Что такое Пинуй-Бинуй и почему это интересно инвесторам

Пинуй-Бинуй – программа городского обновления, при которой старые здания сносятся и заменяются современными комплексами. Инвесторы получают новую квартиру большей площади взамен старой, часто без доплаты.

Механизм прост: жильцы и собственники старых зданий передают права застройщику. Тот сносит ветхий дом и строит новый, современный комплекс. Взамен каждый владелец получает новую квартиру – как правило, значительно большей площади. Именно поэтому проекты Пинуй-Бинуй привлекают внимание русскоязычных инвесторов, ищущих точку входа на израильский рынок недвижимости.

Для запуска стандартного проекта Пинуй-Бинуй необходимо согласие не менее 67% собственников квартир в здании. Это законодательное требование защищает как застройщика, так и жильцов от произвольных решений меньшинства.

Рост капитала в проектах обновления

Стоимость квартиры в проекте Пинуй-Бинуй, как правило, существенно возрастает после завершения строительства за счёт увеличения площади, современной инфраструктуры и расположения в уже сложившемся районе.

Покупка квартиры на этапе до начала сноса или в процессе строительства позволяет войти по цене ниже рыночной. После сдачи объекта инвестор получает новое жильё в обжитом районе с развитой инфраструктурой. Аналитики фиксируют рост цен на недвижимость в Израиле в последние годы, однако конкретные цифры зависят от города, района и типа объекта.

Важно учесть: 93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Земельного управления Израиля). Покупатель в большинстве случаев получает долгосрочную аренду земли на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Тем не менее в старых городских районах – например, в Тель-Авиве или Бат-Яме – значительная часть участков относится к частной собственности типа Табо. Это особенно ценно для иностранных инвесторов: полное право собственности без необходимости продлевать аренду у государства.

Перед покупкой обязательно запросите Несах Табу – официальную выписку из реестра, подтверждающую право собственности, наличие или отсутствие обременений и ипотек.

Налоги при покупке: что нужно знать

Налог на покупку (Мас Рехиша) в Израиле зависит от резидентства покупателя и от того, является ли объект единственным жильём.

Израильские резиденты, приобретающие единственное жильё, пользуются льготными ставками: 0% на первые 1 978 745 шекелей, затем 3,5% и выше по прогрессивной шкале. При покупке инвестиционной квартиры ставки выше: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Нерезиденты (Тошав Хуц) платят по инвестиционным ставкам вне зависимости от того, сколько квартир у них в Израиле: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% выше. Новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на льготные условия – точные ставки зависят от даты алии и стоимости объекта.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Доход от аренды: три налоговых варианта

Арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом по одному из трёх режимов – выбор зависит от суммы дохода и личной ситуации арендодателя.

Первый вариант – освобождение от налога: если ежемесячная арендная плата не превышает 5 654 шекеля, налог не взимается вовсе. Второй вариант – фиксированные 10% на весь валовой доход без вычета расходов. Третий вариант – стандартная прогрессивная шкала с возможностью вычесть амортизацию, расходы на содержание и проценты по ипотеке.

Нерезиденты обязаны учитывать важный нюанс: арендатор по закону обязан удерживать 25% налога у источника, если у арендодателя нет соответствующего сертификата от налогового инспектора. При этом льгота для новых репатриантов по статье 14 Ордонанса о подоходном налоге распространяется только на доходы за пределами Израиля. Арендный доход от израильской недвижимости под эту льготу не подпадает.

Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, США, Великобританией, Германией и рядом других стран.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Продажа и налог на прирост капитала

При продаже квартиры в Израиле стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли.

Израильские резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут быть полностью освобождены от этого налога при условии владения объектом не менее 18 месяцев. Нерезиденты вправе претендовать на аналогичное освобождение, однако обязаны доказать, что не имеют жилья в стране проживания. Требуется официальная справка от налогового органа страны резидентства – на практике это бывает непросто.

Более того, существует механизм линейного льготного расчёта (Хисув Линеари Мотав), позволяющий снизить налоговую нагрузку. Его применение требует индивидуального расчёта.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Дополнительные расходы и практические советы

Помимо налогов, инвестор несёт сопутствующие расходы: комиссия агента, гонорар адвоката, НДС на новые квартиры.

Новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18%. Вторичная продажа между физическими лицами НДС не облагается. Услуги агента по недвижимости (Метавэх) обойдутся примерно в 2% от стоимости объекта плюс НДС – каждая сторона платит самостоятельно. Адвокат возьмёт от 0,5% до 1,5% плюс НДС.

Муниципальный налог Арнона уплачивается тем, кто фактически занимает квартиру – арендатором или собственником. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания.

Ипотечное финансирование для нерезидентов ограничено: максимальный LTV составляет 50% от стоимости объекта. Израильские резиденты при покупке инвестиционной квартиры также получают не более 50% LTV.

Все сделки подлежат регистрации в реестре недвижимости (Табо). До подписания договора убедитесь в наличии разрешений на строительство – покупка объекта с самовольными постройками создаёт серьёзные правовые и финансовые риски для покупателя.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой порог согласия собственников нужен для запуска проекта Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартного проекта требуется согласие не менее 67% владельцев квартир в здании.

Вопрос: Платит ли нерезидент налог на покупку по льготной ставке?

Ответ: Нет, нерезиденты платят по инвестиционным ставкам: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% выше.

Вопрос: Какой налог платит арендодатель-нерезидент с дохода от аренды в Израиле?

Ответ: Арендатор обязан удерживать 25% у источника, если у владельца нет освобождающего сертификата.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения на объект.