%. Ежегодный муниципальный налог – Арнона – уплачивается тем, кто фактически занимает квартиру.

Вместе с тем Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной и рядом других стран СНГ – это снижает риск повторного налогообложения одного и того же дохода.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Есть ли в Израиле налог на наследство или дарение квартиры детям?

Ответ: Нет. В Израиле отсутствует налог на наследство и налог на дарение недвижимости близким родственникам.

Вопрос: Какой налог на покупку платит гражданин России, покупающий квартиру в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит Мас Рехиша по ставке 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли избежать налога на прирост капитала при продаже унаследованной квартиры?

Ответ: Резидент-наследник может претендовать на освобождение от Мас Шевах, если квартира – единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей.

Вопрос: Какой тип собственности на землю предпочтительнее для семейного планирования?

Ответ: Полная частная собственность (Табо / фрихолд) предпочтительнее арендного права на землю ИЗУ.

Вопрос: Облагается ли арендный доход нерезидента налогом в Израиле?

Ответ: Да. Арендный доход нерезидента облагается налогом; арендатор обязан удержать 25% у источника.