Почему арендный доход привлекает инвесторов в Израиле

Сдача квартиры в аренду в Израиле способна обеспечить регулярный денежный поток, который сглаживает волатильность других активов в диверсифицированном портфеле.

Израильский рынок жилья отличается устойчивым спросом на аренду. Высокая стоимость покупки жилья, приток новых репатриантов и трудовых мигрантов формируют хроническую нехватку арендного фонда. Аналитики фиксируют рост цен на недвижимость в последние годы, хотя конкретные цифры варьируются по регионам и сегментам. Для инвестора это означает относительную стабильность арендных ставок даже в периоды экономической турбулентности.

Квартира, приобретённая в зрелом городском районе, как правило, сдаётся быстрее и с меньшими простоями. Старый жилой фонд в Тель-Авиве или Бат-Яме нередко расположен на частной земле – Табу. Это даёт полное право собственности без необходимости продления арендного договора с Рашут Меkаркеин Исраэль. Для иностранного инвестора такой актив выглядит надёжнее, чем квартира на государственной земле.

Налоги на арендный доход: три варианта для инвестора

Израильское законодательство предлагает три налоговых трека для арендодателей – выбор между ними напрямую влияет на чистую доходность вложений.

Первый трек – освобождение от налога. Если ежемесячная арендная плата не превышает 5 654 шекелей, доход полностью освобождается от подоходного налога. Этот порог действует в 2025 году. Для небольших квартир в периферийных городах такой вариант может быть оптимальным.

Второй трек предполагает фиксированную ставку 10% от валового дохода без права на вычет расходов. Расчёт прост, декларация – минимальна. Подходит инвесторам, у которых невысокие затраты на обслуживание объекта.

Третий трек – стандартные прогрессивные ставки подоходного налога. Однако здесь разрешены вычеты: амортизация, расходы на ремонт, проценты по ипотеке. Для крупных или дорогих квартир этот вариант может быть выгоднее, если расходы существенны. Требуется ежегодная отчётность в Рашут ха-Мисим.

Стоит отметить важный нюанс для нерезидентов. Если арендодатель не является резидентом Израиля, арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если только у владельца нет соответствующего освобождения от налогового инспектора. Получить такое освобождение заранее – задача первостепенной важности для зарубежного инвестора.

Репатрианты – Оле Хадаш – нередко рассчитывают на льготу по статье 14 Закона о подоходном налоге. Однако эта льгота распространяется исключительно на доходы, полученные за пределами Израиля. Арендный доход с израильской квартиры под её действие не подпадает.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Расходы, которые снижают реальную доходность

Чистая доходность всегда ниже валовой – разрыв между ними определяется структурой операционных расходов.

Арнона – муниципальный налог – выплачивается жильцом, однако в периоды простоя ложится на владельца. Размер арноны зависит от площади квартиры и города. Ваад байт – взнос на обслуживание общих помещений здания – варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в месяц в зависимости от типа и расположения дома.

Агентское вознаграждение Метавэху составляет около 2% от стоимости объекта плюс НДС и уплачивается каждой из сторон отдельно. Юридическое сопровождение сделки обходится примерно в 0,5%-1,5% плюс НДС. Эти единовременные расходы при входе в актив необходимо учитывать при расчёте срока окупаемости.

При этом инвестор должен заложить резерв на текущий ремонт, замену оборудования и возможные периоды простоя между арендаторами. По данным риэлторов, валовая доходность израильской жилой недвижимости составляет примерно 3-5% годовых, однако конкретные цифры существенно зависят от города, района и параметров объекта.

Покупка как инвестиция: налог при приобретении

Мас Рехиша – налог на покупку – для инвестиционной квартиры рассчитывается по повышенным ставкам вне зависимости от статуса покупателя.

Резидент Израиля, приобретающий вторую квартиру, платит 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Нерезидент – Тошав Хуц – платит те же ставки даже при покупке единственного жилья в Израиле: льготные ставки для единственного жилья на него не распространяются. Новые репатрианты могут претендовать на сниженные ставки – условия зависят от даты алии и стоимости объекта.

Более того, 93% израильской земли находится в управлении Рашут Меkаркеин Исраэль. Покупатель в большинстве случаев получает долгосрочное право аренды на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Право собственности и обременения подтверждаются выпиской Несах Табу из Земельного реестра – перед сделкой её проверка обязательна.

Все операции с недвижимостью подлежат регистрации в Земельном реестре – Табо. Покупка объекта с неразрешённым строительством несёт серьёзные правовые и финансовые риски. Израильское законодательство о планировании и строительстве 1965 года требует наличия разрешений на все строительные работы.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Арендный доход в структуре портфеля

Недвижимость под аренду выполняет в портфеле роль стабилизатора: она генерирует предсказуемый доход, не коррелирующий напрямую с фондовым рынком.

Инвестор, сочетающий арендную недвижимость с акциями и облигациями, получает защиту от инфляции через индексацию арендных ставок. Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, США, Германией и рядом других стран. Это позволяет структурировать налоговую нагрузку с учётом страны налогового резидентства инвестора.

Ипотека для нерезидентов доступна при соотношении кредита к стоимости объекта не выше 50%. Для резидентов при покупке инвестиционной квартиры – не выше 50%. Использование кредитного плеча увеличивает потенциальную доходность на собственный капитал, но одновременно повышает риски при снижении арендного дохода.

При продаже инвестиционной квартиры взимается Мас Шевах – налог на прирост капитала по ставке 25% от чистой прибыли. Резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут претендовать на освобождение при соблюдении установленных условий. Нерезиденты могут воспользоваться аналогичным освобождением, только доказав отсутствие жилья в стране проживания – что на практике нередко затруднено.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Смешанный портфель: аренда и капитализация в Израиле

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налоговый трек выгоднее для арендодателя-нерезидента?

Ответ: Зависит от суммы дохода и расходов. Уточните у налогового консультанта в Израиле.

Вопрос: Облагается ли арендный доход новых репатриантов льготой по статье 14?

Ответ: Нет. Льгота Оле Хадаш распространяется только на доходы за пределами Израиля.

Вопрос: Какова ставка Мас Рехиша для нерезидента при покупке квартиры?

Ответ: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей, 10% – сверх этого порога.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Как подтвердить право собственности перед покупкой?

Ответ: Запросите выписку Несах Табу из Земельного реестра – она подтверждает владение и обременения.