Почему иностранные инвесторы обращают внимание на израильский рынок

Израильский рынок недвижимости предлагает иностранным инвесторам два принципиально разных инструмента – покупку на стадии пресейла и участие в проектах Пинуй-Бинуй.

Аналитики фиксируют устойчивый рост цен в последние годы. Спрос на жилье стабильно превышает предложение. Это создает благоприятный фон для долгосрочных вложений. Иностранный инвестор, однако, сталкивается со специфическим налоговым режимом и правовыми ограничениями. Их необходимо учитывать до подписания любого договора.

Структура земельной собственности: фундаментальный фактор

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль – Израильского земельного управления. Покупатель в большинстве случаев получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полноценное право собственности. Исключение составляют объекты на частной земле – так называемое Табо. Такие объекты сосредоточены преимущественно в старых городских районах Тель-Авива и Бат-Яма. Для иностранного инвестора частная земля является существенным преимуществом: она не требует продления аренды и согласований с земельным управлением. Статус земельного участка необходимо проверять через Несах Табу до заключения сделки.

Налоговая нагрузка на иностранного инвестора

Нерезидент Израиля платит налог на покупку по ставке инвестиционной недвижимости – 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Льготная нулевая ставка для единственного жилья на нерезидентов не распространяется. Это важно учесть при расчете реальной стоимости входа в сделку. Новостройки от застройщика облагаются НДС по ставке 18% с 1 января 2025 года. Перепродажа между частными лицами НДС не облагается. Следовательно, вторичный рынок может быть выгоднее с точки зрения разовых затрат на покупку.

Налог на прирост капитала при продаже

При продаже объекта нерезидент уплачивает налог на прирост капитала – Мас Шевах – по ставке 25% от чистой прибыли. Льгота для единственного жилья формально доступна нерезидентам. Однако для её получения необходимо предоставить официальный сертификат от налоговых органов страны проживания, подтверждающий отсутствие там жилой недвижимости. Получить такой документ на практике крайне сложно. Если за рубежом имеется любое жилье, льгота не применяется. Существует механизм линейного льготного расчета – Хисув Линеари Мотав – который может снизить итоговую нагрузку. Детали расчета зависят от конкретной ситуации.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Пресейл: доходность и риски

Покупка квартиры на стадии пресейла позволяет зафиксировать цену ниже рыночной и получить прирост стоимости к моменту сдачи объекта.

Застройщик продает квартиры до начала строительства или на раннем его этапе. Разрыв между ценой входа и рыночной стоимостью готового объекта может быть существенным. Вместе с тем инвестор принимает на себя риск задержки строительства или изменения проекта. Новостройка облагается НДС 18%, что увеличивает реальную стоимость. Кроме того, при ипотечном финансировании нерезидент ограничен соотношением кредита к стоимости – не более 50%. Это требует значительного собственного капитала. Агент по недвижимости – Метавэх – берет около 2% от стоимости плюс НДС. Юридическое сопровождение адвоката обойдется в 0,5%-1,5% плюс НДС.

Что необходимо проверить перед покупкой пресейла

До подписания договора инвестор должен убедиться в наличии разрешения на строительство от планировочных комитетов. Закон о планировании и строительстве 1965 года возлагает ответственность за самовольные постройки на покупателя. Проверка Несах Табу позволяет установить обременения и залоги на участке. Статус земли – аренда у Рашут Мекаркеин Исраэль или частная собственность – прямо влияет на ликвидность объекта.

Пинуй-Бинуй: долгосрочная стратегия с повышенным потенциалом

Проекты Пинуй-Бинуй предполагают снос устаревшего жилья и строительство нового – с увеличением площади квартир и плотности застройки.

Для запуска стандартного проекта Пинуй-Бинуй требуется согласие 67% собственников в здании. Это существенный порог, и сбор согласий нередко занимает годы. Инвестор, приобретающий квартиру в здании с действующим проектом, покупает актив с встроенным потенциалом роста. Стоимость такой квартиры после реализации проекта существенно превышает первоначальную цену. С другой стороны, сроки реализации проектов Пинуй-Бинуй непредсказуемы. Инвестор должен быть готов к горизонту в 7-15 лет.

Особый режим для зон военных разрушений

31 марта 2026 года Кнессет официально принял закон о реконструкции пострадавших от войны территорий – Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама. Для объектов в зонах военных разрушений порог согласия снижен: 51% владельцев одного здания или 80% в рамках всего комплекса. Жители получают компенсацию, равную стоимости новой увеличенной квартиры. Для координации работ создана Рашут ха-Ткума, действующая с 19 октября 2023 года. Важно не смешивать этот режим со стандартным Пинуй-Бинуй: разные пороги и разные механизмы.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Доходность от аренды: три налоговых трека

Доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом как для резидентов, так и для нерезидентов по трем возможным схемам.

Первый трек – освобождение от налога при доходе до 5 654 шекеля в месяц. Второй трек – фиксированная ставка 10% от валового дохода без вычета расходов. Третий трек – прогрессивные ставки подоходного налога с правом вычета расходов на амортизацию, обслуживание и ипотечные проценты. При этом для нерезидентов действует особое правило: арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет справки об освобождении от налогового органа. Это создает дополнительную административную нагрузку. Доход от израильской недвижимости не освобождается от налога по льготе для новых репатриантов – Оле Хадаш – поскольку та распространяется только на доходы за пределами Израиля.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Сравнение инструментов: итоговая матрица для инвестора

Пресейл и Пинуй-Бинуй решают разные инвестиционные задачи и требуют разного временного горизонта и уровня вовлеченности.

Пресейл подходит инвестору с горизонтом 3-5 лет, готовому к строительным рискам и налогу 18% НДС. Пинуй-Бинуй ориентирован на долгосрочный прирост капитала с минимальной текущей доходностью на этапе ожидания. Оба инструмента предполагают налог на покупку 8-10% для нерезидентов. Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения со многими странами – включая Россию, Украину, Германию, Францию, США и Великобританию. Это снижает риск двойного налогообложения дохода. Стоит отметить, что ипотечный рычаг для нерезидентов ограничен 50% LTV, что влияет на расчет итоговой доходности на собственный капитал. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Какой порог согласия требуется для стандартного проекта Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартного Пинуй-Бинуй необходимо согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от налога на прирост капитала?

Ответ: Да, но только при наличии официального подтверждения отсутствия жилья в стране проживания.

Вопрос: Облагается ли новостройка от застройщика НДС?

Ответ: Да, новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18% с 2025 года.

Вопрос: Какой максимальный размер ипотеки доступен нерезиденту в Израиле?

Ответ: Нерезидент может получить ипотеку с LTV не более 50% от стоимости объекта.