Почему инвесторы ищут защиту от рыночных колебаний

Фондовые рынки США и Европы демонстрируют высокую волатильность, и инвесторы всё чаще рассматривают израильскую недвижимость как инструмент стабилизации портфеля.

Индексы S&P 500 и Euro Stoxx 600 способны терять десятки процентов за считанные недели. Акции технологических компаний падают быстро и болезненно. Недвижимость, напротив, движется медленнее – и именно в этой инертности заключается её ценность для диверсификации.

Израильский рынок жилья исторически отличается структурной устойчивостью. Хронический дефицит предложения, высокий миграционный прирост и плотность застройки создают постоянное давление спроса. Аналитики фиксируют рост цен в последние годы, хотя конкретные цифры меняются – уточняйте актуальные данные у консультанта.

Корреляция с фондовым рынком: ключевое преимущество

Израильская жилая недвижимость исторически демонстрирует низкую корреляцию с динамикой американских и европейских фондовых индексов, что снижает общий риск диверсифицированного портфеля.

Когда Nasdaq падает на 20-30%, стоимость квартиры в Тель-Авиве или Бат-Яме не следует за ним автоматически. Рынок акций реагирует на новости мгновенно – недвижимость поглощает шоки иначе. Это классический принцип диверсификации: активы с низкой взаимосвязью уменьшают амплитуду колебаний всего портфеля.

Для российских и европейских инвесторов важен ещё один аспект. Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, Францией, США и рядом других стран. Это снижает налоговую нагрузку при получении дохода от зарубежного актива.

Структурные факторы устойчивости израильского рынка

Дефицит земли как фундаментальный ограничитель

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль – Израильского земельного управления. Это означает, что частная земля в свободной продаже составляет ничтожно малую долю рынка. Такая структура ограничивает предложение физически – новые территории под застройку не появляются по щелчку пальца.

Покупатели в большинстве случаев приобретают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полноценное право собственности. Однако в старых городских районах – включая центр Тель-Авива и Бат-Ям – распространено частное владение землёй (Табо). Это особенно ценно для иностранных инвесторов: полное право собственности без необходимости продлевать аренду.

Арендный доход как буфер волатильности

Доходность от аренды обеспечивает денежный поток вне зависимости от котировок на бирже. Для нерезидентов важно понимать налоговые условия: арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом по трём возможным схемам. При доходе ниже 5 654 шекелей в месяц действует полное освобождение. При выборе второго трека платится фиксированные 10% с валового дохода без вычетов. Третий трек предполагает стандартные прогрессивные ставки с правом на вычет расходов.

Вместе с тем нерезидент должен учитывать: арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет справки об освобождении от налогового инспектора. Этот механизм нередко застаёт иностранных инвесторов врасплох.

Сравнение с европейскими рынками недвижимости

В отличие от ряда европейских рынков, израильская недвижимость не демонстрирует выраженной зависимости от монетарной политики ЕЦБ или ФРС, что делает её полезным элементом межрегиональной диверсификации.

Немецкий и шведский рынки жилья в 2022-2023 годах ощутимо скорректировались вслед за ростом процентных ставок. Израиль пережил собственный цикл ужесточения денежно-кредитной политики, однако структурный дефицит жилья смягчил последствия. Спрос на аренду при этом оставался устойчивым.

Для сравнения: акции европейских банков и девелоперов в тот же период падали значительно сильнее. Это подтверждает тезис о том, что физический актив в дефицитной юрисдикции ведёт себя иначе, чем его биржевые аналоги.

Налоговая нагрузка при входе: что нужно знать инвестору

Нерезидент, приобретающий недвижимость в Израиле, оплачивает налог на покупку (Мас Рехиша) по инвестиционным ставкам: 8% на первые 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Льготные ставки для единственного жилья на нерезидентов не распространяются.

При продаже стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли. Нерезидент может претендовать на освобождение лишь при условии, что у него нет жилой недвижимости в стране проживания – и это необходимо подтвердить официальным документом от налоговых органов той страны. На практике получить такую справку бывает непросто.

Более того, при покупке новой квартиры у застройщика добавляется НДС (Мам) по ставке 18%, тогда как вторичный рынок между физическими лицами этим налогом не облагается.

Стоит отметить: агент по недвижимости (Метавэх) берёт около 2% от стоимости объекта плюс НДС – каждая из сторон платит отдельно. Услуги адвоката составляют примерно 0,5-1,5% плюс НДС.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Практические выводы для международного инвестора

Включение израильской недвижимости в портфель рядом с американскими акциями и европейскими облигациями снижает общую амплитуду колебаний капитала. Физический актив не обнуляется за одну торговую сессию. Арендный поток продолжает поступать даже в периоды биржевых потрясений.

Тем не менее необходимо учитывать операционные издержки, налоговую специфику нерезидента и особенности земельного права. Проверка права собственности через Несах Табу – обязательный шаг перед любой сделкой. Покупка объектов с неразрешёнными строениями создаёт серьёзную юридическую и финансовую ответственность.

Читать полный гид: Недвижимость против волатильных рынков: защита портфеля 2026

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли нерезидент получить ипотеку в Израиле?

Ответ: Да, но максимальный LTV для нерезидентов ограничен 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Как облагается налогом аренда для иностранного владельца?

Ответ: Доход облагается налогом в Израиле; арендатор удерживает 25% у источника без справки об освобождении.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра собственности, подтверждающая владение, ипотеки и обременения.

Вопрос: Снижает ли израильская недвижимость риск портфеля с акциями США?

Ответ: Низкая корреляция с фондовыми индексами позволяет сгладить общую волатильность диверсифицированного портфеля.

Вопрос: Какой налог платит нерезидент при покупке квартиры?

Ответ: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога – льготных ставок нет.