Что такое программа Пинуй-Бинуй и почему она актуальна в 2026 году

Программа существует с 1990-х годов, однако именно сейчас она переживает новый импульс. Износ жилого фонда, сейсмическая уязвимость старых построек и острая нехватка жилья создают устойчивый спрос на снос и реконструкцию. Девелоперы получают значительно увеличенные площади застройки. Жильцы – новые квартиры бесплатно. Инвесторы, вошедшие в проект на раннем этапе, фиксируют существенный прирост стоимости актива.

Механизм работы и порог согласия

Стандартный проект Пинуй-Бинуй запускается при согласии не менее 67% собственников квартир в здании. Это принципиальное требование: меньшинство не может заблокировать реализацию проекта, если большинство уже одобрило снос. Девелопер берёт на себя все расходы по переселению, строительству и юридическому сопровождению. Взамен он получает право продавать дополнительные квартиры на открытом рынке.

Важно учесть, что порог в 67% относится исключительно к стандартным проектам городского обновления. Для объектов, пострадавших в ходе боевых действий, действует отдельный закон, принятый Кнессетом 31 марта 2026 года. Там применяется иной порог – 51% на здание или 80% по всему комплексу.

Налоговая нагрузка для иностранного инвестора

Нерезиденты (Тошав Хуц) не имеют права на льготные ставки первичного жилья. Это стандартная инвестиционная шкала, применяемая без исключений. При покупке новой квартиры от застройщика дополнительно начисляется НДС (Мам) по ставке 18%, действующей с 1 января 2025 года.

При последующей продаже квартиры применяется налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли. Нерезидент может претендовать на освобождение от налога, только если докажет, что не владеет жилой недвижимостью в стране проживания. Для этого требуется официальная справка от налогового органа той страны – получить её на практике крайне сложно. Альтернативой служит льготный линейный расчёт (Хисув Линеари Мотав), который может снизить итоговую сумму налога.

Доход от аренды в период ожидания

Проекты Пинуй-Бинуй реализуются годами. В этот период инвестор нередко сдаёт квартиру в аренду. Весь арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом – для резидентов и нерезидентов одинаково. Доступны три режима налогообложения: освобождение при аренде до 5 654 шекелей в месяц, фиксированная ставка 10% с валового дохода, либо стандартная прогрессивная шкала с вычетом расходов. При этом арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя-нерезидента нет освобождения от налогового инспектора.

Права собственности: частная земля как ключевое преимущество

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления) и передаётся в аренду на 49 или 98 лет. Однако в исторических городских районах – в Тель-Авиве, Бат-Яме и ряде других городов – распространена частная земля с полным правом собственности (Табо). Покупка квартиры на такой земле означает, что инвестор получает реальное право собственности без необходимости продлевать аренду и согласовывать сделки с земельным управлением.

Перед покупкой обязательно запрашивайте Несах Табу – официальную выписку из реестра недвижимости. Этот документ подтверждает право собственности, наличие ипотек и обременений. Покупка объекта без проверки Несах Табу – грубая ошибка, которая может повлечь серьёзные потери.

Ипотека и финансирование для нерезидентов

Иностранные инвесторы могут получить ипотечный кредит в израильском банке. Максимальный LTV для нерезидентов ограничен 50% от стоимости объекта. Это вдвое ниже, чем для израильских резидентов при покупке первичного жилья. Следовательно, инвестор должен располагать минимум половиной стоимости квартиры в виде собственного капитала.

Практические расходы при входе в сделку

Помимо налогов, покупатель несёт операционные расходы. Услуги агента по недвижимости (Метавэх) составляют около 2% от стоимости объекта плюс НДС – каждая из сторон платит самостоятельно. Юридическое сопровождение адвоката обходится примерно в 0,5%-1,5% от суммы сделки плюс НДС. Отказ от юридического сопровождения при покупке в рамках Пинуй-Бинуй недопустим: схема включает множество договорных нюансов.

После завершения строительства добавляется муниципальный сбор Арнона – ежегодный платёж, размер которого зависит от площади и местонахождения объекта. Платит его тот, кто занимает квартиру: арендатор или сам владелец.

Вместе с тем стоит учитывать возможные задержки проектов. Реальные сроки реализации Пинуй-Бинуй нередко превышают первоначальные прогнозы. Инвестор должен закладывать этот фактор в финансовую модель.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Каков минимальный порог согласия жильцов для запуска стандартного проекта Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартных проектов требуется согласие не менее 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Да, но только при наличии официального подтверждения отсутствия жилья в стране проживания.

Вопрос: Как подтвердить право собственности перед покупкой квартиры в проекте Пинуй-Бинуй?

Ответ: Необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку из израильского реестра недвижимости.

Вопрос: Какой максимальный LTV по ипотеке доступен иностранному инвестору в Израиле?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку с LTV не выше 50% от стоимости объекта.