Исторический прирост капитала: два рынка за три десятилетия

За последние 30 лет израильская недвижимость демонстрировала устойчивый рост стоимости, опережавший многие западные рынки, включая Канаду. Аналитики фиксируют многократное увеличение цен в ключевых городах – Тель-Авиве, Иерусалиме и Хайфе.

Израильский рынок недвижимости развивался в условиях хронического дефицита предложения. Страна невелика по площади, 93% земли управляется Рашут Меккаркеин Исраэль (Израильским земельным управлением), а строительство сдерживается бюрократическими процедурами согласования. Это структурно ограничивало предложение на протяжении десятилетий. Спрос при этом поддерживался стабильным приростом населения – как за счёт естественного роста, так и за счёт репатриации. Подробный сравнительный анализ инвестиций в Израиль и Канаду даёт более полное представление об исторической динамике обоих рынков.

Канадский рынок – прежде всего Торонто и Ванкувер – также показывал уверенный рост. Однако в последние годы канадские власти активно вмешивались в рынок: вводили налоги на иностранных покупателей, ограничивали ипотечное кредитование, обсуждали дополнительные сборы. Всё это создавало регуляторную неопределённость для инвесторов.

Структурные причины роста в Израиле

Ключевое отличие израильского рынка – отсутствие альтернатив. Земли под застройку физически мало. Большинство покупателей получают долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Исключение составляют объекты на частной земле – Табу, которые сосредоточены преимущественно в исторических центрах таких городов, как Тель-Авив и Бат-Ям. Именно они наиболее привлекательны для иностранных инвесторов, поскольку обеспечивают полное право собственности без необходимости продлевать аренду у государства.

Арендный доход: стабильность или волатильность?

Израиль предлагает инвесторам понятную и относительно предсказуемую модель арендного дохода с тремя чётко прописанными налоговыми режимами. Канада в последние годы столкнулась с ростом издержек и усилением регулирования арендного рынка.

В Израиле действуют три налоговых трека для арендодателей. Первый – полное освобождение от налога при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц (порог 2025 года). Второй – фиксированная ставка 10% от валового дохода без права вычета расходов. Третий – стандартные ставки подоходного налога с возможностью вычета амортизации, обслуживания и процентов по ипотеке. Выбор трека зависит от уровня дохода и индивидуальной ситуации инвестора.

Важно учесть, что нерезиденты также имеют доступ ко всем трём трекам. Однако если арендодатель-нерезидент не предоставит справку об освобождении от налога, арендатор обязан удерживать 25% у источника выплаты. Это требует заблаговременной работы с налоговым консультантом.

Налоги при покупке: сравнение нагрузки

Иностранный инвестор в Израиле (нерезидент – Тошав Хуц) уплачивает налог на покупку (Мас Рехиша) по ставке 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Льготные ставки для единственного жилья на него не распространяются. В Канаде нерезиденты в ряде провинций сталкиваются с дополнительными сборами, которые в отдельных юрисдикциях достигают 20% от стоимости объекта.

При продаже израильской недвижимости стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли с поправкой на инфляцию. Нерезидент может претендовать на освобождение только при условии отсутствия жилой собственности в стране проживания – и это необходимо подтвердить официальным сертификатом местных налоговых органов. На практике это условие выполнить непросто.

Риски и устойчивость рынка

Оба рынка демонстрировали устойчивость в кризисные периоды, однако Израиль столкнулся с дополнительными геополитическими рисками, которые временно влияли на активность покупателей.

Война, начавшаяся 7 октября 2023 года (первоначально – операция «Железные Мечи», официально переименованная в октябре 2025 года в «Милхемет ха-Ткума»), оказала краткосрочное давление на рынок. Тем не менее исторически израильская недвижимость восстанавливалась после каждого конфликта. Кнессет 31 марта 2026 года официально утвердил закон «Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама» о восстановлении повреждённых войной объектов. Для принятия решения о реконструкции достаточно согласия 51% собственников в здании или 80% по всему комплексу.

Канада в тот же период столкнулась с иными рисками – замедлением экономики, высокими процентными ставками и охлаждением спроса в крупнейших городах. Рынок аренды оставался напряжённым, однако доходность снижалась на фоне роста операционных расходов.

Итоговое сравнение для инвестора

С точки зрения долгосрочного прироста капитала Израиль исторически демонстрировал сильные результаты благодаря структурному дефициту земли и устойчивому демографическому давлению. Арендный рынок страны предлагает прозрачную налоговую систему с несколькими режимами на выбор. Канада обеспечивала сопоставимый рост в крупных городах, однако регуляторная нагрузка на иностранных инвесторов последовательно возрастала. Для нерезидентов израильский рынок сегодня предлагает более предсказуемые правила игры – при условии грамотного налогового планирования.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Инвестиции в Канаду и Израиль: историческая перспектива

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент в Израиле?

Ответ: Нерезидент уплачивает 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Да, но только при отсутствии жилья за рубежом – подтверждается официальным сертификатом иностранного налогового органа.

Вопрос: Каков порог освобождения от налога на аренду в Израиле в 2025 году?

Ответ: Арендный доход до 5 654 шекелей в месяц полностью освобождён от подоходного налога.

Вопрос: Что такое земля Табу и почему она важна для инвесторов?

Ответ: Табу – частная земля в полной собственности, без государственной аренды. Наиболее привлекательна для иностранных покупателей.

Вопрос: Какой максимальный LTV по ипотеке доступен нерезиденту в Израиле?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку с LTV не выше 50% от стоимости объекта.