Что такое Пинуй-Бинуй и почему это важно инвестору

Пинуй-Бинуй – это программа городского обновления в Израиле, при которой старые здания сносятся и на их месте возводятся новые, увеличенные в объёме. Для инвестора это редкая возможность: купить квартиру по рыночной цене, а получить новый актив большей площади.

Стандартная схема работает так: застройщик договаривается с собственниками, сносит здание, строит новый жилой комплекс. Владельцы старых квартир получают новые апартаменты – как правило, большей площади. Застройщик реализует дополнительные квартиры на рынке и зарабатывает на марже.

Ключевой порог для стандартных проектов Пинуй-Бинуй – согласие 67% собственников здания. Без этого большинства проект не запускается. Именно поэтому покупка квартиры в здании с уже собранным консенсусом считается более зрелой инвестицией.

Пинуй-Бинуй и закон о восстановлении после военных потерь

31 марта 2026 года Кнессет официально утвердил закон о реконструкции повреждённого войной жилья – Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама. Для зданий, пострадавших в ходе военных действий, порог согласия снижен: достаточно 51% собственников одного здания или 80% по всему жилому комплексу. Владельцы получают компенсацию в размере стоимости новой, увеличенной квартиры. Это отдельный правовой инструмент – не путайте его со стандартным Пинуй-Бинуй.

Налоги при покупке инвестиционной квартиры в 2026 году

Инвестор, покупающий квартиру под сдачу в аренду или как второй объект, платит Мас Рехиша по повышенным ставкам – 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Израильский резидент, у которого это первая и единственная квартира, пользуется льготной шкалой: нулевая ставка до 1 978 745 шекелей, затем 3,5% и далее по нарастающей. Но как только появляется второй объект – льготы отменяются, и действует инвестиционная шкала.

Нерезиденты (Тошав Хуц) не имеют права на льготные ставки вне зависимости от того, первая это квартира в Израиле или нет. Они платят по тем же ставкам, что и владельцы инвестиционной недвижимости: 8% и 10%.

Новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на льготные условия по Мас Рехиша в течение определённого периода после алии. Конкретные ставки зависят от даты переезда и стоимости объекта. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налог на аренду: три варианта для инвестора

Весь доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом – и для резидентов, и для нерезидентов. Выбор оптимального трека может существенно снизить налоговую нагрузку.

Трек первый – освобождение от налога. Если ежемесячная арендная плата не превышает 5 654 шекеля, доход полностью освобождается от налогообложения. Однако при этом нельзя вычитать расходы из других видов дохода.

Трек второй – фиксированные 10% с валового дохода без каких-либо вычетов. Простой и предсказуемый вариант для большинства инвесторов.

Трек третий – стандартная прогрессивная шкала подоходного налога. Здесь разрешены вычеты: амортизация, расходы на обслуживание, проценты по ипотеке. Требует ежегодной подачи декларации в Рашут ха-Мисим.

Нерезиденты должны учитывать дополнительную особенность: арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет освобождающего сертификата от налогового инспектора. Важно учесть, что льготы по разделу 14 Закона о подоходном налоге для новых репатриантов не распространяются на доходы от израильской недвижимости.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Форма собственности и ипотека: что нужно знать до сделки

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль, и покупатель, как правило, получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет – но не полное право собственности.

Частная земля (Табо / фрихолд) встречается преимущественно в сложившихся городских кварталах – например, в Тель-Авиве или Бат-Яме. Вторичные квартиры в таких районах нередко расположены именно на частной земле. Это весомое преимущество для иностранного инвестора: полное право собственности без необходимости продлевать аренду или получать одобрение от Рашут Мекаркеин Исраэль.

Перед покупкой обязательно запросите Несах Табу – официальную выписку из Реестра недвижимости (Табо). Этот документ подтверждает владельца, наличие обременений и ипотечных залогов.

По ипотеке: израильские резиденты могут привлечь до 50% стоимости объекта при покупке инвестиционной квартиры. Для нерезидентов лимит также составляет 50%. Более того, новые застройки с VAT по ставке 18% увеличивают начальные вложения.

Расходы на сделку включают услуги Метавэха (агент) – около 2% от стоимости плюс VAT, а также юридическое сопровождение – от 0,5% до 1,5% плюс VAT. Юрист необходим: покупка объекта с незарегистрированными постройками создаёт серьёзные правовые риски для покупателя.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой порог согласия нужен для запуска стандартного Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартных проектов требуется согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Платит ли нерезидент льготный Мас Рехиша, если это его единственная квартира в Израиле?

Ответ: Нет. Нерезиденты платят по инвестиционной шкале: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Есть ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Какой трек налогообложения аренды выгоден при невысокой арендной плате?

Ответ: При аренде ниже 5 654 шекелей в месяц применяется трек освобождения – доход полностью не облагается налогом.

Вопрос: Как подтвердить право собственности перед покупкой квартиры?

Ответ: Запросите Несах Табу – официальную выписку из Реестра недвижимости, подтверждающую владельца и обременения.