Первый шаг: проверка объекта до подписания

Покупка недвижимости в Израиле начинается задолго до встречи с нотариусом. Первое, что необходимо получить – это Несах Табу (Nesah Tabu), официальная выписка из реестра прав. Этот документ подтверждает право собственности продавца, наличие или отсутствие обременений и ипотек. Без него любые переговоры преждевременны. Отдельно стоит выяснить тип права на землю. Примерно 93% израильской земли находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Israel Land Authority), и покупатель в таких случаях получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. Частная земля в формате Табо (фрихолд) встречается преимущественно в старых городских кварталах – и это существенное преимущество для тех, кто рассматривает проекты городского обновления Пинуй-Бинуй.

Обязательно проверяйте разрешения на строительство. Покупка объекта с самовольными постройками создает серьезную юридическую и финансовую ответственность для нового владельца – согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года.

Налог при покупке: сколько платит нерезидент

Это принципиальный момент: нерезидент (Тошав Хуц) не имеет права на льготные ставки, предусмотренные для израильтян, покупающих единственное жилье. Даже если объект в Израиле – первый и единственный, ставки остаются инвестиционными. Скидки для репатриантов (Оле Хадаш) существуют, однако их размер зависит от даты алии и стоимости объекта – здесь необходима консультация специалиста. Актуальные ставки 2025 года зафиксированы до 2027 года включительно.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Структура сделки: от договора до регистрации

После согласования условий стороны подписывают договор купли-продажи (Хозе Меках Умимкар). Адвокат покупателя регистрирует предупреждение (Ахрат Азхара) в реестре прав – это защищает сделку от параллельных действий продавца. Платежи, как правило, разбиваются на несколько траншей: аванс при подписании, промежуточные выплаты и финальный расчет при передаче ключей. Мас Рехиша необходимо уплатить в течение 60 дней с момента подписания договора. Только после полного расчета и подтверждения уплаты налогов происходит финальная регистрация права собственности в Земельном кадастре (Табо).

Ипотека для иностранных инвесторов

Израильские банки предоставляют ипотеку нерезидентам. Максимальный LTV для иностранного инвестора составляет 50% от стоимости объекта. Это означает: минимум половину суммы необходимо иметь собственными средствами. Ипотечные условия и пакет документов существенно отличаются от стандартных – уточняйте требования конкретного банка заранее.

Расходы на сделку: полная картина

Услуги риэлтора (Метавэх) составляют около 2% от стоимости объекта плюс НДС – каждая из сторон платит отдельно. Юридическое сопровождение обходится в 0,5-1,5% плюс НДС. Если объект – новая квартира от застройщика, к цене добавляется НДС в размере 18% (ставка с 1 января 2025 года). Перепродажа жилья между физическими лицами НДС, как правило, не облагается. Муниципальный налог Арнона начисляется исходя из площади и расположения объекта – его оплачивает фактический пользователь помещения.

Ежемесячный взнос в ваад байт (Ваад Байт – товарищество собственников) варьируется от 80 до 1 000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания.

Налог на доход от аренды

Существуют три режима налогообложения. Первый – освобождение: доход до 5 654 шекелей в месяц полностью освобожден от налога (порог 2025 года). Второй – фиксированная ставка 10% с валового дохода без вычета расходов. Третий – стандартная прогрессивная шкала с правом на вычет расходов (амортизация, обслуживание, проценты по ипотеке). Вместе с тем нерезидентам важно учитывать: арендатор обязан удерживать налог у источника по ставке 25%, если у арендодателя нет соответствующего сертификата от налоговых органов. Двойное налогообложение во многих случаях предотвращают международные соглашения – Израиль подписал их с Россией, Украиной, Германией, США, Великобританией и рядом других стран.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Продажа объекта: налог на прирост капитала

Однако существует освобождение (Патор): нерезидент может претендовать на него при продаже единственного жилья в Израиле, если докажет, что не владеет жилой недвижимостью в стране своего проживания. Доказательством служит официальный сертификат от налоговых органов страны резидентства – на практике получить его бывает непросто. Стоимость объекта не должна превышать 5 008 000 шекелей (порог 2025 года), а срок владения – не менее 18 месяцев. При отсутствии права на освобождение возможен альтернативный механизм – Хисув Линеари Мотав (линейный расчет), который в ряде случаев снижает налоговую нагрузку.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из реестра прав, подтверждающая собственность, ипотеки и обременения на объект.

Вопрос: По какой ставке нерезидент платит налог при покупке жилья в Израиле?

Ответ: Нерезидент платит 8% до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этой суммы – льготные ставки не применяются.

Вопрос: Может ли иностранный инвестор получить ипотеку в израильском банке?

Ответ: Да, но максимальный LTV для нерезидента составляет 50% от стоимости объекта.

Вопрос: Есть ли в Израиле федеральный налог на пустующие квартиры?

Ответ: На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Вопрос: Можно ли избежать налога на прирост капитала при продаже квартиры нерезидентом?

Ответ: Нерезидент может претендовать на освобождение, если докажет отсутствие жилья в стране проживания официальным сертификатом.

Читать полный гид: Пошаговый процесс покупки квартиры в проекте Пинуй-Бинуй 2026 для иностранцев