Два пути входа на израильский рынок недвижимости

Иностранный инвестор, выбирая между пресейлом у застройщика и проектом Пинуй-Бинуй, сталкивается с принципиально разными профилями риска и доходности.

Пресейл – это покупка квартиры на стадии котлована или ранних этапов строительства. Пинуй-Бинуй (Пинуй-Бинуй) – программа городского обновления, при которой жильцы освобождают старое здание, а застройщик строит новое с увеличенным числом квартир. Оба инструмента активно используются на израильском рынке в 2026 году, но требуют разного подхода.

Пресейл: потенциал роста и налоговая нагрузка

Пресейл привлекает возможностью зафиксировать цену до завершения строительства, однако иностранный инвестор несёт полную налоговую нагрузку нерезидента с первого дня сделки.

Нерезидент (Тошав Хуц) платит налог на покупку (Мас Рехиша) по ставке 8% на стоимость до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Льготных ставок для единственного жилья нерезиденты лишены. Новые квартиры от застройщика облагаются НДС (Мам) по ставке 18%, что существенно увеличивает итоговую стоимость входа.

Ипотечный лимит для нерезидентов ограничен 50% стоимости объекта (LTV). Это означает, что половину суммы инвестор обязан внести собственными средствами. При пресейле платежи растянуты по графику строительства, что даёт некоторую гибкость в управлении капиталом.

При выходе из позиции нерезидент уплачивает налог на прирост капитала (Мас Шевах) в размере 25% от чистой прибыли. Освобождение (Патор) теоретически доступно, но лишь при условии отсутствия жилой собственности в стране проживания – что необходимо подтвердить официальной справкой от налоговых органов той страны. На практике получить такой документ крайне сложно.

Пинуй-Бинуй: вход через вторичный рынок

Участие в проекте Пинуй-Бинуй через покупку квартиры в здании, включённом в программу, позволяет инвестору получить новую увеличенную квартиру без дополнительных вложений – но требует терпения и глубокой юридической проверки.

Для запуска стандартного проекта Пинуй-Бинуй необходимо согласие 67% собственников квартир в здании. Инвестор, приобретающий квартиру в таком доме, становится одним из голосующих участников. Чем ближе проект к порогу согласия, тем выше риск и потенциальная премия.

Покупка вторичного жилья у частного лица, как правило, не облагается НДС. Это существенное преимущество перед пресейлом у застройщика. Налог Мас Рехиша для нерезидента остаётся прежним: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Важно учесть, что в старых городских кварталах – таких как центральный Тель-Авив или Бат-Ям – значительная часть вторичного жилья расположена на частной земле (Табо / фрихолд). Это принципиальное отличие от 93% израильской земли, которой управляет Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильское земельное управление) на условиях долгосрочной аренды на 49 или 98 лет. Частная земля даёт полное право собственности без необходимости продлевать договор аренды.

Сравнение двух стратегий по ключевым параметрам

По срокам реализации пресейл обычно занимает 3-5 лет до получения ключей. Пинуй-Бинуй – процесс значительно более длительный: от согласования до новоселья может пройти 7-12 лет. Инвестор обязан реалистично оценивать горизонт планирования.

С другой стороны, ликвидность на стадии пресейла также ограничена: перепродать права требования до регистрации в Табо бывает непросто. В проекте Пинуй-Бинуй инвестор владеет реальным объектом, который можно сдавать в аренду в период ожидания.

Арендный доход с израильского объекта облагается налогом по трём возможным схемам. При доходе до 5 654 шекелей в месяц действует полное освобождение. Альтернативно – фиксированная ставка 10% с валового дохода без права вычета расходов. Третий вариант – налогообложение по прогрессивной шкале с правом вычета амортизации и затрат на обслуживание. Нерезиденту важно знать: арендатор обязан удерживать налог у источника в размере 25%, если у арендодателя нет освобождающего сертификата от налоговой инспекции (Рашут ха-Мисим).

Юридическая проверка: обязательный этап для обеих стратегий

Перед любой сделкой необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку из реестра, подтверждающую право собственности, наличие обременений и залогов. Покупка объекта с самовольными постройками влечёт серьёзную юридическую и финансовую ответственность для нового владельца согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года.

Гонорар агента (Метавэх) составляет около 2% от стоимости объекта плюс НДС – оплачивается каждой стороной отдельно. Услуги адвоката обходятся в 0,5%-1,5% плюс НДС. Израиль имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной и рядом других стран.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор в 2026 году?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли получить ипотеку в Израиле как нерезидент?

Ответ: Да, но лимит составляет не более 50% от стоимости объекта (LTV).

Вопрос: Сколько собственников должны согласиться на стандартный проект Пинуй-Бинуй?

Ответ: Необходимо согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Как нерезидент может избежать налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Нужно подтвердить отсутствие жилья за рубежом официальной справкой иностранного налогового органа.

Вопрос: Облагается ли покупка вторичного жилья НДС в Израиле?

Ответ: Нет, сделки между частными лицами на вторичном рынке, как правило, НДС не облагаются.