Почему иностранные инвесторы выбирают Израиль

Израильский рынок недвижимости привлекает зарубежных покупателей стабильностью и ограниченным предложением жилья. Аналитики фиксируют устойчивый интерес к ключевым городским локациям, несмотря на региональную нестабильность.

Перед покупкой важно понять базовое правило: 93% земли в Израиле находится под управлением Israel Land Authority (Рашут Мекаркеин Исраэль). Это означает, что большинство сделок оформляется как долгосрочная аренда на 49 или 98 лет, а не как полноценное право собственности. Исключение составляют участки на частной земле – так называемый Табо, который преобладает в исторических центрах городов. Это различие критически важно для тех, кто рассматривает недвижимость в новых городах Израиля и сравнивает её с объектами в устоявшихся районах.

Тель-Авив: ликвидность и частная земля

Тель-Авив остаётся главным выбором для иностранных инвесторов, ориентированных на ликвидность и арендный доход.

Центральные районы города – Флорентин, Лев ха-Ир, Неве Цедек – примечательны высокой долей объектов на частной земле (Табо). Для иностранного покупателя это означает полноценное право собственности без необходимости переоформлять аренду и получать одобрение от Рашут Мекаркеин Исраэль. Вторичный рынок здесь значительно предпочтительнее с точки зрения структуры владения.

Арендная доходность варьируется в зависимости от класса объекта и района. По данным местных риэлторов, она составляет ориентировочно 3-5% годовых, однако эти цифры могут меняться. Важно учесть, что иностранный арендодатель обязан уведомить арендатора о необходимости удерживать 25% налога у источника – если только владелец не получил справку-освобождение от налогового ассесора.

Налоговая нагрузка при покупке для нерезидента (Тошав Хуц) составляет 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Льготных ставок для «единственного жилья», доступных резидентам, иностранные покупатели лишены.

Бат-Ям: доступный вход с видом на море

Бат-Ям предлагает более низкий порог входа по сравнению с Тель-Авивом при схожей инфраструктуре и транспортной доступности.

Город расположен в нескольких минутах езды от Тель-Авива и активно застраивается в рамках проектов городского обновления (Пинуй-Бинуй). Для запуска стандартного проекта обновления требуется согласие 67% собственников в здании. Прибрежные кварталы города привлекают как арендаторов, так и покупателей, ориентированных на перепродажу.

Вторичный рынок Бат-Яма, как и Тель-Авива, включает значительный пласт объектов на частной земле. Это делает его привлекательным для долгосрочных вложений. Стоит отметить, что при продаже нерезидент уплачивает налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли – освобождение возможно лишь при отсутствии жилой собственности в стране проживания, что подтверждается официальным сертификатом местного налогового органа.

Иерусалим: особая категория для зарубежных покупателей

Иерусалим исторически привлекает зарубежных евреев и инвесторов, для которых символическая и культурная ценность объекта важна наравне с финансовой.

Рынок города отличается высокой долей «квартир для отдыха», которые большую часть года остаются незаселёнными. Здесь важна следующая оговорка: на федеральном уровне в Израиле нет закона о налоге на пустующие квартиры. На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

При этом муниципальный налог Арнона взимается вне зависимости от факта проживания – его платит тот, кто числится пользователем помещения. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания.

Хайфа и северные районы: рост без тель-авивских цен

Хайфа предлагает иностранным покупателям относительно доступные цены и диверсифицированную экономику с технологическим сектором.

Район Дания, Кармель и прилегающие кварталы пользуются спросом у арендаторов – студентов Техниона и сотрудников хайтек-компаний. Аналитики фиксируют рост интереса к этому направлению в последние годы, хотя конкретные темпы прироста цен следует уточнять у местных специалистов.

Ипотека для нерезидентов в израильских банках доступна при коэффициенте LTV не выше 50%. Это означает, что не менее половины стоимости объекта покупатель финансирует самостоятельно. Расходы на сделку включают также комиссию Метавэха (около 2% от стоимости плюс НДС 18%) и гонорар адвоката (0,5-1,5% плюс НДС).

Практический чеклист для иностранного покупателя

Перед подписанием любого договора необходимо запросить выписку Несах Табу – официальный документ, подтверждающий право собственности, наличие ипотеки и обременений. Покупка объекта с неузаконенным строительством влечёт серьёзную правовую и финансовую ответственность для нового владельца согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года. Все сделки подлежат регистрации в Земельном кадастре (Табо).

Израиль имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран. Это снижает риск повторного налогообложения дохода от аренды или прироста капитала.

Читать полный гид: Новые города Израиля: Модиин и Хариш 2026

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог при покупке платит иностранный гражданин в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит Мас Рехиша: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Может ли иностранец получить ипотеку в израильском банке?

Ответ: Да, но максимальный LTV для нерезидентов ограничен 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения на объект.

Вопрос: Облагается ли арендный доход иностранного владельца налогом в Израиле?

Ответ: Да, весь арендный доход облагается налогом. Арендатор обязан удерживать 25% у источника без справки-освобождения.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На федеральном уровне такого закона нет. Тема обсуждается – уточните актуальную информацию у специалиста.