Удалённая работа меняет карту израильской недвижимости

Рост удалённой занятости смещает спрос за пределы Тель-Авива: арендаторы выбирают пригороды с хорошей инфраструктурой, а инвесторы фиксируют устойчивый интерес к квартирам в 20-50 км от центра.

Ещё пять лет назад пригороды воспринимались как компромисс. Сегодня ситуация иная. Работодатели в технологическом секторе всё чаще предлагают гибридный или полностью дистанционный формат. Это означает, что сотрудник больше не обязан жить в пешей доступности от офиса. Семья, снимающая квартиру в Ришон-ле-Ционе или Реховоте, платит меньше, получает большую площадь и сохраняет связь с Тель-Авивом через скоростные шоссе или железную дорогу.

Для инвестора это сигнал: арендный спрос в ряде пригородов растёт, тогда как предложение ликвидных объектов остаётся ограниченным. Аналитики фиксируют рост интереса к таким локациям, хотя конкретные цифры прироста стоимости зависят от района и типа объекта.

Налоговая база: что нужно знать до покупки

Налог на покупку (Мас Рехиша) и структура земельной собственности напрямую влияют на реальную доходность инвестиции – их необходимо рассчитать до подписания договора.

93% израильской земли находится под управлением Управления земель Израиля (Рашут Мекаркеин Исраэль). Покупатель, как правило, приобретает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Однако в ряде пригородных городов – таких как Бат-Ям, Ришон-ле-Цион, Холон – значительная часть вторичного рынка представлена объектами на частной земле (Табо). Это существенное преимущество: полное право собственности без необходимости обновлять аренду у государства.

Перед покупкой всегда запрашивайте выписку Несах Табу – официальный документ Реестра недвижимости, подтверждающий право собственности, ипотеки и обременения.

Ставки налога на покупку в 2025-2027 годах

Ставки заморожены до 2027 года. Для резидента Израиля, покупающего единственное жильё (Дират Мегурим Яхида): 0% на первые 1 978 745 шекелей, 3,5% – до 2 347 040 шекелей, далее – по нарастающей до 10%. Для нерезидента (Тошав Хуц) – иной порядок: льготные ставки недоступны. Налог начисляется по инвестиционной шкале: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей, 10% – сверх этой отметки. При этом новые репатрианты (Оле Хадаш) вправе претендовать на сниженные ставки в течение определённого периода после алии – точные условия зависят от даты переезда.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Арендный доход: три налоговых пути

Весь доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом – как для резидентов, так и для иностранных инвесторов, однако выбор правильного трека позволяет оптимизировать нагрузку.

Законодательство предусматривает три варианта налогообложения арендного дохода. Первый – освобождение от налога, если ежемесячная арендная плата не превышает 5 654 шекеля (порог 2025 года). Второй трек предполагает фиксированную ставку 10% на весь валовой доход без права на вычеты расходов. Третий трек – налогообложение по предельным ставкам с возможностью вычета амортизации, расходов на обслуживание и процентов по ипотеке, но с обязательной подачей годовой декларации.

Важно учесть: если нерезидент сдаёт квартиру в аренду, арендатор по закону обязан удерживать 25% налога у источника – если у арендодателя нет соответствующего освобождения от налоговой инспекции. Репатрианты, освобождённые от налогов по статье 14 Закона о подоходном налоге, должны знать: эта льгота распространяется только на доходы за пределами Израиля. Аренда израильской квартиры под это освобождение не подпадает.

Пригороды 2026: какие факторы влияют на выбор объекта

При выборе пригородного объекта инвестор оценивает транспортную доступность, качество школьного района и наличие коворкингов – именно это формирует арендный спрос среди удалённых работников.

Арендаторы, работающие из дома, ищут конкретный набор характеристик. Быстрый интернет стал базовым требованием наравне с водоснабжением. Наличие отдельной комнаты под рабочее пространство поднимает арендную ставку. Близость к торговым центрам, поликлиникам и паркам с зелёными зонами – дополнительный плюс для семей с детьми.

Вместе с тем инвестор обязан проверить разрешение на строительство объекта. Покупка квартиры с неузаконенными изменениями (пристройки, перепланировки) создаёт серьёзную юридическую ответственность согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года. Всегда проверяйте разрешения через местный комитет по планированию до подписания договора.

Расходы, которые снижают реальную доходность

Помимо налогов, инвестор несёт ряд регулярных затрат. Арнона (муниципальный налог) оплачивается арендатором или владельцем – в зависимости от условий договора. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания. Комиссия агента по недвижимости (Метавэх) составляет порядка 2% от стоимости объекта плюс НДС (18%). Услуги адвоката – от 0,5% до 1,5% от стоимости сделки плюс НДС.

НДС в размере 18% начисляется только на новостройки от застройщика. Вторичный рынок между частными лицами НДС не облагается.

Стоит отметить: вопрос налогообложения пустующих квартир в Израиле остаётся открытым. На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли нерезидент претендовать на освобождение от налога на прирост капитала при продаже квартиры в Израиле?

Ответ: Да, но только при условии отсутствия жилой недвижимости в стране проживания – и при наличии официального подтверждения от иностранного налогового органа.

Вопрос: Какой порог арендного дохода освобождён от налога в 2025 году?

Ответ: Аренда до 5 654 шекелей в месяц полностью освобождена от подоходного налога по первому треку.

Вопрос: Чем отличается земля на правах Табо от аренды у государства?

Ответ: Табо – это полное частное владение землёй. Государственная аренда ограничена сроком 49 или 98 лет.

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор в пригородах Израиля?

Ответ: Нерезидент платит 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого – льготные ставки для единственного жилья недоступны.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка Реестра недвижимости, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения на объект.