Коммерческая недвижимость Израиля: точка входа для русскоязычных инвесторов

Коммерческий сектор Израиля привлекает русскоязычных инвесторов стабильным арендным потоком и относительно прозрачной правовой базой. Для понимания реальной доходности необходимо учитывать налоговую нагрузку, структуру владения землёй и валютные риски.

Большинство объектов коммерческой недвижимости – офисы, склады, торговые площади – расположены на земле, которой управляет Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильское земельное управление). 93% земли в стране находится под его управлением. Инвестор получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Это принципиально влияет на оценку актива при перепродаже. Подробнее о специфике логистических и офисных объектов в Израиле читайте в нашем специальном материале.

Частная земля как конкурентное преимущество

В устоявшихся городских районах – Тель-Авиве, Бат-Яме, центральных кварталах Хайфы – коммерческие объекты нередко расположены на частной земле (Табо). Это полноценное фрихолдное владение без необходимости продлевать аренду и получать одобрение земельного управления. Для иностранного инвестора такой актив значительно привлекательнее с точки зрения ликвидности.

Налоговая нагрузка при покупке коммерческого объекта

Нерезидент, приобретающий коммерческую недвижимость в Израиле, уплачивает налог на покупку (Мас Рехиша) по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Льготные ставки для единственного жилья на нерезидентов не распространяются. Коммерческие объекты облагаются по тем же ставкам, что и инвестиционная жилая недвижимость. При бюджете в 5 миллионов шекелей налог на покупку составит 400 000 шекелей – существенная сумма, которую необходимо закладывать в финансовую модель заранее.

Кроме того, при покупке новых коммерческих площадей у застройщика покупатель уплачивает НДС (Мам) по ставке 18%, действующей с 1 января 2025 года. При сделках между частными лицами НДС, как правило, не взимается.

Расходы на оформление сделки

Агент по недвижимости (Метавэх) получает вознаграждение около 2% от стоимости объекта плюс НДС – отдельно от каждой из сторон. Услуги адвоката обойдутся в 0,5-1,5% от суммы сделки плюс НДС. Все сделки регистрируются в земельном реестре (Табо). Перед покупкой запросите Несах Табу – официальную выписку о праве собственности, обременениях и залогах.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Арендный доход: три налоговых трека

Доход от аренды израильской коммерческой недвижимости облагается налогом вне зависимости от резидентства владельца – выбор оптимального трека напрямую влияет на чистую доходность.

Израильское законодательство предусматривает три подхода к налогообложению арендного дохода. Первый трек – освобождение от налога при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц. Для коммерческой аренды эта сумма, как правило, недостаточна. Второй трек предполагает фиксированную ставку 10% на весь валовый доход без права вычета расходов. Третий трек – стандартные прогрессивные ставки подоходного налога с возможностью вычета амортизации, расходов на обслуживание и процентов по ипотеке.

Однако нерезиденты сталкиваются с дополнительным требованием: арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет освобождающего сертификата от налогового инспектора. Получение такого сертификата требует времени и взаимодействия с Рашут hа-Мисим (Налоговым управлением Израиля).

Реальная доходность: что остаётся инвестору

Аналитики рынка фиксируют арендную доходность коммерческих объектов в диапазоне примерно 4-7% годовых – данные варьируются в зависимости от локации, типа объекта и условий аренды. После уплаты налога по второму треку (10%) чистая доходность снижается, однако остаётся конкурентоспособной на фоне европейских рынков. Муниципальный налог Арнона уплачивается арендатором или владельцем в зависимости от условий договора – этот момент необходимо прописывать в контракте.

Ежемесячный взнос в ваад байт (управление зданием) варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения объекта. В коммерческих комплексах с развитой инфраструктурой он может быть существенно выше.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налог на прирост капитала при продаже

При продаже коммерческого объекта нерезидент уплачивает налог на прирост капитала (Мас Шевах) по стандартной ставке 25% от чистой прибыли.

Льгота для единственного жилья (Патор) на коммерческую недвижимость не распространяется. Чистая прибыль рассчитывается с учётом инфляционной поправки и зачтённых расходов. В ряде случаев применяется механизм линейного льготного расчёта (Хисув Линеари Мотав), способный снизить налоговую базу. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других государств. Это позволяет зачесть израильский налог против обязательств в стране резидентства инвестора.

Ипотечное финансирование для нерезидентов

Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в израильском банке с долей заёмных средств до 50% от стоимости объекта (LTV 50%). Это ограничение делает вход в рынок более капиталоёмким по сравнению с условиями для резидентов, у которых LTV для инвестиционной недвижимости также составляет 50%.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Инвестиции в логистические и офисные объекты Израиля в 2026 году

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент при покупке коммерческого объекта?

Ответ: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Вопрос: Можно ли избежать удержания налога у источника при сдаче объекта в аренду?

Ответ: Да, при наличии освобождающего сертификата от Рашут hа-Мисим удержание не применяется.

Вопрос: Распространяется ли льгота по налогу на прирост капитала на коммерческую недвижимость?

Ответ: Нет, льгота Патор действует только для единственного жилья физических лиц.

Вопрос: Какой максимальный LTV доступен нерезиденту в израильском банке?

Ответ: До 50% от стоимости объекта для нерезидентов.

Вопрос: Нужно ли платить НДС при покупке коммерческого объекта у застройщика?

Ответ: Да, НДС (Мам) составляет 18% с 1 января 2025 года.