Зачем сочетать аренду и прирост капитала в одном портфеле

Смешанный портфель в израильской недвижимости позволяет инвестору получать стабильный арендный доход и одновременно накапливать капитал за счёт роста стоимости активов.

Израильский рынок жилья отличается структурным дефицитом предложения. Аналитики фиксируют рост цен в последние годы, хотя конкретные темпы зависят от локации и сегмента. Инвестор, выбирающий только аренду, упускает потенциал капитализации. Тот, кто ориентируется лишь на перепродажу, принимает риск волатильности без текущего дохода. Комбинированный подход снижает оба риска одновременно.

Аренда как источник текущего дохода

Доходность от аренды в Израиле, по данным участников рынка, составляет примерно 3-5% годовых в зависимости от города и типа объекта. Это скромнее, чем в ряде европейских рынков, однако сочетается с устойчивым спросом: страна принимает новых репатриантов, а строительство отстаёт от потребностей населения.

Для арендодателя принципиально важен выбор налогового трека. В 2025 году действуют три варианта. Трек освобождения применяется, если арендная плата не превышает 5 654 шекеля в месяц – доход полностью освобождается от подоходного налога. Трек 10% предполагает уплату фиксированного налога со всей суммы аренды без права вычета расходов. Трек по маргинальным ставкам позволяет вычитать амортизацию, ремонт и проценты по ипотеке, но требует ежегодной отчётности перед Рашут ха-Мисим.

Нерезиденты обязаны учитывать дополнительное условие: арендатор по закону удерживает 25% у источника, если у арендодателя нет справки об освобождении от налогового инспектора. Этот вопрос следует урегулировать до заключения договора аренды.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Капитализация: на чём растёт стоимость актива

Стоимость израильской недвижимости растёт под влиянием дефицита земли, роста населения и ограниченного строительства – особенно в центральных городах.

93% земли в Израиле находится под управлением Israel Land Authority (Рашут Мекаркеин Исраэль). Большинство покупателей получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Однако в устоявшихся городских районах – например, в Тель-Авиве и Бат-Яме – вторичное жильё значительно чаще расположено на частной земле (Табо). Это обеспечивает полное право собственности без переговоров с ILA и представляет очевидное преимущество для долгосрочного инвестора.

Перед покупкой необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку из реестра, подтверждающую права собственности, наличие ипотек и обременений. Также обязательна проверка разрешений на строительство: покупка объекта с самовольными постройками создаёт серьёзные правовые и финансовые риски для нового владельца.

Налог при продаже и стратегия выхода

Стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли. Резиденты Израиля, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут претендовать на полное освобождение при условии владения не менее 18 месяцев. Нерезиденты также могут получить освобождение, но только если докажут отсутствие жилья в стране проживания – для этого требуется официальная справка от налоговых органов той страны, что на практике бывает затруднительно. При отсутствии такой справки применяется ставка 25%. Альтернативный инструмент – линейный льготный расчёт (Хисув Линеари Мотав) – может снизить налоговую нагрузку; детали уточняйте у специалиста.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налог при покупке и структура входа

Налог на покупку (Мас Рехиша) существенно различается в зависимости от статуса покупателя – резидент, нерезидент или новый репатриант.

Нерезиденты платят 8% от суммы до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой отметки – независимо от того, первая ли это их недвижимость в Израиле. Израильские резиденты, приобретающие инвестиционную или вторую квартиру, облагаются по тем же ставкам. Новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на льготные ставки в течение определённого периода после алии – конкретные условия зависят от даты алии и стоимости объекта.

Новые квартиры от застройщиков облагаются НДС (Мам) по ставке 18%, действующей с 1 января 2025 года. Вторичное жильё между частными лицами, как правило, НДС не облагается. Это существенный аргумент в пользу вторичного рынка при формировании портфеля с умеренными входными издержками.

Услуги агента по недвижимости (Метавэх) обойдутся примерно в 2% от стоимости объекта плюс НДС – каждая из сторон сделки платит отдельно. Юридическое сопровождение составит ещё 0,5-1,5% плюс НДС. Сэкономить на адвокате не стоит: именно он проверяет чистоту Несах Табу и разрешений на строительство.

Вместе с тем инвестор должен учитывать операционные расходы. Арнона – муниципальный сбор – оплачивается арендатором или владельцем в зависимости от условий договора. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания. Ипотека для нерезидентов ограничена 50% LTV; резиденты могут привлечь до 50% на инвестиционный объект.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налоговый трек аренды выгоднее для нерезидента?

Ответ: Зависит от суммы аренды и расходов. Трек 10% прост, но не позволяет вычитать расходы.

Вопрос: Платит ли нерезидент НДС при покупке вторичной квартиры?

Ответ: Нет, сделки между частными лицами на вторичном рынке жилья НДС не облагаются.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая права собственности и наличие обременений.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Можно ли нерезиденту получить освобождение от Мас Шевах при продаже?

Ответ: Можно, но только при наличии официального подтверждения отсутствия жилья за рубежом. Это нередко сложно получить.