Почему недвижимость остаётся главным инструментом передачи капитала

Израильская недвижимость традиционно считается одним из наиболее надёжных способов сохранить и передать капитал следующим поколениям.

Рынок демонстрирует устойчивый рост цен на протяжении десятилетий. Аналитики фиксируют восходящую динамику и в последние годы. Актив осязаем, понятен и защищён правовой системой страны.

Дефицит земли – фундаментальный фактор израильского рынка. Около 93% земли управляется Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильским земельным управлением). Это означает, что частное землевладение в форме полного права собственности (Табо) встречается относительно редко. Именно такие объекты особенно ценятся при долгосрочном планировании семейного капитала.

Аренда против полного права собственности: что важно при наследовании

Большинство покупателей получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет – не постоянное право собственности. Это принципиально важно при планировании передачи актива детям. Через несколько десятилетий аренда потребует продления или переоформления.

В старых городских районах – особенно в Тель-Авиве и Бат-Яме – вторичные квартиры значительно чаще расположены на частной земле. Такой объект передаётся наследникам без ограничений по сроку. Это весомый аргумент при выборе актива для семейного портфеля.

Все сделки регистрируются в Земельном реестре (Табо). Перед покупкой и перед передачей объекта наследникам необходимо запросить выписку Несах Табо – официальный документ, подтверждающий право собственности, наличие ипотеки и обременений.

Налоговые аспекты при покупке и передаче объекта

Налогообложение в Израиле существенно зависит от статуса покупателя и количества объектов в собственности – это напрямую влияет на стратегию передачи капитала.

При покупке единственного жилья израильским резидентом ставка Мас Рехиша (налога на покупку) начинается с нуля на сумму до 1 978 745 шекелей. Для второй и последующих квартир ставка составляет 8% с первого шекеля до 6 055 070 шекелей, далее – 10%.

Если родители приобретают квартиру для совершеннолетнего ребёнка, налоговые органы Израиля рассматривают семейную ячейку как единое целое – только до момента совершеннолетия детей. После 18 лет ребёнок может самостоятельно приобрести первую квартиру по льготной ставке.

Налог на прирост капитала при продаже или наследовании

Мас Шевах (налог на прирост капитала) составляет 25% от чистой прибыли. Израильский резидент, продающий единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, может претендовать на полное освобождение (Патор). Обязательные условия: владение не менее 18 месяцев и использование как единственного жилья.

Освобождение распространяется на семейную ячейку: продавец, супруг и несовершеннолетние дети. Это означает, что семья может воспользоваться льготой только один раз в определённый период. Стратегия продажи должна учитывать этот лимит заблаговременно.

Тем не менее, при передаче недвижимости по наследству или дарению правила могут существенно отличаться. Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Доходная стратегия: аренда как источник пассивного дохода для семьи

Сдача объекта в аренду позволяет получать стабильный доход и одновременно сохранять актив для передачи наследникам.

В 2025 году аренда ниже 5 654 шекелей в месяц полностью освобождена от подоходного налога по первому треку. Для более высокой арендной платы доступны два альтернативных трека: фиксированная ставка 10% от валового дохода без вычета расходов или стандартные маржинальные ставки с возможностью учёта расходов.

Важно учесть: доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом вне зависимости от страны проживания владельца. Если арендодатель – нерезидент, арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если только владелец не имеет освобождения от налогового инспектора.

Ипотека как инструмент семейного планирования

Израильские банки предоставляют резидентам ипотеку с покрытием до 75% стоимости первичного жилья. Для инвестиционных объектов максимальный LTV составляет 50%. Нерезиденты также ограничены 50%.

Родители могут использовать ипотеку для покупки объекта с последующей передачей детям. При этом важно учитывать, что банк оценивает платёжеспособность заёмщика на момент оформления. Рефинансирование или переоформление ипотеки на нового владельца потребует отдельного одобрения банка.

Юридические расходы и защита актива

Грамотное юридическое сопровождение сделки – обязательное условие для защиты семейного актива на десятилетия вперёд.

Услуги Метавэха (агента по недвижимости) составляют около 2% от стоимости объекта плюс НДС (Мам), оплачиваемые каждой стороной отдельно. Услуги адвоката по недвижимости – от 0,5% до 1,5% от стоимости плюс НДС.

С 1 января 2025 года НДС на новые квартиры от застройщика составляет 18%. Вторичный рынок между частными лицами НДС не облагается – это дополнительный аргумент в пользу вторичной недвижимости при семейных инвестициях.

Более того, перед любой покупкой необходимо проверить разрешения на строительство. Незарегистрированные пристройки или перепланировки создают серьёзную юридическую ответственность для нового владельца – и для его наследников.

Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания. Этот расход необходимо учитывать при расчёте доходности актива.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли ребёнок-нерезидент получить льготную ставку налога на покупку своей первой квартиры в Израиле?

Ответ: Нет. Нерезиденты платят по инвестиционной ставке: 8% до 6 055 070 шекелей, независимо от количества объектов.

Вопрос: Облагается ли наследование недвижимости в Израиле специальным налогом?

Ответ: В Израиле нет налога на наследство, но при последующей продаже унаследованного объекта может возникнуть Мас Шевах.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при передаче объекта?

Ответ: Несах Табо – официальная выписка из реестра, подтверждающая право собственности, ипотеку и обременения на объект.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Проконсультируйтесь со специалистом по актуальному статусу.

Вопрос: Какой порог арендного дохода освобождён от налога в 2025 году?

Ответ: Арендный доход ниже 5 654 шекелей в месяц полностью освобождён от подоходного налога по первому треку.