Краткосрочная аренда в Израиле: что изменилось к 2026 году

Рынок краткосрочной аренды в Израиле продолжает привлекать иностранных инвесторов, однако требует чёткого понимания налоговой и правовой базы.

Платформы типа Airbnb превратили израильские квартиры в инструмент активного дохода. Тель-Авив, Яффо, Хайфа и Эйлат стабильно входят в топ направлений для туристов. Инвесторы рассчитывают на доходность выше, чем при долгосрочной аренде. Аналитики фиксируют рост интереса к таким активам в последние годы, хотя конкретные цифры могут существенно варьироваться в зависимости от локации.

Краткосрочная аренда – это официально регулируемая деятельность в Израиле. Налоговое управление страны (Рашут ха-Мисим) рассматривает доход от посуточной сдачи как коммерческий доход, а не как пассивную аренду. Это принципиальное различие влияет на выбор налогового трека и объём отчётности.

Налогообложение дохода от краткосрочной аренды

Доход от краткосрочной аренды через Airbnb облагается израильским подоходным налогом, и льготный порог в 5 654 ILS в месяц применяется исключительно к долгосрочной жилой аренде.

Существуют три трека налогообложения для арендодателей. Первый трек – освобождение от налога – распространяется только на долгосрочную жилую аренду при поступлениях ниже 5 654 ILS в месяц. Посуточная сдача под этот трек, как правило, не подпадает.

Второй трек предполагает фиксированную ставку 10% с валового дохода без вычета расходов. Третий трек – стандартные прогрессивные ставки подоходного налога с правом вычета амортизации, расходов на обслуживание и процентов по ипотеке. Выбор трека зависит от масштаба деятельности и структуры расходов. Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

НДС и статус предпринимателя

Если объём дохода от краткосрочной аренды превышает установленный порог, налоговые органы могут признать арендодателя предпринимателем (осек). Это влечёт обязательную регистрацию плательщика НДС (Мам) по ставке 18%. Вместе с тем при небольших объёмах и единственной квартире риск такой квалификации ниже – но не исключён. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Нерезиденты, сдающие квартиры посуточно, сталкиваются с дополнительной сложностью: арендатор обязан удерживать налог у источника (25%), если у арендодателя нет справки об освобождении от Рашут ха-Мисим. На практике это создаёт административные трудности при работе через платформы.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Покупка квартиры под Airbnb: налог при приобретении

Нерезидент, покупающий квартиру для краткосрочной аренды, платит налог на покупку (Мас Рехиша) по ставке инвестиционного объекта: 8% до 6 055 070 ILS и 10% сверх этой суммы.

Израильский резидент, приобретающий вторую квартиру под краткосрочную аренду, также уплачивает налог по инвестиционным ставкам. Льготные прогрессивные ставки для единственного жилья в этом случае недоступны. Это существенно влияет на расчёт порога окупаемости.

К слову, около 93% земли в Израиле управляется Рашут Меkаркеин Исраэль (Израильское земельное управление). Большинство квартир расположено на арендованной государственной земле сроком 49 или 98 лет, а не в полной частной собственности. Однако в центре Тель-Авива и Бат-Яма нередко встречаются объекты на частной земле (Табо) – это значительное преимущество для инвестора.

При покупке всегда проверяйте выписку Несах Табу, чтобы убедиться в отсутствии обременений и верифицировать тип землепользования.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Операционные расходы и управление объектом

Инвестор должен учитывать постоянные расходы: муниципальный налог Арнона, взносы в Ваад Байт и расходы на управление объектом.

Арнона начисляется муниципалитетом исходя из площади и расположения квартиры. При краткосрочной аренде обязанность по уплате Арноны чаще всего остаётся за собственником, поскольку состав жильцов постоянно меняется. Ежемесячный взнос в Ваад Байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания.

Расходы на управление объектом при посуточной сдаче выше, чем при долгосрочной аренде. Смена гостей, уборка, техническое обслуживание и коммуникация – всё это требует либо времени, либо найма управляющей компании. Конкретные ставки таких компаний варьируются – уточняйте у операторов рынка.

Стоит отметить, что некоторые жилые комплексы и товарищества собственников жилья вводят собственные ограничения на краткосрочную аренду через внутренние регламенты. Перед покупкой проверьте устав здания и возможные ограничения.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Продажа квартиры после работы на Airbnb

При продаже инвестиционной квартиры применяется налог на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли.

Резидент Израиля, продающий единственное жильё стоимостью до 5 008 000 ILS, может претендовать на освобождение от Мас Шевах при условии владения не менее 18 месяцев. Однако если квартира использовалась как объект коммерческой деятельности (в том числе активной краткосрочной аренды), право на освобождение может быть ограничено.

Нерезиденты, как правило, обязаны уплатить 25% с чистой прибыли. Освобождение для нерезидента возможно лишь при отсутствии жилья в стране постоянного проживания – что требует официального подтверждения от налоговых органов этой страны. Более того, получить такой документ на практике бывает крайне сложно.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Можно ли применить льготный порог 5 654 ILS к доходу от Airbnb?

Ответ: Нет. Этот порог применяется только к долгосрочной жилой аренде, не к посуточной сдаче.

Вопрос: Какой налог на покупку платит нерезидент для квартиры под Airbnb?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 ILS и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Существует ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Может ли Рашут ха-Мисим признать меня предпринимателем из-за Airbnb?

Ответ: Да, при значительных объёмах дохода налоговые органы вправе квалифицировать деятельность как коммерческую.

Вопрос: Как проверить тип собственности перед покупкой квартиры под аренду?

Ответ: Закажите выписку Несах Табу в земельном реестре – она подтверждает права собственности и наличие обременений.