Доходность аренды на старте проекта и после сдачи

Инвесторы, рассматривающие покупку на стадии пресейла или участие в проектах Пинуй-Бинуй, должны чётко разграничивать эти два периода. На этапе строительства объект не генерирует арендного дохода. Инвестор несёт расходы, не получая встречного денежного потока. После сдачи объекта картина меняется принципиально.

Аналитики рынка фиксируют устойчивый спрос на аренду в крупных городах Израиля. По данным риэлторов, арендная доходность составляет примерно 3-5% годовых – данные варьируются в зависимости от локации, типа объекта и рыночной конъюнктуры.

Налогообложение арендного дохода в 2025 году

Все арендные поступления от израильской недвижимости облагаются налогом – для резидентов и нерезидентов одинаково. Законодательство предусматривает три налоговых трека. Первый трек – освобождение от налога при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц. Второй трек – фиксированная ставка 10% с валового дохода без права на вычеты расходов. Третий трек – стандартные ставки подоходного налога с правом вычета расходов на амортизацию, обслуживание и проценты по ипотеке.

Нерезидентам важно учесть специфику: если арендатор выплачивает им доход, он обязан удерживать 25% у источника. Исключение возможно при наличии соответствующего сертификата от налогового инспектора. Это существенно влияет на чистый денежный поток инвестора-нерезидента.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Рост капитала: от покупки до продажи

Израильский рынок недвижимости демонстрирует долгосрочный ценовой рост – аналитики фиксируют это на протяжении последних десятилетий. Однако конкретные цифры прироста зависят от периода, локации и типа актива. Следовательно, инвестор должен анализировать не среднерыночные показатели, а характеристики конкретного объекта.

Налог на прирост капитала (Мас Шевах)

Стандартная ставка налога на прирост капитала составляет 25% от чистой прибыли. Расчёт ведётся от разницы между ценой продажи и ценой покупки с инфляционной корректировкой. Резиденты Израиля, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, вправе претендовать на полное освобождение от налога при условии владения объектом не менее 18 месяцев.

Нерезиденты также могут претендовать на это освобождение. Однако им необходимо доказать отсутствие жилой недвижимости в стране проживания. Для этого требуется официальная справка от налогового органа страны резидентства – получить её на практике бывает непросто. При наличии недвижимости за рубежом освобождение не применяется, и инвестор платит 25% Мас Шевах. Вместе с тем существует механизм линейного льготного расчёта (Хисув Линеари Мотав), способный снизить налоговую нагрузку.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Структура расходов при входе в сделку

Налог на покупку (Мас Рехиша) для нерезидентов составляет 8% от суммы до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Это значительная сумма, которую необходимо учитывать при расчёте точки безубыточности. Для резидентов, приобретающих инвестиционную квартиру, ставки аналогичны: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% выше.

Кроме того, покупатель несёт расходы на услуги Метавэха – агента по недвижимости – в размере около 2% от стоимости объекта плюс НДС. Услуги адвоката обойдутся примерно в 0,5-1,5% от стоимости сделки плюс НДС. Юридическое сопровождение настоятельно рекомендуется – особенно для проверки разрешений на строительство и данных в реестре Табо через документ Несах Табу.

При покупке новостройки от застройщика к цене добавляется НДС по ставке 18%. Вторичный рынок между частными лицами, как правило, освобождён от НДС. Это формирует принципиальную разницу в структуре затрат между двумя сегментами рынка.

Форма собственности и её влияние на стоимость актива

93% израильских земель находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль – Израильского земельного управления. Покупатели в большинстве случаев получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Однако в исторических городских районах – таких как Тель-Авив или Бат-Ям – вторичный рынок нередко предлагает объекты на частной земле с полным правом собственности (Табо/фрихолд). Такой актив существенно привлекательнее для инвестора: не требует продления аренды и согласований с земельным управлением.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог платит нерезидент с арендного дохода в Израиле?

Ответ: Арендатор обязан удерживать 25% у источника, если у арендодателя нет освобождающего сертификата.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от налога на прирост капитала?

Ответ: Да, но только при отсутствии жилья в стране проживания и наличии официального подтверждения от тамошних налоговых органов.

Вопрос: Какова минимальная арендная плата, не облагаемая налогом в 2025 году?

Ответ: Арендный доход ниже 5 654 шекелей в месяц полностью освобождён от налога по первому треку.

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент в Израиле?

Ответ: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% на сумму сверх этого порога.

Вопрос: Влияет ли тип земельного права на инвестиционную привлекательность объекта?

Ответ: Да: частная земля (фрихолд/Табо) значительно предпочтительнее арендованной государственной земли для долгосрочного инвестора.

Читать полный гид: Доходность квартир в пресейле vs Пинуй-Бинуй 2026: где выше рентабельность