Два пути инвестора: новостройки и реновация старых кварталов

Выбор между новостройками и проектами обновления жилого фонда во многом определяет доходность и риски вложений в недвижимость Израиля. Каждый из этих инструментов работает по своей логике – и требует понимания рынка, налогов и правового контекста.

Рынок недвижимости Израиля предлагает инвесторам два принципиально разных подхода. Первый – покупка квартиры в новом строящемся комплексе (пресейл). Второй – участие в проектах городского обновления, таких как Пинуй-Бинуй и Тама 38, где старое жильё сносится или надстраивается застройщиком. Оба варианта реальны, оба прибыльны – при грамотном входе.

Когда выгоден рынок новостроек

Новостройки дают инвестору возможность зафиксировать цену на ранней стадии строительства – до роста рыночной стоимости объекта.

Пресейл – это покупка квартиры у застройщика на этапе проекта или начала строительства. Цена на этой стадии, как правило, ниже, чем при готовности объекта. Аналитики фиксируют рост цен на новостройки в последние годы, однако конкретные цифры сильно варьируются в зависимости от района и проекта.

Важный налоговый нюанс: покупка новой квартиры у застройщика облагается НДС (Мам) по ставке 18% с 1 января 2025 года. Это существенно увеличивает итоговую стоимость. При покупке вторичного жилья между частными лицами НДС, как правило, не взимается – и это ощутимая разница при расчёте бюджета.

Кроме того, нужно учитывать земельный вопрос. 93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Покупатель в большинстве новых проектов получает не право собственности, а долгосрочную аренду на 49 или 98 лет. Для иностранных инвесторов это дополнительный риск при долгосрочном планировании.

Оптимальный момент для входа в новостройки – начало нового строительного цикла в активно развивающемся районе. Признаки: утверждённые планировочные схемы, анонсированные транспортные узлы, прирост населения в локации.

Когда работает инвестиция в обновление старых кварталов

Проекты реновации – Пинуй-Бинуй и Тама 38 – позволяют инвестору войти в ликвидный, сформировавшийся район по цене вторичного рынка и получить новое жильё взамен старого.

В рамках стандартного Пинуй-Бинуй для запуска проекта требуется согласие 67% собственников квартир в здании. Это отличает реновацию от обычной купли-продажи: инвестор покупает квартиру в старом доме с прицелом на будущее строительство. Процесс долгий – от подписания договора с застройщиком до сдачи нового дома может пройти несколько лет.

Стоит отметить, что вторичное жильё в центре таких городов, как Тель-Авив или Бат-Ям, нередко расположено на частной земле (Табу). Это означает полное право собственности без аренды у государства – существенное преимущество, особенно для иностранных инвесторов.

Ситуация изменилась после начала войны Хаврот ха-Барзель (позднее переименованной в Милхемет ха-Ткума). 31 марта 2026 года Кнессет официально принял закон о восстановлении пострадавших от войны районов – Хок ле-шикум нифгаэй милхама. В зонах боевых повреждений порог согласия снижен до 51% собственников здания (или 80% по всему комплексу). Жители получают компенсацию в виде новой, увеличенной квартиры. Это открывает ускоренный путь реновации там, где обычный Пинуй-Бинуй занял бы десятилетие.

Однако входить в такие проекты следует с осторожностью. Правовой статус каждого объекта, наличие строительных разрешений и отсутствие незаконных надстроек – всё это требует проверки через Несах Табу и консультации с адвокатом.

Налоговый контекст для обоих сценариев

Налог на покупку (Мас Рехиша) и налог на прирост капитала (Мас Шевах) одинаково применяются и к новостройкам, и к вторичному жилью – разница лишь в статусе покупателя.

Иностранные инвесторы (тошав хуц) платят Мас Рехиша по ставке инвестиционной собственности: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Льготные ставки для единственного жилья на них не распространяются.

При продаже стандартная ставка Мас Шевах составляет 25% от чистой прибыли. Резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут претендовать на освобождение от налога (патор). Нерезиденты вправе воспользоваться этим освобождением, только если докажут, что не владеют жильём в стране проживания, – а это на практике сложно.

Ипотека для иностранных инвесторов ограничена: LTV не превышает 50% от стоимости объекта. Для резидентов при покупке инвестиционной недвижимости – до 50%, первичного жилья – до 75%.

Доход от аренды облагается налогом по одному из трёх режимов. При выборе режима освобождения: аренда до 5 654 шекелей в месяц не облагается налогом. При выборе фиксированной ставки – 10% с первого шекеля без вычета расходов. Третий вариант – стандартная прогрессивная шкала с вычетом расходов. Выбор зависит от суммы аренды и структуры расходов инвестора.

Как сделать правильный выбор

Ни новостройки, ни реновация не являются универсально лучшим вариантом – всё зависит от горизонта инвестиции, налогового статуса и целей инвестора.

Новостройки подходят тем, кто готов ждать сдачи объекта, хочет современное жильё и нацелен на аренду после получения ключей. Минус – НДС 18% увеличивает входную стоимость, а земля чаще всего государственная.

Реновация через Пинуй-Бинуй или закон о восстановлении военных зон даёт другое: частную землю в сложившихся районах, ликвидность, инфраструктуру. Тем не менее процесс длиннее и юридически сложнее. Вход через вторичный рынок в потенциальную зону реновации требует тщательной проверки документов.

В обоих случаях необходима проверка Несах Табу перед сделкой, проверка строительных разрешений и юридическое сопровождение. Услуги агента (метавэх) составят около 2% плюс НДС, адвоката – от 0,5% до 1,5% плюс НДС от стоимости объекта.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Платят ли иностранные инвесторы НДС при покупке новостройки в Израиле?

Ответ: Да, покупка новой квартиры у застройщика облагается НДС по ставке 18% с 2025 года.

Вопрос: Каков порог согласия собственников для запуска Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартных проектов – 67% собственников; для военных зон по закону 2026 года – 51%.

Вопрос: Какую максимальную ипотеку может получить иностранный инвестор в Израиле?

Ответ: Иностранным инвесторам (тошав хуц) банки предоставляют ипотеку с LTV не выше 50%.

Вопрос: Освобождается ли нерезидент от налога на прирост капитала при продаже единственного жилья?

Ответ: Только при наличии официального подтверждения отсутствия жилья в стране проживания – это сложно доказать.

Вопрос: Есть ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Читать полный гид: Пресейл или Пинуй-Бинуй 2026: стратегии для иностранных инвесторов в Израиле