Почему инвесторы смотрят на новые города Израиля

Модиин и Хариш – два наиболее динамично развивающихся новых города Израиля, привлекающих внимание инвесторов благодаря активному строительству и растущему спросу на жильё.

Оба города были построены практически с нуля по единому градостроительному плану. Это отличает их от старых городских центров с хаотичной застройкой. Модиин расположен между Тель-Авивом и Иерусалимом, Хариш – в Хайфском округе. Каждый из них формировался как самодостаточный городской центр с развитой инфраструктурой.

Аналитики фиксируют устойчивый рост цен в обоих городах в последние годы. Спрос поддерживается внутренней миграцией из дорогих центральных районов страны. Молодые семьи выбирают эти города из-за относительно доступных цен и качественной среды обитания.

Модиин: плановый город с высоким стандартом жизни

Модиин – один из немногих израильских городов, спроектированных целиком по единому мастер-плану, что обеспечивает предсказуемую застройку и стабильный инвестиционный климат.

Город основан в 1993 году и сегодня насчитывает более 100 000 жителей. Развитая транспортная сеть включает железнодорожное сообщение с Тель-Авивом и Иерусалимом. Время в пути до центра страны составляет около 25-30 минут на электричке.

Новостройки в Модиине возводятся преимущественно на земле, управляемой Исраэль Лэнд Отори (Рашут Мекаркеин Исраэль). Покупатель, как правило, получает долгосрочную аренду сроком 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Это важно учитывать при оценке актива с точки зрения долгосрочного владения.

При покупке новой квартиры от застройщика необходимо учитывать НДС – Мам. С 1 января 2025 года ставка составляет 18%. Это существенно увеличивает итоговую стоимость объекта по сравнению со вторичным рынком.

Налоговая нагрузка при покупке в Модиине

Налог на покупку – Мас Рехиша – рассчитывается по прогрессивной шкале. Резидент Израиля, приобретающий единственное жильё, платит 0% на сумму до 1 978 745 шекелей. Для нерезидентов (Тошав Хуц) льготные ставки недоступны: применяется ставка 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Новые репатрианты – Оле Хадаш – могут рассчитывать на сниженные ставки Мас Рехиша в течение определённого периода после репатриации. Конкретные условия зависят от даты алии и стоимости объекта.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Хариш: самый молодой город Израиля

Хариш получил статус города в 2019 году и сегодня остаётся одним из наиболее доступных по цене городских рынков недвижимости в стране.

Город расположен в долине Ирон, в 35 километрах к югу от Хайфы. Активное строительство продолжается: в 2026 году в городе реализуется сразу несколько крупных жилых проектов. Население стремительно растёт, что создаёт спрос как на аренду, так и на покупку.

Стоит отметить, что земля под большинством объектов в Харише находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль. 93% земли в Израиле управляется Израэль Лэнд Отори (Рашут Мекаркеин Исраэль), и Хариш не является исключением. Инвестор получает право долгосрочной аренды, а не фриhold-собственность.

Доходность от аренды в Харише, по данным местных риэлторов, составляет ориентировочно 3-5% годовых (данные могут меняться). Относительно низкая стоимость входа привлекает инвесторов с ограниченным бюджетом. При этом ликвидность рынка здесь ниже, чем в центре страны.

Аренда и налоги для инвестора

Доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом вне зависимости от резидентства владельца. Существует три налоговых трека. Первый – освобождение от налога при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц (порог 2025 года). Второй – фиксированная ставка 10% от валового дохода без вычета расходов. Третий – стандартные прогрессивные ставки с возможностью вычета расходов.

Вместе с тем нерезидентам следует знать об особом правиле. Если арендодатель является нерезидентом, арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%. Исключение возможно при наличии соответствующего сертификата от налогового инспектора.

Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Юридические аспекты: что проверить перед сделкой

Перед покупкой любого объекта в новых городах Израиля необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку из реестра недвижимости, подтверждающую право собственности, ипотеки и обременения.

Несах Табу позволяет убедиться в отсутствии залогов и арестов на объект. Все сделки с недвижимостью подлежат регистрации в земельном кадастре – Табо. Покупка объекта с незаконными пристройками создаёт серьёзные юридические и финансовые риски для покупателя согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года.

Гонорар адвоката составляет примерно 0,5-1,5% от стоимости объекта плюс НДС. Комиссия агента по недвижимости – Метавэха – составляет около 2% от стоимости плюс НДС, оплачивается каждой стороной отдельно. Юридическое сопровождение сделки настоятельно рекомендуется.

На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Можно ли нерезиденту купить квартиру в Модиине или Харише?

Ответ: Да, нерезиденты вправе покупать недвижимость в Израиле. Применяются повышенные ставки Мас Рехиша: 8% и 10%.

Вопрос: Какой налог платит нерезидент при продаже квартиры в Израиле?

Ответ: Стандартная ставка Мас Шевах составляет 25% от чистой прибыли. Льгота возможна только при отсутствии жилья за рубежом.

Вопрос: Получу ли я полное право собственности на квартиру в Харише?

Ответ: В большинстве случаев – нет. Покупатель получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет от Рашут Мекаркеин Исраэль.

Вопрос: Облагается ли новостройка НДС?

Ответ: Да, новые квартиры от застройщика облагаются НДС – Мам – по ставке 18% с 2025 года.

Вопрос: Какой порог аренды освобождён от налога в 2025 году?

Ответ: Доход от аренды до 5 654 шекелей в месяц полностью освобождён от подоходного налога в 2025 году.