Два рынка, два пути: краткая история

Израиль и Канада десятилетиями привлекают зарубежных инвесторов – каждый по своим причинам. Исторически оба рынка демонстрировали устойчивый рост цен на жильё, однако механизмы владения и налогообложения кардинально различаются.

Канада строилась как страна частной собственности. Инвестор покупает квартиру или дом в полное владение (freehold) с момента регистрации сделки. Израиль шёл иным путём: государство сохранило контроль над землёй как стратегическим ресурсом. Примерно 93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль – Израильского земельного управления. Покупатель чаще всего получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности.

Эта разница возникла не случайно. В первые годы государства земля рассматривалась как общенациональное достояние. Канада, напротив, поощряла частное землевладение как инструмент освоения огромных территорий. Оба подхода сформировали совершенно разные инвестиционные культуры.

Налоговая нагрузка: исторический сдвиг

На протяжении последних лет обе страны последовательно ужесточали условия для иностранных инвесторов – через налоги и ограничения на покупку.

В Израиле нерезидент (Тошав Хуц) платит налог на покупку (Мас Рехиша) по повышенной ставке: 8% на стоимость до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Льготные ставки для единственного жилья на нерезидентов не распространяются – даже если это их единственная собственность в Израиле. Именно это положение стало одним из ключевых изменений последних лет.

В Канаде с 2023 года действует запрет на покупку жилой недвижимости иностранцами (с рядом исключений). Исторически канадский рынок был открыт для всех – ситуация изменилась под давлением жилищного кризиса. Следовательно, израильский рынок сегодня выглядит относительно более доступным для зарубежного капитала, несмотря на повышенные ставки налога.

Налог на прирост капитала

В Израиле при продаже недвижимости взимается Мас Шевах – налог на прирост капитала по ставке 25% от чистой прибыли. Резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут претендовать на полное освобождение (Патор) при соблюдении условий. Нерезидент также вправе запросить освобождение – но только если докажет, что не владеет жильём в стране проживания. Получить такое подтверждение на практике непросто. В Канаде аналогичный налог на прирост капитала для нерезидентов также существует, и ставки сопоставимы.

Структура владения: частная земля как преимущество

Для иностранного инвестора принципиально важно понимать, на какой земле стоит объект – государственной или частной.

В устоявшихся городских районах – Тель-Авиве, Бат-Яме и других – вторичный рынок нередко предлагает объекты на частной земле (Табо / фрихолд). Это полное, бессрочное право собственности без необходимости продлевать аренду или получать одобрение земельного управления. Такие объекты исторически пользуются повышенным спросом среди зарубежных покупателей. Все сделки регистрируются в Земельном реестре, а Несах Табу – официальная выписка – подтверждает право собственности, наличие ипотек и обременений.

Канадская система проще в этом отношении: freehold-собственность является стандартом, а не исключением. Однако простота структуры не всегда означает более высокую доходность.

Доходность от аренды и налоговые треки

Израильское законодательство предусматривает три способа налогообложения арендного дохода – инвестор выбирает оптимальный вариант самостоятельно.

Первый трек: полное освобождение, если ежемесячная арендная плата не превышает 5 654 шекеля. Второй трек: фиксированная ставка 10% от валового дохода без вычета расходов. Третий трек: стандартные ставки подоходного налога с правом вычитать расходы – амортизацию, обслуживание, проценты по ипотеке.

Важно учесть: если нерезидент сдаёт израильскую квартиру в аренду, арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25% – если только арендодатель не получил освобождение от налогового инспектора. Это требование часто упускают из виду при планировании инвестиции.

Аналитики фиксируют рост арендных ставок в крупных израильских городах в последние годы. По данным риэлторов, доходность в зависимости от локации составляет примерно 3-5% (данные могут меняться). В Канаде картина схожая, однако административные барьеры для нерезидентов сегодня существенно выше.

Ипотека и практические ограничения

Израильские банки выдают ипотеку нерезидентам, однако с ограничением: максимальный коэффициент LTV составляет 50%.

Для резидентов при покупке первичного жилья LTV достигает 75%. Это различие существенно влияет на расчёт необходимого капитала. В Канаде нерезиденты до введения запрета также сталкивались с ужесточёнными условиями кредитования. При обоих сценариях покупатель должен быть готов к значительному первоначальному взносу.

При покупке объект проверяется через Несах Табу на наличие обременений. Расходы на сделку включают: гонорар адвоката – около 0,5-1,5% от стоимости плюс НДС, вознаграждение агента по недвижимости (Метавэх) – около 2% плюс НДС. НДС с января 2025 года составляет 18% и применяется к новым квартирам от застройщика. Вторичный рынок между частными лицами, как правило, освобождён от НДС.

Муниципальный налог и коммунальные сборы

В обеих странах владелец или арендатор платит муниципальный сбор. В Израиле это Арнона – ежегодный налог местной администрации, рассчитываемый исходя из площади и расположения объекта. Стоит отметить, что в Израиле на данный момент нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания.

Двойное налогообложение и договоры

Израиль заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, США, Великобританией, Германией, Францией и рядом других государств.

Это означает, что доход, уже обложенный налогом в Израиле, как правило, не облагается повторно в стране резидентства инвестора. Канада располагает аналогичной сетью договоров. Однако конкретный порядок зачёта налогов зависит от страны резидентства и структуры владения. Вместе с тем наличие договора не отменяет обязанности подавать декларацию в обеих юрисдикциях.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли нерезидент купить квартиру в Израиле в 2025 году?

Ответ: Да, ограничений на покупку нет. Нерезидент платит повышенный Мас Рехиша: 8% и 10%.

Вопрос: Какую ипотеку дадут иностранному инвестору в Израиле?

Ответ: Израильские банки предоставляют нерезидентам ипотеку с максимальным LTV 50%.

Вопрос: Нужно ли платить налог с аренды израильской квартиры нерезиденту?

Ответ: Да. Арендный доход облагается налогом. Арендатор обязан удерживать 25% у источника без освобождения.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из Земельного реестра. Подтверждает право собственности и обременения.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент федерального закона нет. Тема обсуждается – уточняйте у специалиста.