Что такое Пинуй-Бинуй и почему это важно в 2026 году

Пинуй-Бинуй – это программа городского обновления, при которой старые жилые здания сносятся и заменяются современными комплексами. Инвесторы получают увеличенные квартиры взамен старых, нередко без дополнительных вложений.

Программа действует в рамках израильского законодательства о городском обновлении. Для запуска проекта требуется согласие 67% владельцев квартир в конкретном здании. Это стандартный порог для обычных проектов Пинуй-Бинуй – не связанных с военными разрушениями.

Застройщик берёт на себя расходы по сносу, строительству и временному переселению жильцов. Взамен он получает право реализовать дополнительные площади на открытом рынке. Механизм выгоден всем участникам: жители получают новое жильё, застройщик – прибыль от продажи новых квартир.

В 2026 году интерес к таким проектам резко вырос. Аналитики фиксируют рост числа одобренных планов в ряде городов центрального района. Это создаёт окно возможностей для инвесторов, готовых входить на ранней стадии.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Коммерческая недвижимость в зонах обновления: новая логика рынка

Там, где реализуется Пинуй-Бинуй, коммерческая недвижимость нередко дорожает быстрее жилой – за счёт увеличения плотности населения и спроса на услуги.

Новые жилые комплексы требуют инфраструктуры: магазинов, офисов, медицинских центров, кафе. Это формирует устойчивый спрос на коммерческие площади в обновлённых кварталах. Инвестор, приобретающий коммерческий объект рядом с зоной обновления, выигрывает от роста трафика и арендных ставок.

Важно учесть, что новые квартиры от застройщика облагаются НДС (Мам) по ставке 18%. Это актуально при покупке коммерческих помещений у девелопера – расходы на налог необходимо закладывать в бизнес-план.

Коммерческие объекты в старых городских кварталах, особенно в Тель-Авиве и Бат-Яме, часто расположены на частных землях – так называемый Табо. Это означает полное право собственности без лизинговых ограничений со стороны Рашут Меркарейн Исраэль. Для иностранных инвесторов такой формат владения значительно предпочтительнее.

93% земли в Израиле управляется Израильским земельным управлением (Рашут Меркарейн Исраэль). Покупатель обычно получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. В зонах обновления земля чаще всего остаётся государственной – этот момент критически важен при структурировании сделки.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Налоговая нагрузка для инвестора в 2026 году

Налоговая нагрузка зависит от статуса покупателя: резидент, нерезидент или новый репатриант – каждый платит по своей шкале.

Налог при покупке (Мас Рехиша)

Нерезиденты (Тошав Хуц) платят налог при покупке по инвестиционным ставкам: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы. Резидент, покупающий дополнительный объект, платит по той же шкале.

Новые репатрианты (Оле Хадаш) могут претендовать на льготные ставки. Точные параметры зависят от даты алии и стоимости объекта – уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Налог на прирост капитала (Мас Шевах)

При продаже объекта стандартная ставка составляет 25% от чистой прибыли. Нерезидент может претендовать на освобождение от Мас Шевах только по единственному жилью в Израиле. Однако это требует официальной справки от налогового органа страны проживения о том, что там у него нет жилой недвижимости. Получить такой документ бывает крайне сложно.

Налог на аренду

Доход от аренды израильской недвижимости облагается налогом для всех владельцев. Доступны три режима: освобождение при доходе ниже 5 654 шекелей в месяц, фиксированная ставка 10% от валового дохода без вычетов, или стандартные налоговые скобки с правом на вычеты расходов. Нерезидентам важно помнить: арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет справки об освобождении от налогового органа.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Ипотека и структурирование сделки

Для нерезидентов максимальный LTV по ипотеке в Израиле ограничен 50% – это вдвое меньше, чем для резидентов при покупке основного жилья.

Резидент при покупке основного жилья может рассчитывать на LTV до 75%. При покупке инвестиционного объекта этот показатель снижается до 50% – как и для иностранцев.

Расходы на сделку включают комиссию агента (Метавэх) – около 2% от стоимости объекта плюс НДС с каждой стороны отдельно. Юридическое сопровождение обойдётся в 0,5-1,5% от суммы сделки. Перед подписанием договора необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку из реестра, подтверждающую право собственности и отсутствие обременений.

С другой стороны, привлечение заёмного финансирования при высоких ставках требует тщательного расчёта доходности. Аналитики фиксируют, что арендная доходность коммерческой недвижимости в зонах обновления составляет ориентировочно 4-7% (данные могут меняться – уточняйте у специалистов).

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Реконструкция военных объектов: отдельный правовой режим

После официального принятия Кнессетом 31 марта 2026 года закона о реконструкции зон военных разрушений появился принципиально новый инструмент для инвесторов.

Закон – Хок ле-Шикум Нифгаей Милхама – снижает порог согласия для поражённых войной зданий до 51% владельцев по дому или 80% по всему комплексу. Это существенно ниже стандартных 67% для обычного Пинуй-Бинуй.

Владельцы получают компенсацию, эквивалентную стоимости нового, увеличенного жилья. Тем не менее инвестору важно чётко разграничивать два режима: стандартный Пинуй-Бинуй (67%) и военный закон (51%). Смешивание этих понятий ведёт к юридическим и финансовым ошибкам.

Рашут ха-Ткума – орган, созданный 19 октября 2023 года для координации восстановления в зонах военных действий – активно участвует в реализации таких проектов.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой порог согласия нужен для запуска стандартного проекта Пинуй-Бинуй?

Ответ: Для стандартного городского обновления требуется согласие 67% владельцев квартир в здании.

Вопрос: Платит ли нерезидент НДС при покупке квартиры у застройщика?

Ответ: Да, новые квартиры от застройщика облагаются НДС по ставке 18% для всех покупателей.

Вопрос: Какой налог платит нерезидент при покупке коммерческой недвижимости?

Ответ: Нерезидент платит Мас Рехиша по ставкам: 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы.

Вопрос: Существует ли в Израиле налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Как подтвердить право собственности перед покупкой объекта?

Ответ: Необходимо запросить Несах Табу – официальную выписку из реестра, подтверждающую собственника, ипотеки и обременения.