Два пути инвестора: в чём принципиальная разница

Пресейл и Пинуй-Бинуй – два совершенно разных инвестиционных механизма. Первый предполагает покупку новой квартиры у застройщика до начала строительства, второй – участие в программе сноса и реконструкции старого жилого фонда.

Инвестор, выбирающий между этими форматами в 2026 году, должен чётко понимать: речь идёт не просто о разных объектах, а о разных уровнях риска, разных временных горизонтах и разных налоговых последствиях.

Что такое пресейл в израильском контексте

Пресейл – это покупка квартиры на стадии проекта или котлована по цене ниже рыночной. Застройщик получает финансирование, инвестор – потенциальный прирост стоимости к моменту сдачи объекта. Типичный срок ожидания – от двух до четырёх лет.

Покупка новостройки у застройщика облагается НДС по ставке 18% (с 1 января 2025 года). Этот налог включён в цену – инвестор платит его косвенно. При перепродаже квартиры частным лицом НДС уже не начисляется.

Налоговая нагрузка при покупке: пресейл

Для инвестора, приобретающего квартиру в пресейле как дополнительный объект, налог на покупку (Мас Рехиша) составит 8% с суммы до 6 055 070 шекелей и 10% – сверх этой отметки.

Нерезиденты (Тошав Хуц) платят по тем же ставкам инвестиционной шкалы – льготная шкала для единственного жилья на них не распространяется. При стоимости квартиры в 2 500 000 шекелей налог составит 200 000 шекелей – это существенная статья расходов, которую необходимо учитывать при расчёте доходности.

Дополнительно следует заложить: вознаграждение Метавэха – около 2% от стоимости плюс НДС, услуги адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Ипотека для нерезидентов ограничена соотношением LTV 50%.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Пинуй-Бинуй: механизм и инвестиционная логика

Пинуй-Бинуй – это программа городского обновления, при которой жильцы старого дома переселяются, здание сносится, а на его месте строится новый комплекс с увеличенным числом квартир. Владелец старой квартиры получает новую – большей площади и более высокой стоимости.

Инвестиционная привлекательность схемы – в том, что квартиры в домах, включённых в программу Пинуй-Бинуй, нередко торгуются с дисконтом к рыночной цене. Инвестор покупает такой объект, ожидает завершения проекта и получает новую квартиру существенно большей стоимости.

Правовые условия и порог согласия

Для стандартного проекта Пинуй-Бинуй требуется согласие не менее 67% собственников квартир в доме. Это ключевое юридическое условие – без достижения порога проект не может быть реализован. Отдельный режим действует для объектов, пострадавших в ходе войны: там порог снижен до 51%.

Однако временной горизонт проекта Пинуй-Бинуй значительно длиннее пресейла. От покупки до получения ключей может пройти от пяти до десяти лет и более. Это требует от инвестора готовности к длительной заморозке капитала.

Налоги при продаже: сравнительный анализ

При продаже квартиры с прибылью взимается налог на прирост стоимости – Мас Шевах – по ставке 25% от чистой прибыли. Израильский резидент, продающий единственное жильё стоимостью не выше 5 008 000 шекелей, может претендовать на полное освобождение от этого налога.

Нерезидент также может претендовать на освобождение (Патор), но при одном жёстком условии: он должен доказать, что не владеет жилой недвижимостью в стране своего проживания. Для этого требуется официальная справка от налогового органа страны резидентства. На практике получить такой документ бывает крайне сложно.

При невозможности подтвердить освобождение нерезидент уплачивает 25% с прибыли. Существует альтернативный механизм – линейный льготный расчёт (Хисув Линеари Мотав), позволяющий снизить налоговую базу. Его применение требует консультации со специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Аренда: доходность и налогообложение

Пока квартира в пресейле строится, арендного дохода нет. В проекте Пинуй-Бинуй ситуация аналогична: в период сноса и строительства объект не приносит дохода.

После сдачи объекта арендный доход облагается налогом по одному из трёх режимов. Если доход не превышает 5 654 шекеля в месяц – полное освобождение. Плоская ставка 10% применяется к валовому доходу без вычета расходов. Третий вариант – стандартная налоговая шкала с правом на вычет расходов.

Важно учесть: нерезидент обязан самостоятельно управлять налоговыми обязательствами. Арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет освобождающего сертификата от налогового инспектора.

Вместе с тем, квартиры в домах на частной земле (Табо / фрихолд) – прежде всего в старом фонде Тель-Авива и Бат-Яма – дают полное право собственности без необходимости продлевать аренду земли у Рашут Мекаркеин Исраэль. Для иностранного инвестора это существенное преимущество.

93% израильской земли управляется Рашут Мекаркеин Исраэль, и покупатели получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет. При выборе объекта необходимо проверить тип земли через выписку Несах Табу.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку заплатит нерезидент за инвестиционную квартиру?

Ответ: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – льготная шкала для нерезидентов недоступна.

Вопрос: Сколько собственников должны согласиться на Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартного проекта требуется согласие не менее 67% собственников квартир в доме.

Вопрос: Облагается ли новостройка от застройщика НДС?

Ответ: Да, НДС составляет 18% и включается в цену квартиры у застройщика.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от Мас Шевах при продаже?

Ответ: Да, но только при наличии официального подтверждения об отсутствии жилья в стране проживания.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.