Почему коммерческие площади в новых комплексах привлекают инвесторов

Магазины, офисы и паркинги в новых жилых комплексах Израиля позволяют инвесторам получать стабильный арендный доход, нередко превышающий доходность жилой недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости Израиля развивается вместе с новым строительством. Девелоперы возводят многофункциональные комплексы, где на первых этажах размещаются торговые площади, выше – офисы, а в подземных уровнях – паркинги. Эти объекты продаются отдельно и доступны для частных инвесторов. Подробнее о структуре таких проектов читайте в нашем материале о коммерческой недвижимости в рамках проектов обновления городской среды.

Типы коммерческих объектов: магазины, офисы, паркинги

Каждый из трёх типов объектов имеет свою специфику доходности, налогообложения и ликвидности на вторичном рынке.

Торговые площади (магазины)

Магазины на первых этажах новых комплексов арендуются сетевыми ритейлерами, кафе и сервисными компаниями. Договоры аренды, как правило, заключаются на 3-5 лет с опцией продления. Арендная ставка привязана к индексу потребительских цен, что обеспечивает защиту от инфляции. Аналитики фиксируют устойчивый спрос на такие площади в районах с активной жилой застройкой.

Офисные помещения

Небольшие офисные блоки площадью от 30 до 150 кв. м востребованы у малого и среднего бизнеса. Новые комплексы предлагают современную инфраструктуру: кондиционирование, скоростной интернет, парковку для сотрудников. Арендаторы в сегменте hi-tech и медицины традиционно подписывают долгосрочные контракты.

Паркинговые места и машино-места

Паркинг – наиболее ликвидный и малообслуживаемый актив. Стоимость одного машино-места в центральных городах Израиля существенно выросла за последние годы. Доходность паркинга может быть сопоставима с доходностью небольшой квартиры при значительно меньших первоначальных вложениях. При этом расходы на содержание минимальны.

Правовой статус земли и регистрация объекта

Перед покупкой коммерческой площади необходимо установить правовой статус земли, на которой стоит комплекс.

93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Израильского земельного управления). Большинство новых комплексов строится именно на такой земле – инвестор получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. В старых городских кварталах встречается частная земля (Табо / фрихолд), которая ценится выше. Все сделки регистрируются в Земельном кадастре (Табо). Для проверки права собственности, обременений и ипотек запрашивается документ Несах Табо.

Налогообложение при покупке коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость облагается налогом на покупку (Мас Рехиша) по ставкам инвестиционного имущества, независимо от резидентства покупателя.

Для нерезидентов (Тошав Хуц) ставка составляет 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Резиденты Израиля, приобретающие коммерческий объект как дополнительную собственность, платят по тем же ставкам. Важно учесть, что льготные ставки для единственного жилья на коммерческую недвижимость не распространяются. Новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на сниженные ставки – уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Налог на аренду и выбор налогового трека

Доход от аренды коммерческой недвижимости в Израиле облагается налогом – льготный порог освобождения в 5 654 шекеля в месяц применяется только к жилью.

Для коммерческой аренды доступны два основных трека. Трек с фиксированной ставкой 10% предполагает уплату налога с первого шекеля без вычета расходов. Трек по прогрессивной шкале позволяет вычесть амортизацию, расходы на обслуживание и проценты по ипотеке. Выбор трека зависит от структуры расходов конкретного инвестора. Нерезиденты обязаны учитывать: арендатор коммерческой площади обязан удерживать налог у источника (25%), если у владельца нет соответствующего сертификата налогового инспектора.

При продаже объекта применяется налог на прирост капитала (Мас Шевах) по стандартной ставке 25% от чистой прибыли. Льгота на единственное жильё к коммерческой недвижимости не применяется. Более того, при длительном владении может применяться линейный расчёт (Хисув Линеари Мотав) – проконсультируйтесь со специалистом.

НДС и дополнительные расходы

Покупка коммерческой площади у застройщика облагается НДС (Мам) по ставке 18%, что существенно влияет на итоговую стоимость объекта.

Зарегистрированные плательщики НДС (например, компании) могут возместить этот налог при коммерческом использовании площади. Частные инвесторы такой возможности лишены. Помимо НДС, покупатель несёт расходы на агента (Метавэх) – около 2% от стоимости плюс НДС – и на адвоката (0,5-1,5% плюс НДС). Ежегодный муниципальный налог (Арнона) начисляется исходя из площади и местоположения объекта и, как правило, оплачивается арендатором. Ежемесячный взнос в ваад байт варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа комплекса.

Ипотека для инвесторов в коммерческую недвижимость

Нерезиденты могут получить ипотечное финансирование в израильском банке с максимальным LTV 50% от стоимости объекта.

Резиденты Израиля при покупке инвестиционной недвижимости также ограничены LTV в 50%. Условия кредитования зависят от банка, типа объекта и финансового профиля заёмщика. Коммерческие площади банки оценивают иначе, чем жилые квартиры – сроки рассмотрения заявки могут быть длиннее.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Может ли нерезидент купить магазин или офис в новом комплексе Израиля?

Ответ: Да, нерезиденты вправе приобретать коммерческую недвижимость. Налог на покупку составит 8-10%.

Вопрос: Распространяется ли льготный порог аренды (5 654 шекеля) на коммерческую недвижимость?

Ответ: Нет. Этот порог освобождения действует только для жилой аренды.

Вопрос: Облагается ли покупка коммерческой площади у застройщика НДС?

Ответ: Да, ставка НДС составляет 18%. Зарегистрированные компании могут его возместить.

Вопрос: Какова ставка налога на прирост капитала при продаже коммерческого объекта?

Ответ: Стандартная ставка Мас Шевах – 25% от чистой прибыли. Льгота на единственное жильё не применяется.

Вопрос: Как проверить юридическую чистоту коммерческой площади перед покупкой?

Ответ: Запросите документ Несах Табу – он подтверждает право собственности, ипотеки и обременения.