Почему коммерческая недвижимость Израиля привлекает инвесторов

Израильская экономика демонстрирует высокую концентрацию высокотехнологичных компаний, нуждающихся в качественных офисных площадях. Параллельно рост электронной торговли увеличивает потребность в современных складских комплексах вблизи транспортных узлов. Аналитики фиксируют устойчивый спрос в этих сегментах в последние несколько лет. Инвесторы, рассматривающие вход в рынок в 2026 году, должны учитывать правовую и налоговую специфику страны.

Правовой статус земли под коммерческими объектами

Большинство коммерческих и промышленных объектов расположено на государственных землях, арендуемых по договорам на 49 или 98 лет. Полное право собственности (Табо) встречается преимущественно в исторических городских районах. Перед покупкой любого объекта необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку из реестра прав на недвижимость. Этот документ подтверждает статус земли, наличие обременений и ипотек. Все сделки в обязательном порядке регистрируются в Земельном реестре (Табо).

Покупателям следует понимать: аренда государственной земли не является препятствием для коммерческого использования. Важно учесть, что смена целевого назначения или реконструкция объекта потребуют согласования с местными и региональными плановыми комитетами в соответствии с Законом о планировании и строительстве 1965 года.

Проверка разрешений на строительство

Покупка объекта с незарегистрированными постройками создаёт серьёзную юридическую и финансовую ответственность для нового владельца. Проверка строительных разрешений до подписания договора – обязательный шаг. Привлечение квалифицированного адвоката на этом этапе позволяет минимизировать риски.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налог на приобретение коммерческой недвижимости

Для нерезидентов (Тошав Хуц) и для всех покупателей коммерческих объектов действуют следующие ставки (уровни заморожены до 2027 года): 8% на стоимость до 6 055 070 шекелей и 10% на сумму сверх этого порога. Эти ставки применяются с первого шекеля – льготный нулевой bracket для жилья здесь не действует. Для резидентов Израиля, приобретающих коммерческий объект в качестве дополнительного актива, применяются аналогичные ставки инвестиционной недвижимости.

Новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на льготные условия в течение определённого периода после алии. Точные ставки зависят от даты репатриации и стоимости объекта – уточните у специалиста.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налог на доход от аренды коммерческих объектов

Первый трек – освобождение от налога – применяется только при аренде жилой недвижимости ниже порога 5 654 шекеля в месяц. Для коммерческих объектов этот вариант недоступен. Второй трек предполагает уплату 10% с валового арендного дохода без права вычета расходов. Третий трек – стандартные прогрессивные ставки подоходного налога с возможностью вычета амортизации, расходов на обслуживание и процентов по ипотеке.

Тем не менее для крупных объектов с высокими операционными затратами третий трек нередко оказывается выгоднее. Ежегодная отчётность перед Рашут hа-Мисим (налоговым органом) обязательна при любом выбранном режиме. Нерезиденты должны учитывать: арендатор коммерческого помещения обязан удерживать налог у источника (25%), если у арендодателя нет соответствующего освобождения от налогового инспектора.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налог на прирост капитала при продаже объекта

Чистая прибыль рассчитывается как разница между ценой продажи и первоначальной ценой покупки с поправкой на инфляцию и допустимые расходы. Льгота для единственного жилья (Патор) на коммерческие объекты не распространяется. Нерезиденты уплачивают 25% без исключений, если не применяется специальный линейный расчёт (Хисув Линеари Мотав). Израиль имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Ипотека и расходы на сделку

Резиденты при покупке инвестиционного объекта также ограничены планкой 50% LTV. Услуги Метавэха (агента по недвижимости) составляют около 2% от стоимости объекта плюс НДС, оплачиваемых каждой из сторон отдельно. Вознаграждение адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. НДС (Мам) в размере 18% с 1 января 2025 года применяется к новым объектам от застройщиков. Сделки между частными лицами по коммерческой вторичной недвижимости могут иметь иной режим – уточняйте у специалиста. Арнона (муниципальный налог) на коммерческие помещения оплачивается арендатором или собственником в зависимости от условий договора.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какова ставка налога на покупку склада или офиса для нерезидента?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли получить ипотеку на коммерческий объект как иностранному инвестору?

Ответ: Да, нерезиденты могут получить ипотеку с LTV до 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Какой налог платится с арендного дохода от офисного помещения?

Ответ: Применяется один из трёх треков: 10% с валового дохода или стандартные прогрессивные ставки с вычетом расходов.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке коммерческого объекта?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра прав, подтверждающая владельца, обременения и ипотеки на объект.

Вопрос: Облагается ли НДС покупка нового склада от застройщика?

Ответ: Да, с 1 января 2025 года ставка НДС (Мам) составляет 18% на новые объекты от застройщиков.