Почему инвесторы выбирают недвижимость вместо IT-акций

Недвижимость Израиля привлекает инвесторов, уставших от резких колебаний технологических бумаг: она обеспечивает предсказуемый денежный поток и материальный актив.

Акции IT-компаний могут за один квартал потерять 30-40% стоимости. Израильский жилой фонд, напротив, демонстрирует устойчивость даже в периоды геополитической напряжённости. Аналитики фиксируют рост цен на жильё в последние годы, хотя точные цифры зависят от района и типа объекта. Если вас интересует диверсификация за пределы жилого сегмента, изучите коммерческие объекты – склады и офисы в Израиле, которые также показывают устойчивый спрос.

IT-акции торгуются круглосуточно и реагируют на каждый твит. Квартира в Тель-Авиве или Бат-Яме не теряет стоимость из-за отчёта конкурента. Это принципиальное различие в природе активов.

Структура владения: что именно покупает иностранный инвестор

93% израильской земли находится под управлением Рашут Меqрqхин Исраэль (Израильского земельного управления), поэтому большинство покупателей получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности.

Это ключевой момент, который отличает израильский рынок от европейского. Инвестор приобретает права на квартиру, но не на землю под ней. Тем не менее вторичные объекты в устоявшихся городских кварталах – Тель-Авив, Бат-Ям – нередко располагаются на частной земле (Табо/Фрихолд). Это существенное преимущество: полное право собственности без продлений аренды и согласований с земельным управлением.

Перед покупкой обязательно запросите Несах Табу – официальную выписку из реестра недвижимости. Документ подтверждает право собственности, наличие ипотек и обременений. Любая сделка без проверки Несах Табу – серьёзный риск.

Строительные разрешения: скрытая угроза

Израильский закон о планировании и строительстве 1965 года требует разрешения на любые строительные работы. Покупка объекта с незаконными пристройками перекладывает юридическую и финансовую ответственность на нового владельца. Всегда проверяйте наличие разрешений до подписания договора.

Налоговая нагрузка для нерезидента: честная арифметика

Нерезиденты Израиля (Тошав Хуц) платят налог на покупку по инвестиционным ставкам: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога.

Льготные ставки для единственного жилья – от 0% до 5% – доступны только израильским резидентам. Это принципиальное отличие от многих европейских юрисдикций, где иностранцы иногда уравнены в правах с местными покупателями. При цене квартиры в 2 миллиона шекелей нерезидент заплатит 160 000 шекелей налога на покупку. Израильский резидент при покупке единственного жилья – значительно меньше.

Налог на прирост капитала при продаже

Стандартная ставка Мас Швах – 25% от чистой прибыли с учётом инфляционной корректировки. Нерезидент может претендовать на освобождение только при условии, что не владеет жильём в стране проживания. Подтверждение требует официального сертификата от налоговых органов страны резидентства – получить его на практике бывает непросто. Существует также механизм линейного льготного расчёта (Хисув Линеари Мотав), способный снизить нагрузку: детали уточняйте у специалиста.

Аренда: три налоговых трека и пассивный доход

Арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом по одному из трёх треков – инвестор выбирает наиболее выгодный в зависимости от суммы дохода и расходов.

Трек 1 (освобождение): доход до 5 654 шекелей в месяц полностью освобождён от подоходного налога. Трек 2 (фиксированные 10%): налог начисляется с первого шекеля на весь валовой доход без вычета расходов. Трек 3 (прогрессивная шкала): применяются стандартные ставки подоходного налога, но разрешены вычеты – амортизация, обслуживание, проценты по ипотеке.

Важно учесть: если нерезидент сдаёт квартиру в аренду, арендатор по закону обязан удерживать 25% налога у источника – если у арендодателя нет сертификата об освобождении от налогового инспектора. Это требование часто застаёт иностранных инвесторов врасплох.

Операционные расходы: что ещё учесть в бюджете

Помимо налогов, инвестор несёт ряд регулярных расходов. Арнона – муниципальный налог, начисляемый исходя из площади и расположения объекта; платит тот, кто занимает помещение. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания. Услуги метавэха (риэлтора) составляют около 2% от стоимости объекта плюс НДС – отдельно для каждой из сторон сделки. Юридическое сопровождение обойдётся в 0,5-1,5% от стоимости плюс НДС.

Ипотека и финансирование для иностранного инвестора

Нерезиденты могут получить ипотеку в израильском банке, однако максимальный LTV для них ограничен 50% – вдвое меньше, чем для резидентов при покупке основного жилья.

Это означает: при покупке квартиры за 2 миллиона шекелей нерезидент должен располагать минимум 1 миллионом собственных средств. Залоговое ограничение снижает кредитное плечо, но одновременно защищает от чрезмерной долговой нагрузки. Израиль подписал соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, Францией, США, Великобританией и рядом других стран – уточните условия применительно к вашей ситуации.

С другой стороны, новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на льготные ставки налога на покупку в течение определённого периода после алии. Конкретные ставки зависят от даты репатриации и стоимости объекта – проконсультируйтесь со специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Платит ли нерезидент налог на покупку по тем же ставкам, что и израильтянин?

Ответ: Нет. Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая право собственности и обременения на объект.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Какой налоговый трек выгоднее при сдаче квартиры в аренду?

Ответ: Зависит от суммы дохода и расходов. При доходе до 5 654 шекелей в месяц действует полное освобождение от налога.

Вопрос: Можно ли получить ипотеку в Израиле, не являясь резидентом?

Ответ: Да, но максимальный LTV для нерезидентов ограничен 50% от стоимости объекта.

Читать полный гид: Инвестиции в логистические и офисные объекты Израиля в 2026 году