Почему тип проекта определяет доходность инвестиций

Выбор между готовым жильём, новостройкой и проектами редевелопмента напрямую влияет на итоговую доходность, скорость возврата капитала и уровень ликвидности актива.

Израильский рынок недвижимости предлагает инвесторам несколько принципиально разных стратегий. Каждая из них имеет свой профиль риска и временной горизонт. Прежде чем выбирать объект, стоит разобраться в механике каждого типа – от аренды готового жилья до участия в проектах ТАМА 38/2 и Пинуй-Бинуй, которые всё активнее привлекают иностранный капитал.

Аренда готового жилья: стабильность с ограниченным потенциалом

Покупка готовой квартиры для сдачи в аренду – наиболее понятная стратегия. Арендный доход в Израиле облагается налогом по трём режимам. При доходе ниже 5 654 шекелей в месяц действует полное освобождение от налога (трек 1). При выборе трека 2 инвестор платит фиксированные 10% с валовой суммы без права на вычеты. Трек 3 предполагает стандартные ставки, но позволяет учитывать расходы – амортизацию, обслуживание, проценты по ипотеке.

Аналитики фиксируют рост арендных ставок в крупных городах в последние годы. Валовая доходность по данным риэлторов составляет примерно 3-5% годовых, однако реальные цифры существенно варьируются в зависимости от локации и состояния объекта. После вычета расходов на управление, взносов в ваад байт (от 80 до 1 000+ шекелей в месяц) и налогов чистая доходность оказывается ниже.

Ликвидность готового жилья в центральных районах – Tel Aviv, Bat Yam, Herzliya – традиционно выше. Частная земля (Табо) в старом жилом фонде даёт полное право собственности без арендных отношений с Рашут Мекаркеин Исраэль. Это существенное преимущество для иностранного покупателя. Срок продажи качественного объекта в ликвидной локации – от нескольких недель до нескольких месяцев.

Новостройки от застройщика: НДС, налог и горизонт ожидания

Покупка квартиры в новом проекте на стадии строительства предполагает дополнительную статью расходов – НДС в размере 18% от стоимости объекта.

С 1 января 2025 года ставка НДС (Мам) составляет 18%. Это принципиальное отличие от вторичного рынка, где сделки между частными лицами НДС не облагаются. Для инвестора это означает более высокую точку входа и соответственно более длительный срок окупаемости.

Иностранный покупатель (Тошав Хуц) не имеет права на льготные ставки налога на покупку (Мас Рехиша). Он платит 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. В совокупности с НДС входные расходы при покупке новостройки могут составить значительную долю от стоимости объекта.

Вместе с тем новостройки обладают собственными преимуществами: современные планировки, энергоэффективность и, как правило, более высокий арендный потенциал после ввода в эксплуатацию. Типичный срок от заключения договора до получения ключей – от одного до трёх лет и более. Это необходимо учитывать при планировании денежного потока.

Проекты редевелопмента: высокая доходность и длинный горизонт

Участие в проектах городского обновления – Пинуй-Бинуй или ТАМА 38/2 – потенциально даёт наибольший прирост стоимости актива, но требует терпения и готовности к неопределённости.

В стандартных проектах Пинуй-Бинуй для старта необходимо согласие 67% собственников квартир в здании. После демонтажа старого строения жильцы получают новые квартиры большей площади. Инвестор, вошедший на этапе переговоров или ранней стадии, фиксирует стоимость до реализации проекта и получает прирост при продаже после завершения.

Более того, в зонах военных разрушений – в рамках закона о реконструкции, принятого Кнессетом 31 марта 2026 года, – порог согласия снижен до 51% собственников одного здания или 80% по всему комплексу. Компенсация предусматривает равнозначную новую квартиру увеличенной площади.

Срок реализации таких проектов – от пяти до десяти лет и более. Ликвидность актива на промежуточных стадиях существенно снижается: продать квартиру в здании, находящемся в процессе переговоров по Пинуй-Бинуй, значительно сложнее, чем готовое жильё. Однако итоговый прирост стоимости по завершению проекта исторически превышает среднерыночные показатели.

Налог на прирост капитала и выход из инвестиции

При продаже любого объекта стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли.

Израильский резидент, продающий единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей (порог 2025 года), может претендовать на полное освобождение (Патор) при условии владения не менее 18 месяцев. Иностранный инвестор вправе заявить аналогичную льготу, однако должен доказать отсутствие жилой недвижимости в стране проживания – это требует официальной справки от налоговых органов той страны, что на практике бывает затруднительно.

Следовательно, при планировании выхода из инвестиции иностранному владельцу необходимо заблаговременно оценить налоговые последствия. Линейный льготный расчёт (Хисув Линеари Мотав) может снизить налоговую нагрузку – детали уточняйте у специалиста. Израиль имеет договоры об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, Францией, США, Великобританией и рядом других стран.

Все сделки подлежат регистрации в Земельном кадастре (Табо). Перед покупкой обязательно запросите Несах Табу – официальную выписку, подтверждающую права собственности, ипотечные обременения и аресты.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какова ставка НДС при покупке новостройки в Израиле в 2025 году?

Ответ: С 1 января 2025 года ставка НДС (Мам) составляет 18%. Она применяется при покупке квартиры у застройщика.

Вопрос: Какой налог на покупку платит иностранный инвестор?

Ответ: Иностранный покупатель (Тошав Хуц) платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Какой порог согласия нужен для старта проекта Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартного проекта требуется согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: При каком уровне арендного дохода действует полное освобождение от налога?

Ответ: При доходе ниже 5 654 шекелей в месяц арендный доход полностью освобождён от налога в 2025 году.