Два подхода к аренде: в чём разница

Инвесторы в израильскую недвижимость выбирают между двумя стратегиями: долгосрочная аренда даёт стабильный денежный поток, краткосрочная – потенциально более высокий доход, но с большей нагрузкой.

Перед покупкой квартиры в новом комплексе важно понять, как именно вы планируете её использовать. Это влияет на налоговую нагрузку, операционные расходы и реальную доходность. Если вы рассматриваете проекты с возможностью реновации, изучите также материал о пинуй-бинуй и инвестициях в жильё для сдачи в аренду.

Долгосрочная аренда: предсказуемость и простота

При долгосрочной аренде договор заключается на год и более. Арендатор платит ежемесячно фиксированную сумму. Арнона (муниципальный налог) в этом случае, как правило, платит арендатор. Расходы владельца сводятся к взносу в ваад байт (от 80 до 1 000+ шекелей в месяц в зависимости от комплекса) и периодическому ремонту. Простои между арендаторами минимальны при грамотном управлении.

Налоги на арендный доход: три трека

Израильское законодательство предлагает три налоговых трека для арендодателей – выбор трека напрямую влияет на чистую доходность.

Первый трек – освобождение от налога. Если ежемесячная арендная плата не превышает 5 654 шекеля (порог 2025 года), доход полностью освобождается от подоходного налога. Для бюджетных квартир это максимально выгодный вариант. Второй трек предполагает фиксированную ставку 10% с первого шекеля без права на вычет расходов. Третий трек – налогообложение по стандартным прогрессивным ставкам с возможностью вычесть амортизацию, расходы на обслуживание и проценты по ипотеке. Выбор трека зависит от уровня дохода и структуры расходов конкретного инвестора.

Важно учесть: для нерезидентов действует особый порядок. Арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет справки об освобождении от налогового инспектора (Рашут hа-Мисим). Это существенно влияет на денежный поток иностранного инвестора.

Краткосрочная аренда: выше доход, выше издержки

Краткосрочная аренда (посуточная или понедельная) через платформы типа Airbnb теоретически позволяет получить более высокую выручку за тот же объект. Однако операционная нагрузка кратно возрастает. Владельцу или управляющей компании нужно организовать уборку, смену белья, коммуникацию с гостями и техническое обслуживание. Расходы на управление значительно выше, чем при долгосрочной аренде.

При краткосрочной аренде арнону, как правило, платит владелец – арендатор находится в квартире слишком короткий срок. Это увеличивает постоянные расходы. Кроме того, периоды простоя между заездами могут быть непредсказуемыми и зависят от сезона и туристического спроса.

Налог на прирост капитала при продаже

При продаже квартиры стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли.

Израильские резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут получить полное освобождение от налога – при условии владения объектом не менее 18 месяцев. Нерезиденты вправе претендовать на аналогичное освобождение, однако им необходимо подтвердить отсутствие жилой недвижимости в стране проживания. Получить такое подтверждение от иностранных налоговых органов зачастую затруднительно.

Налог при покупке: инвестиционная недвижимость

Покупка квартиры в новом комплексе с целью сдачи в аренду классифицируется как инвестиционная. Для израильских резидентов это означает Мас Рехиша (налог на покупку) по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Нерезиденты платят по тем же ставкам – льготные ставки для единственного жилья на них не распространяются. Новые репатрианты (Оле Хадаш) могут иметь право на сниженные ставки – уточните условия у специалиста.

При покупке новой квартиры у застройщика добавляется НДС (Мам) по ставке 18%. Это существенно увеличивает входную стоимость и удлиняет срок окупаемости инвестиции.

Реальная доходность: долгосрочная против краткосрочной

Чистая доходность зависит не только от арендной ставки, но и от совокупности налогов, расходов и периодов простоя.

При долгосрочной аренде аналитики рынка фиксируют доходность в диапазоне примерно 3-5% годовых (данные могут меняться в зависимости от локации и состояния рынка). Структура расходов предсказуема. При краткосрочной аренде валовая выручка может быть выше, однако операционные расходы на управление, уборку и простои снижают чистую доходность. Итоговые показатели сопоставимы или даже ниже, чем при долгосрочной стратегии.

Следовательно, краткосрочная аренда оправдана прежде всего в локациях с высоким туристическим трафиком и при наличии профессионального управляющего. В новых комплексах на периферии долгосрочная аренда часто оказывается более надёжной стратегией.

Вместе с тем 93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Меkarkaин Исраэль (Израильского земельного управления). Покупатели получают долгосрочную аренду земли сроком 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Для регистрации сделки и подтверждения прав на объект используется выписка Несах Табу.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Пинуй-Бинуй и инвестиции в жильё для сдачи в аренду 2026

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налоговый трек выгоднее для долгосрочной аренды?

Ответ: При доходе до 5 654 шекелей в месяц первый трек (освобождение) наиболее выгоден.

Вопрос: Платит ли нерезидент налог на аренду иначе, чем резидент?

Ответ: Да, арендатор обязан удерживать 25% у источника, если нет справки от налогового инспектора.

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Включает ли цена новой квартиры НДС?

Ответ: Да, новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18%.

Вопрос: Есть ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.