Что такое Пинуй-Бинуй и почему это интересно иностранцам

Пинуй-Бинуй – это программа городского обновления в Израиле: старые здания сносят, а на их месте строят современные жилые комплексы. Иностранный инвестор покупает квартиру на этапе проектирования и получает новый объект после завершения строительства.

Привлекательность схемы – в ценовом дисконте на ранних стадиях. Застройщик заинтересован в быстрых продажах, поэтому входная цена нередко ниже рыночной. Для нерезидента это реальная возможность зайти в израильский рынок недвижимости с расчётом на прирост стоимости актива.

Важно учесть: порог согласия жильцов в стандартных проектах Пинуй-Бинуй составляет 67% собственников квартир в здании. Это защищает покупателя – проект не начнётся без реального консенсуса.

Шаг 1: Проверка проекта и юридическая экспертиза

Перед внесением любого аванса необходимо убедиться, что проект получил официальное разрешение от местного и регионального планировочных комитетов согласно Закону о планировании и строительстве 1965 года.

Покупка объекта с неразрешённым строительством создаёт серьёзную юридическую и финансовую ответственность для нового владельца. Привлеките лицензированного адвоката по недвижимости: его гонорар составляет примерно 0,5-1,5% от стоимости объекта плюс НДС – это разумная цена за защиту ваших интересов.

Параллельно запросите выписку Несах Табу – официальный сертификат права собственности. Он подтверждает, кто является владельцем, есть ли обременения или ипотека. Без этого документа переговоры о покупке вести нецелесообразно.

Тип земли: частная или государственная

Уточните тип земельного участка. 93% земли в Израиле находится под управлением Рашут Мекаркеин Исраэль (Israel Land Authority). Покупатель в таком случае получает долгосрочную аренду на 49 или 98 лет, а не полное право собственности. В старых городских кварталах – в Тель-Авиве, Бат-Яме – чаще встречаются участки на частной земле (Табо/фрихолд). Это существенное преимущество для иностранного инвестора.

Шаг 2: Налог на покупку для нерезидентов

Иностранный покупатель (Тошав Хуц) не имеет права на льготные ставки налога на покупку, действующие для израильских резидентов, приобретающих единственное жильё.

Нерезиденты платят по ставке инвестиционной недвижимости: 8% на сумму до 6 055 070 шекелей и 10% сверх этого порога. Ставки заморожены на уровне 2024 года и действуют до 2027 года включительно.

Для квартиры стоимостью, например, 3 500 000 шекелей налог составит 8% от полной суммы – то есть 280 000 шекелей. Эту сумму необходимо заложить в бюджет сделки заранее. Новые репатрианты (Оле Хадаш) вправе претендовать на сниженные ставки в течение определённого периода после алии – уточните условия у специалиста.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Шаг 3: Ипотека и финансирование

Израильские банки выдают ипотеку нерезидентам с максимальным LTV 50% – то есть половину стоимости объекта придётся финансировать из собственных средств.

Это ключевое отличие от условий для израильских резидентов, которые при покупке единственного жилья могут получить до 75% стоимости. Нерезиденту потребуется подтвердить источник средств, предоставить банковские выписки и пройти процедуру KYC. Процесс одобрения ипотеки в израильском банке занимает несколько недель – начинайте его параллельно с юридической проверкой.

Шаг 4: Подписание договора и этапы оплаты

Договор купли-продажи в проекте Пинуй-Бинуй заключается с застройщиком и фиксирует характеристики будущей квартиры, сроки строительства и график платежей.

Стандартная схема – поэтапные выплаты: первый взнос при подписании, далее – по мере строительной готовности объекта. Адвокат должен проверить наличие банковской гарантии (ерут банкаит), защищающей ваши средства на случай финансовых трудностей застройщика. Без этой гарантии вносить деньги не следует.

НДС (Мам) на новые квартиры от застройщика составляет 18% с 1 января 2025 года. Уточните, включён ли НДС в указанную цену или начисляется сверх неё.

Шаг 5: Регистрация права собственности и текущие расходы

После завершения строительства право собственности регистрируется в Земельном кадастре (Табо) – только после этого сделка считается юридически завершённой.

С момента получения ключей начисляется муниципальный налог Арнона – его платит тот, кто занимает квартиру. Размер зависит от площади и расположения. Кроме того, ежемесячный взнос в ваад байт (управление домом) варьируется от 80 до 1000+ шекелей в зависимости от типа здания.

Если вы планируете сдавать квартиру в аренду, учтите: арендный доход от израильской недвижимости облагается налогом как у резидентов, так и у нерезидентов. При аренде ниже 5 654 шекелей в месяц действует освобождение от налога. При более высокой ставке аренды арендатор обязан удерживать налог у источника (25%), если у арендодателя нет справки от налогового инспектора.

Услуги агента по недвижимости (Метавэх) обходятся примерно в 2% от стоимости объекта плюс НДС – каждая из сторон платит своему агенту отдельно.

Вопрос о налоге на пустующие квартиры (Мас Дира Рейка) часто возникает у инвесторов. На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Какой минимальный первоначальный взнос нужен иностранцу при покупке квартиры в Израиле?

Ответ: Нерезиденты могут получить ипотеку с LTV не выше 50%, значит минимальный взнос составляет 50% стоимости объекта.

Вопрос: Сколько собственников должны согласиться на снос в стандартном проекте Пинуй-Бинуй?

Ответ: В стандартном проекте требуется согласие 67% собственников квартир в здании.

Вопрос: Платит ли иностранец НДС при покупке новой квартиры от застройщика?

Ответ: Да, НДС на новые квартиры от застройщика составляет 18% с января 2025 года.

Вопрос: Как иностранец платит налог на продажу квартиры в Израиле?

Ответ: Стандартная ставка налога на прирост капитала (Мас Шевах) составляет 25% от чистой прибыли. Льготы возможны при соблюдении ряда условий – уточните у специалиста.

Вопрос: Что такое Несах Табу и зачем он нужен при покупке?

Ответ: Несах Табу – официальная выписка из Земельного кадастра, подтверждающая право собственности, ипотеки и обременения на объект.