Два подхода к инвестициям в израильскую недвижимость

Пресейл и Пинуй-Бинуй – два принципиально разных инвестиционных инструмента. Каждый предлагает свою модель доходности, риски и налоговую нагрузку.

Инвестор, выходящий на израильский рынок в 2026 году, сталкивается с выбором. Купить квартиру на стадии котлована у застройщика. Или войти в проект городского обновления через программу Пинуй-Бинуй. Разберём оба варианта по существу.

Пресейл: логика доходности

Пресейл – покупка квартиры у застройщика до завершения строительства, нередко на самом раннем этапе. Привлекательность очевидна: цена фиксируется сегодня, а рыночная стоимость объекта растёт вместе со строительной готовностью.

Аналитики фиксируют рост цен на новостройки в последние годы, хотя конкретные цифры варьируются в зависимости от района и проекта. Инвестор получает потенциал прироста капитала ещё до ввода в эксплуатацию.

Важно учесть: новые квартиры от застройщика облагаются НДС (Мам) по ставке 18% с 1 января 2025 года. Эта сумма уже включена в цену. При последующей перепродаже между физическими лицами НДС не взимается – это преимущество вторичного рынка.

Налог на покупку (Мас Рехиша) для инвестора-нерезидента составит 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Резидент, приобретающий дополнительную квартиру, платит по тем же ставкам.

Пинуй-Бинуй: другая экономика проекта

Пинуй-Бинуй – программа расселения и сноса устаревших жилых комплексов с последующим строительством новых зданий. Инвестор, купивший квартиру в здании под снос, получает взамен новое жильё большей площади.

Порог одобрения в стандартных проектах Пинуй-Бинуй составляет 67% собственников квартир. Это принципиально важно: пока согласие не достигнуто, проект не движется. Задержки – реальный риск, который нужно закладывать в модель.

Однако в проектах, связанных с ущербом от военных действий, действует сниженный порог – 51% по зданию или 80% по всему комплексу. Это отдельный правовой режим, не применимый к коммерческим проектам обновления.

Доходность в Пинуй-Бинуй формируется иначе, чем в пресейле. Инвестор входит по цене вторичного рынка – как правило, ниже новостройки. После завершения проекта он получает квартиру большей площади в новом доме. Прирост стоимости может быть значительным, но горизонт ожидания нередко составляет 7-12 лет.

Налоговая нагрузка: считаем по существу

Налоговая эффективность инвестиции зависит от статуса покупателя, срока владения и типа использования объекта.

При продаже квартиры стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли. Резидент, продающий единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, может получить полное освобождение при условии владения не менее 18 месяцев.

Нерезидент вправе претендовать на это освобождение, но обязан доказать отсутствие жилой собственности в стране проживания. Подтверждение требует официального сертификата от налоговых органов страны резидентства – на практике это сложно.

Арендный доход облагается налогом по трём возможным схемам. При ренте ниже 5 654 шекелей в месяц действует полное освобождение. Фиксированная ставка 10% применяется к валовому доходу без вычета расходов. Третий вариант – стандартная прогрессивная шкала с правом на вычеты.

Расходы на вход: сравнение

В пресейле к цене квартиры добавляется: Мас Рехиша по применимой ставке, гонорар адвоката (0,5-1,5% от стоимости плюс НДС), комиссия метавэха – около 2% плюс НДС. НДС 18% уже включён застройщиком в цену.

В Пинуй-Бинуй структура расходов похожа, но цена входа ниже – покупается вторичный объект. При этом рисков больше: юридическая проверка сложнее, статус проекта требует детального анализа. Земельный вопрос критичен: 93% земли в Израиле управляется Рашут Мекаркеин Исраэль (Управление земель Израиля). В старых городских кварталах под Пинуй-Бинуй чаще встречается частная земля (Табо) – это преимущество для инвестора.

Ипотека и кредитное плечо

Нерезидент может получить ипотеку с покрытием до 50% стоимости объекта. Резидент – до 75% на первичное жильё и до 50% на инвестиционную квартиру. Кредитное плечо напрямую влияет на итоговую доходность на вложенный капитал.

С другой стороны, длинный горизонт Пинуй-Бинуй увеличивает стоимость обслуживания кредита. Это необходимо учитывать при моделировании денежного потока.

Где выше рентабельность в 2026 году

Однозначного ответа нет: пресейл даёт более предсказуемый и короткий инвестиционный цикл, Пинуй-Бинуй – потенциально более высокий абсолютный прирост капитала при готовности к долгому ожиданию.

Пресейл подходит инвесторам с горизонтом 2-4 года. Доходность формируется за счёт роста цены в период строительства и последующей аренды. Арендная доходность в Израиле, по оценкам риэлторов, составляет примерно 3-5% годовых – данные варьируются по регионам.

Пинуй-Бинуй привлекателен для долгосрочных инвесторов. Вход по цене вторичного рынка, выход с новым объектом увеличенной площади – это мощная математика. Но риски согласования, затяжные сроки и юридическая сложность требуют опыта и профессионального сопровождения.

Вместе с тем оба инструмента предполагают тщательную юридическую проверку. Перед сделкой необходимо получить Несах Табу – официальную выписку из реестра собственности, подтверждающую отсутствие обременений.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог платит нерезидент при покупке квартиры на пресейле?

Ответ: Нерезидент платит Мас Рехиша по ставке 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Какой процент собственников должен одобрить проект Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартных проектов требуется согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Облагается ли НДС покупка квартиры у застройщика?

Ответ: Да, новые квартиры от застройщика включают НДС по ставке 18% с января 2025 года.

Вопрос: Какова арендная доходность инвестиционных квартир в Израиле?

Ответ: По оценкам риэлторов, доходность составляет примерно 3-5% годовых – данные варьируются по регионам.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от налога на прирост капитала?

Ответ: Может, но только при наличии официального подтверждения отсутствия жилья в стране проживания. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.