Почему просторное жильё дорожает быстрее рынка

Аналитики фиксируют устойчивый рост цен на крупногабаритные квартиры и частные дома в Израиле – этот сегмент опережает рынок массового жилья по темпам удорожания.

Спрос на просторное жильё в пригородах и городских районах существенно вырос после пандемии и продолжает расти на фоне войны. Семьи с детьми, работающие удалённо специалисты и репатрианты ищут квартиры от 5 комнат и отдельные дома. Предложение не успевает за спросом – строительный цикл в Израиле занимает годы, а разрешения выдаются с задержками.

Структурные факторы давления на цены

93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Большинство покупателей получают долгосрочную аренду земли на 49 или 98 лет – не полное право собственности. Это ограничивает предложение новых участков под застройку и создаёт постоянный дефицит просторных объектов.

Частная собственность на землю (Табо) сосредоточена преимущественно в старых городских районах – Тель-Авиве, Бат-Яме и других исторически сложившихся центрах. Именно здесь вторичный рынок предлагает полное право собственности без зависимости от решений земельного управления. Для иностранных инвесторов это принципиальное преимущество.

Налоговая нагрузка при покупке крупного объекта

При покупке просторной квартиры или дома налог на приобретение (Мас Рехиша) может достигать значительных сумм – особенно если объект стоит дороже 6 миллионов шекелей.

Для израильских резидентов, приобретающих единственное жильё, действует прогрессивная шкала: 0% на первые 1 978 745 шекелей, затем 3,5%, 5% и далее – вплоть до 10% на сумму свыше 20 183 565 шекелей. Просторные дома в престижных районах нередко попадают в верхние налоговые диапазоны.

Нерезиденты (Тошав Хуц) платят по ставкам инвестиционной недвижимости: 8% на первые 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Льготные ставки для единственного жилья на них не распространяются. Новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на сниженные ставки – условия зависят от даты алии, рекомендуем уточнить детали у специалиста.

Покупка новостройки от застройщика облагается НДС по ставке 18% (действует с 1 января 2025 года). При сделках между частными лицами на вторичном рынке НДС, как правило, не применяется.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Продажа: налог на прирост капитала и исключения

Стандартная ставка Мас Шевах (налога на прирост капитала) составляет 25% от чистой прибыли, однако резиденты при соблюдении ряда условий могут получить полное освобождение.

Израильские резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, вправе претендовать на освобождение (Патор). Объект должен находиться в собственности не менее 18 месяцев и быть единственной недвижимостью семейной единицы. Просторные дома и квартиры в дорогих районах часто превышают этот порог – тогда налог всё же возникает на разницу.

Нерезиденты могут претендовать на аналогичное освобождение, но обязаны доказать отсутствие жилой собственности в стране проживания. Для этого требуется официальная справка от налоговых органов родной страны – получить её бывает непросто. Альтернативой служит линейный льготный расчёт (Хисув Линеари Мотав), снижающий налоговую базу пропорционально периоду владения.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Аренда просторного жилья: доходность и налогообложение

Крупногабаритные объекты сдаются по более высоким ставкам, однако их арендный доход почти всегда превышает порог налоговой льготы в 5 654 шекеля в месяц.

Для аренды в Израиле доступны три налоговых режима. Первый – освобождение при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц. Второй – фиксированные 10% на весь валовой доход без вычетов. Третий – стандартные ставки подоходного налога с правом вычитать расходы на обслуживание, амортизацию и проценты по ипотеке.

Для дорогого объекта третий трек нередко оказывается выгоднее. Вместе с тем он требует ежегодной отчётности перед Рашут hа-Мисим. Нерезиденты-арендодатели сталкиваются с дополнительным требованием: арендатор обязан удерживать 25% у источника, если у владельца нет освобождения от налогового инспектора.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Практические аспекты покупки

До подписания договора необходимо проверить юридическую чистоту объекта через выписку Несах Табу и убедиться в наличии всех разрешений на строительство.

Израильское законодательство о планировании и строительстве (1965 года) возлагает ответственность за самовольные постройки на покупателя. Просторные дома и виллы особенно уязвимы: пристройки, террасы и дополнительные этажи нередко возводятся без разрешений. Однако покупатель, не проверивший документы, несёт все финансовые и правовые последствия.

Ипотека для резидентов при покупке основного жилья доступна с покрытием до 75% стоимости объекта, для инвестиционной недвижимости – до 50%. Нерезиденты ограничены 50% в любом случае. Услуги агента по недвижимости (Метавэх) обойдутся примерно в 2% от стоимости плюс НДС – отдельно для каждой стороны. Услуги адвоката составляют ориентировочно 0,5-1,5% плюс НДС.

Стоит отметить, что Израиль имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран. Это важно учитывать при планировании структуры владения.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Пригороды и удалённая работа: куда инвестировать в Израиле в 2026 году

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку дома стоимостью 7 млн шекелей для нерезидента?

Ответ: Нерезидент платит 8% на первые 6 055 070 шекелей и 10% на остаток.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Да, но только при условии отсутствия жилой собственности в стране проживания и наличии официального подтверждения.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке дома?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения.

Вопрос: Распространяется ли налоговая льгота на аренду на доход от дорогого дома?

Ответ: Нет. Льгота действует только при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц – аренда дорогих объектов её превышает.

Вопрос: Существует ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.