Почему израильская недвижимость остаётся защитным активом

На фоне глобальной турбулентности израильская недвижимость демонстрирует устойчивость, которую сложно найти на фондовых или криптовалютных рынках. Физический актив с ограниченным предложением земли – это принципиально иная логика защиты капитала.

Израиль – небольшая страна с высоким спросом на жильё и жёсткими ограничениями по застройке. 93% израильских земель управляется Рашут Меқрқхин Исраэль (Израильским земельным управлением). Это означает, что новое предложение всегда ограничено структурно, а не конъюнктурно. Аналитики фиксируют устойчивый рост цен на жильё в последние годы, хотя конкретные цифры требуют уточнения у местных специалистов.

Волатильность фондовых индексов и ослабление мировых валют заставляют инвесторов искать альтернативу. Недвижимость в зрелых израильских городах – Тель-Авив, Бат-Ям, Хайфа – исторически выступала якорем портфеля именно в периоды глобальной неопределённости.

Налоговая структура: что важно знать инвестору

Налоговая нагрузка при покупке израильской недвижимости напрямую зависит от статуса покупателя – резидент, нерезидент или новый репатриант.

Налог на покупку (Мас Рехиша) для нерезидентов (Тошав Хуц) составляет 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Льготные ставки для единственного жилья на них не распространяются. Израильский резидент, покупающий единственную квартиру, платит 0% на первые 1 978 745 шекелей – принципиальная разница.

При продаже применяется налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли. Резидент, продающий единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, может получить полное освобождение при соблюдении условий владения – не менее 18 месяцев. Нерезидент вправе претендовать на аналогичную льготу, но лишь при наличии официального подтверждения от налоговых органов страны проживания об отсутствии там жилья. Получить такой документ на практике бывает непросто.

Доходы от аренды облагаются налогом по трём схемам. Если месячная арендная плата не превышает 5 654 шекеля, доход полностью освобождается от налога (Трек 1). Фиксированная ставка 10% на валовой доход без вычетов (Трек 2) подходит тем, у кого минимальные расходы. Трек 3 предполагает стандартные ставки подоходного налога с возможностью вычета амортизации, ипотечных процентов и расходов на обслуживание.

Важно учесть: если арендодатель – нерезидент, арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если только у владельца нет освобождающего сертификата от налоговой инспекции.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Права собственности и земельный вопрос

Форма права собственности на землю – один из ключевых факторов инвестиционного решения, который часто недооценивают иностранные покупатели.

Большинство сделок в Израиле оформляются как долгосрочная аренда у государства – на 49 или 98 лет. Полная частная собственность (Табо / фрихолд) встречается преимущественно в старых городских районах. В таких городах, как Тель-Авив и Бат-Ям, вторичный рынок значительно чаще предлагает именно фрихолд – это серьёзное преимущество для иностранного инвестора. Полное право собственности исключает зависимость от продлений аренды и согласований с земельным управлением.

Перед любой сделкой необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку из реестра недвижимости. Она подтверждает право собственности, наличие обременений и залогов. Покупка без этой проверки – грубая ошибка, которая может обойтись очень дорого.

Ипотека для нерезидентов

Иностранные инвесторы могут получить ипотечное финансирование в израильских банках. Максимальный LTV для нерезидентов составляет 50% от стоимости объекта. Израильские резиденты при покупке инвестиционной квартиры ограничены тем же показателем – 50%, тогда как для первичного жилья допустимо до 75%.

Война, восстановление и новые возможности

Война Возрождения (Милхемет ха-Ткума), начавшаяся 7 октября 2023 года, повлекла серьёзные изменения в законодательстве о реконструкции жилья.

31 марта 2026 года Кнессет официально принял закон о восстановлении пострадавших от войны территорий – Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама. Ключевое отличие от стандартной городской реновации (Пинуй-Бинуй): порог согласия жильцов снижен до 51% по зданию или 80% по всему комплексу. Для стандартных проектов Пинуй-Бинуй требуется согласие двух третей собственников – 67%.

Пострадавшие жители получают компенсацию, эквивалентную стоимости новой, увеличенной квартиры. Специально созданная 19 октября 2023 года Рашут ха-Ткума координирует восстановление зон Отеф Аза и других пострадавших районов. Это открывает нетривиальные возможности для инвесторов, готовых работать с объектами в зонах реконструкции.

Операция Ам Кeлав в июне 2025 года нанесла прямой ущерб жилым домам, в том числе прямое попадание в Холоне 19 июня 2025 года. Вместе с тем именно такие объекты теперь подпадают под действие нового закона с упрощёнными процедурами восстановления.

Транзакционные расходы: полная картина

Помимо цены объекта, инвестор несёт ряд обязательных сопутствующих расходов, которые необходимо закладывать в финансовую модель заранее.

Услуги агента по недвижимости (Метавэх) обходятся приблизительно в 2% от стоимости объекта плюс НДС – каждая из сторон платит отдельно. Юридическое сопровождение – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18% (с 1 января 2025 года). При перепродаже между частными лицами НДС, как правило, не начисляется.

Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания. Муниципальный налог Арнона уплачивается пропорционально площади и зоне расположения объекта.

Тема налога на пустующие квартиры активно обсуждается в Израиле. На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы, льготные ставки не применяются.

Вопрос: Можно ли нерезиденту получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Можно, но только при наличии официального подтверждения отсутствия жилья за рубежом от иностранного налогового органа.

Вопрос: Какой максимальный LTV по ипотеке для иностранного инвестора?

Ответ: Для нерезидентов максимальный LTV составляет 50% от стоимости приобретаемого объекта.

Вопрос: Существует ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: Нет, такого закона на федеральном уровне не принято – тема остаётся в стадии обсуждения.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка, подтверждающая право собственности, обременения и залоги на объект.