Пустая квартира в Израиле: скрытые расходы иностранного собственника

Иностранный владелец квартиры в Израиле, оставляющий её без арендаторов, несёт реальные финансовые потери – даже если кажется, что ничего не происходит. Расходы накапливаются ежемесячно, а тема налогообложения пустующего жилья становится всё острее в израильской политической повестке.

Разберём конкретно, что платит собственник-нерезидент, пока его квартира стоит незаселённой.

Арнона: муниципальный налог без исключений

Арнона – ежегодный муниципальный сбор – начисляется вне зависимости от того, живёт ли кто-то в квартире. Платит тот, кто фактически владеет или пользуется объектом. Если арендатора нет, обязательство переходит к собственнику. Размер арноны зависит от площади квартиры, её класса и конкретного муниципалитета. Уточните актуальные данные у налогового консультанта в Израиле.

Взносы в ваад байт

Ваад байт – товарищество жильцов многоквартирного дома – собирает взносы на содержание общего имущества. Ежемесячный взнос варьируется от 80 до 1,000+ шекелей в зависимости от типа и расположения здания. Владелец пустой квартиры платит наравне со всеми – вне зависимости от факта проживания.

Коммунальные минимумы и страховка

Даже без жильцов ряд поставщиков услуг взимает минимальные абонентские платежи. Хеврат Хашмаль (израильская электрическая компания) может начислять базовую плату за подключение. Страхование имущества также требует регулярных взносов – конкретные суммы зависят от условий договора и страховщика.

Упущенный доход: налоговый контекст аренды

Сдача квартиры в аренду позволяет не только покрыть расходы, но и потенциально получить доход с минимальной налоговой нагрузкой – при грамотном выборе режима налогообложения.

В 2025 году для арендодателей доступны три налоговых трека. Если ежемесячная аренда не превышает 5,654 шекеля, доход полностью освобождён от налога (Трек 1). Трек 2 предусматривает фиксированные 10% с валового дохода без вычета расходов. Трек 3 позволяет применять прогрессивную шкалу с вычетом амортизации, расходов на обслуживание и процентов по ипотеке.

Вместе с тем нерезидентам важно учитывать специфику: если арендодатель не имеет освобождения от налоговой инспекции, арендатор обязан удерживать 25% с выплачиваемой арендной платы у источника. Это создаёт административную нагрузку и может отпугнуть потенциальных арендаторов.

Что теряет владелец, отказавшись от аренды

Аналитики рынка фиксируют устойчивый спрос на арендное жильё в Израиле в последние годы. Точные цифры доходности зависят от локации и типа квартиры – по оценкам риэлторов, она составляет примерно 3-5% годовых (данные могут меняться). Пустующий объект не генерирует ничего, при этом расходы продолжают идти.

Налоговые риски при будущей продаже

Нерезидент, продающий квартиру в Израиле, сталкивается с налогом на прирост капитала (Мас Шевах) по ставке 25% от чистой прибыли, если не может подтвердить право на освобождение.

Освобождение от Мас Шевах для нерезидентов возможно лишь при одном условии: продавец не владеет жилой недвижимостью в стране своего проживания. Однако подтвердить это нужно официальным сертификатом от налоговых органов страны резидентства – на практике получить такой документ крайне сложно. Следовательно, большинство иностранных владельцев платят полные 25%.

Более того, чем дольше квартира простаивает без дохода, тем менее оправданной выглядит инвестиция с точки зрения финансовой модели.

Мас Дира Рейка: законопроект или реальность?

На данный момент в Израиле нет федерального закона о налоге на пустующие квартиры. Тема активно обсуждается, но конкретных ставок и сроков мы привести не можем – проконсультируйтесь со специалистом.

Практические выводы для иностранного собственника

Держать квартиру пустой – значит платить без отдачи: арнона, ваад байт, страховка и коммунальные минимумы работают независимо от вашего присутствия.

Рациональный подход – выбрать арендный трек, получить консультацию по налоговому режиму и при необходимости оформить освобождение от удержания налога у источника. Это позволит трансформировать пассивный убыток в управляемый доход.

С другой стороны, если квартира используется для личного проживания во время визитов, стоит заранее просчитать, превышает ли эта ценность накопленные потери от простоя.

Тем не менее каждая ситуация индивидуальна: налоговое резидентство, наличие имущества за рубежом, дата приобретения – всё это влияет на итоговую картину.

Рекомендуем проконсультироваться с лицензированным адвокатом и налоговым консультантом в Израиле.

Читать полный гид: Налог на пустующее жильё в Израиле: мифы и реальность для инвесторов

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Обязан ли иностранный владелец платить арнону, если квартира пустует?

Ответ: Да, арнона начисляется собственнику вне зависимости от наличия арендаторов.

Вопрос: Какой налог удерживается с арендной платы нерезидента в Израиле?

Ответ: Арендатор обязан удерживать 25% у источника, если у арендодателя нет освобождения от налоговой.

Вопрос: Существует ли в Израиле закон о налоге на пустующие квартиры?

Ответ: Нет, такого федерального закона пока не принято. Тема обсуждается.

Вопрос: Может ли нерезидент получить освобождение от налога на прирост капитала при продаже?

Ответ: Может, но только если докажет, что не владеет жильём в стране своего проживания.

Вопрос: Какой налоговый трек выгоднее для иностранного арендодателя в Израиле?

Ответ: Зависит от суммы аренды и расходов. Уточните у налогового консультанта в Израиле.