Может ли иностранец купить недвижимость в Израиле?

Иностранные граждане вправе приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Израиле без специальных разрешений. Ограничений по гражданству нет – рынок открыт для нерезидентов из любой страны. Если вы изучаете инвестиционные форматы, обратите внимание на краткосрочную аренду и Airbnb в Израиле как отдельное направление доходности.

Отсутствие барьеров для входа не означает отсутствие нюансов. Налоговый режим для нерезидентов заметно отличается от условий для граждан страны. Понимание этой разницы – ключевое условие грамотного инвестиционного расчёта.

Структура земельной собственности

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Покупатель в большинстве случаев получает долгосрочную аренду сроком 49 или 98 лет – не полное право собственности. Частная земля в формате фрихолд существует преимущественно в сложившихся городских кварталах: Тель-Авив, Бат-Ям и другие старые районы. Для иностранного инвестора такой объект предпочтительнее – он даёт полное и постоянное право собственности без необходимости продлевать аренду у государства. Все сделки регистрируются в земельном реестре Табо. Перед покупкой необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку, подтверждающую право собственности, наличие ипотек и обременений.

Налог при покупке для нерезидентов (Мас Рехиша)

Нерезидент (Тошав Хуц) платит налог на покупку по ставкам инвестиционной недвижимости – вне зависимости от того, единственный это объект или нет.

Действующие ставки на 2025-2027 годы: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% на сумму сверх этого порога. Льготные ставки для единственного жилья, которыми пользуются израильские резиденты, на нерезидентов не распространяются. Для сравнения: израильский гражданин, покупающий первую квартиру стоимостью до 1 978 745 шекелей, не платит этот налог вовсе. Разрыв в налоговой нагрузке существенный – его нужно закладывать в финансовую модель сделки. Новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на льготные ставки в течение определённого периода после алии – условия зависят от даты репатриации и стоимости объекта.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налог на прирост капитала при продаже (Мас Шевах)

Стандартная ставка налога на прирост капитала составляет 25% от чистой прибыли – разницы между ценой продажи и ценой покупки с учётом инфляции и допустимых расходов.

Израильские резиденты, продающие единственное жильё стоимостью до 5 008 000 шекелей, могут получить полное освобождение от налога при соблюдении условий: владение не менее 18 месяцев и статус единственной резиденции. Нерезиденты тоже могут претендовать на это освобождение – однако лишь при одном условии: они не должны владеть жилой недвижимостью в стране своего проживания. Подтверждение потребует официального сертификата от налогового органа страны резидентства. На практике получить такой документ бывает крайне сложно. Если иностранный владелец имеет жильё за рубежом, он платит 25% с прибыли. Тем не менее существует механизм линейного льготного расчёта (Хисув Линеари Мотав), способный снизить налоговую базу – детали стоит обсудить со специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налог на доход от аренды

Арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом как для резидентов, так и для нерезидентов – без исключений.

Доступны три налоговых трека. Первый – освобождение: если арендная плата не превышает 5 654 шекеля в месяц, налог не взимается. Второй трек – фиксированные 10% от валового дохода без права на вычеты расходов. Третий – стандартные подоходные ставки с возможностью вычета амортизации, расходов на обслуживание и процентов по ипотеке. Важно учесть: если нерезидент получает аренду от израильского объекта, арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25% – если только арендодатель не предъявит справку об освобождении от налогового инспектора. Репатрианты, пользующиеся льготой по статье 14 закона о подоходном налоге, должны знать: она действует только на доходы за пределами Израиля. Аренда израильского объекта этой льготой не покрывается.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Ипотека и сопутствующие расходы

Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в израильском банке, однако максимальный размер займа ограничен 50% от стоимости объекта (LTV 50%).

Израильские резиденты при покупке первичного жилья могут рассчитывать на LTV до 75%. Разрыв означает необходимость иметь значительный собственный капитал – от половины стоимости объекта. Новые квартиры от застройщика облагаются НДС (Мам) по ставке 18% с 1 января 2025 года. Вторичный рынок между частными лицами, как правило, от НДС освобождён. Услуги агента по недвижимости (Метавэх) обходятся примерно в 2% от стоимости объекта плюс НДС – каждая из сторон платит отдельно. Юридическое сопровождение обойдётся в 0,5-1,5% от стоимости сделки плюс НДС. Юридическое представительство настоятельно рекомендуется. Израиль имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран – это важный аргумент в пользу структурирования сделки через специалиста.

Пустующие квартиры: важное уточнение

На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом. Отдельные муниципалитеты могут применять удвоенную арнону к объектам, пустующим более 6 месяцев, – уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Краткосрочная аренда и Airbnb в Израиле 2026

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли гражданин России купить квартиру в Израиле?

Ответ: Да, без специальных разрешений. Действует соглашение об избежании двойного налогообложения между странами.

Вопрос: Какой налог при покупке платит иностранец в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Можно ли получить ипотеку в Израиле, не являясь гражданином?

Ответ: Можно, но LTV ограничен 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Нужно ли платить налог с арендного дохода нерезиденту?

Ответ: Да, арендный доход облагается налогом. Арендатор обязан удерживать 25% у источника без справки об освобождении.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения.