Что такое ТАМА 38/2 и Пинуй-Бинуй: ключевые отличия

По программе ТАМА 38/2 застройщик сносит одно устаревшее здание и возводит новое. Жильцы получают квартиры большей площади без денежных затрат. Инвестор, купивший квартиру в таком доме до сноса, получает новую единицу после строительства. Процесс занимает от трёх до шести лет в зависимости от бюрократических сложностей.

Пинуй-Бинуй – масштабный проект: сносится целый комплекс из нескольких зданий, а на их месте возникает современный жилой квартал. Минимальный порог согласия собственников для стандартного проекта – 67% владельцев квартир. Застройщик берёт на себя расходы по переселению жильцов и строительству. Сроки реализации нередко превышают семь-десять лет.

Налоговая нагрузка для иностранного покупателя

Это правило действует одинаково при обоих типах сделок – ТАМА 38/2 и Пинуй-Бинуй. Никаких исключений для участников программ городского обновления не предусмотрено. Новая квартира от застройщика также облагается НДС по ставке 18%. Итоговая фискальная нагрузка при входе в проект может достигать значительной суммы сверх цены договора.

При продаже квартиры нерезидент платит налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли. Освобождение возможно только при условии, что у продавца нет жилой недвижимости в стране проживания, а подтверждение требует официальной справки от налогового органа той страны. На практике получить такой документ крайне сложно. Существует альтернатива – линейный льготный расчёт (Хисув Линеари Мотав), однако его применение требует консультации специалиста.

Доход от аренды облагается по одному из трёх режимов. Если аренда не превышает 5 654 шекеля в месяц – освобождение от налога (Трек 1). Фиксированная ставка 10% на весь валовый доход без вычетов – Трек 2. Прогрессивные ставки с вычетом расходов – Трек 3. Важно учесть: арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у иностранного владельца нет справки от налогового инспектора.

Право собственности: ILA-земля или частная

Здесь кроется принципиальное преимущество вторичного рынка в старых городских районах. В Тель-Авиве и Бат-Яме значительная доля старых зданий стоит на частной земле (Табу / полное право собственности). Покупая квартиру в доме под ТАМА 38/2 в таком районе, инвестор сохраняет полное право собственности и после завершения проекта. В случае Пинуй-Бинуй на новых участках земля чаще всего принадлежит государству, что означает аренду у Рашут Мекаркеин Исраэль.

Перед любой сделкой необходимо проверить статус земли через Несах Табу – официальную выписку из реестра прав, которая подтверждает право собственности, ипотеки и обременения. Ипотека для нерезидента ограничена 50% от стоимости объекта (LTV 50%).

Сравнение рисков и доходности

Преимущества ТАМА 38/2 для иностранца

Меньший масштаб проекта снижает риск затяжных переговоров между сотнями собственников. Порог входа в старых районах часто ниже, чем в новостройках. Сроки реализации короче, что ускоряет выход на аренду или перепродажу. Однако рост стоимости квадратного метра после завершения ТАМА 38/2 обычно скромнее, чем в полноценном квартале Пинуй-Бинуй.

Преимущества Пинуй-Бинуй для иностранца

Масштабное обновление квартала создаёт более выраженный прирост стоимости недвижимости. Новая инфраструктура – парковки, зелёные зоны, современные коммуникации – повышает ликвидность объекта. Тем не менее длительные сроки и сложность переговоров с десятками собственников увеличивают неопределённость. Для иностранного инвестора, который управляет активом дистанционно, это существенный операционный риск.

Что объединяет оба варианта

В обоих случаях необходима регистрация сделки в земельном кадастре (Табо). Расходы на агента (Метавэх) составляют около 2% от стоимости плюс НДС, на юриста – от 0,5% до 1,5% плюс НДС. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания. Муниципальный налог Арнона оплачивает тот, кто фактически занимает квартиру.

Израиль имеет договоры об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США и рядом других стран. Это позволяет зачесть часть уплаченных в Израиле налогов в стране резидентства инвестора. Детали зависят от конкретного договора.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Платит ли иностранец больше налогов при покупке в проектах ТАМА 38/2 или Пинуй-Бинуй?

Ответ: Ставка одинакова в обоих случаях: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверху.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от Мас Шевах при продаже?

Ответ: Только при отсутствии жилья за рубежом и наличии официального подтверждения от иностранного налогового органа.

Вопрос: Какой порог согласия требуется для стандартного Пинуй-Бинуй?

Ответ: 67% владельцев квартир в комплексе должны дать согласие на стандартный проект.

Вопрос: Как проверить тип земли под домом, который участвует в ТАМА 38/2?

Ответ: Запросите Несах Табу – официальную выписку из земельного реестра с данными о праве собственности.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.